浅谈房地产行业“营改增”的认知与见解

邓文婕

摘要：近几年房地产行业发展迅速，但是国家政策对房地产行业也产生一系列调控，很多房地产行业，尤其是一些中小型开发商，面临着资金周转困难与经济危机，面对如此庞大的市场与激烈的竞争，加上国家的政策转变与调控，如何做好顺应国家政策，又让自己立于不败之地呢？本文结合中小房地产企业（一般纳税人辉阳房地产）目前现状，在国家全面推行“营改增”阶段，提出些有利的见解与分析。

关键词：营改增 房地产 现状 改进

在十二届全国人大四次会议开幕式上，国务院总理李克强宣布今年全面实施营改增，从5月1日起，将房地产、建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业重要行业同时纳入营改增试点范围。营改增意味着增值税将适用于销售、进口货物以及提供服务等所有环节，而营业税从此退出财税舞台。从另一方面讲，各地方税务局的税收后续将减少，而转移至国家税务局。针对企业，尤其是房地产及建筑等以前单纯只交地税的企业，后续不单是交地税，还要交国税了。从帐务和税务上来看，似乎较以前都更加繁琐与复杂。

一、营业税与增值税的区别

（一）二者的不同含义

营业税与增值税是两种不同的税种，其计税方法与核算完全不同。营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。它属于流转税制中的一个主要税种。而增值税是对生产经营单位销售货物的增值额征收的并由消费者或使用单位承担的一种流转税，即生产经营者销售货物时，向消费者或使用单位收取的销项税金与购进货物时支付的进项税金之差为增值税税金。

（二）二者不同的税率

营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率，一般纳税人房地产行业为固定税率5%；而增值税按照行业规模的不同，小规模税率为3%，一般纳税人房地产行业税率为11%；

（三）二者的计税方法不同

例如，辉阳16年5月房屋销售额为3，000，000元，按照前面所述，不论所售房屋建造花费多大成本，当月都应承担营业税3，000，000*5%=150，000元；而营改增后，承担的增值税又是多少呢？假定当月所支付的成本费用，发票不一定能收回，则不同成本、收回发票不同的情况下，所承担的增值税分别为下表，（单位：元）

由以上表可见，当月应交的营业税仅仅与当月销售额有关，是固定的应交税额，而增值税在成本利润率不同、收回成本发票不同的情况下，应交的增值税则完全不同。

应交增值税与企业收入对应的成本息息相关，有着必然的反比例关系，即成本越大，所承担的增值税越小，成本越小，则所承担的增值税越大。充分体现了，其针对货物或商品增值部分纳税的基本含义。

更加明确了，国家对企业收入利润的宏观调控，利润高，则多交增值税，利润低，则少交增值税。相比较之前营业税的“固定”，从某种意义上讲，增值税更加人性化，具有一定的灵活性。根据企业效益不同，收入利润高低不同，酌情增减；

以上2点是针对企业整体项目长期的规律，而相对一个月来说，增值税还与当月收到的成本发票数额有着密不可分的关联。无论成本是大是小，当月所付出的成本，不能当月即时收回发票，企业就要承担11%的所有增值税额，相对5%的营业税要高6个点，而后续再收回这些发票，当月进项高于销项时，则不用交增值税，而多余的进项税额留待下期抵扣，显然增值税企业对其税额有着潜在的自我调控意义，那么如何利用好这些潜在的优势，合理的分散不利条件，就是企业应做好的基本工作了。

二、企业如何做好“营改增”，取得最佳效益

财务人员是整个企业财务数据的关键人，如何正确为企业作好会计核算与监督功能，如何为企业作好财务报告，为领导层提供精确的决策依据，都是财务人员应尽的职责与义务。财务人员应具有这些基本的职业素质，不断地学习，补充自己的财务知识，特别是国家财税体制改革的现阶段，财务人员更应该充分了解国家政策，学习“营改增”的基本理论与实践操作，并在工作中灵活运用、融会贯通，时刻为企业的利益为第一，避免因自己对政策的不解导致失误而给企业造成不利的后果。

财务人员是企业财务状况与利润的报告者，只能通过财务数据反映问题，关于企业后续如何改进需要具体的执行者即企业全体成员来执行，也就是需要企业全员互相监督、积极配合了。企业的全体人员都有责任与义务为企业争取更大的效益，有问题不能互相推诿，所有相关人员责无旁贷。

通过上面营业税与增值税的理解与分析，可以得出，在“营改增”阶段，成本发票将是最终增值税缴纳的关键因素。尽早尽可能的多收回成本发票能将企业的应交的增值税最小最有利化。辉阳在过去二年的营业中，往往都是一个工程完工最后才能收回发票，在营业税时期，这似乎不会给企业带来很严重的不利，从5月份以后，这点要严格控制，切记要每月将付款的成本发票即时收回。当一个月的收入确定后，要尽早的核算增值税额，需要多少进项发票来调控最终的增值税额情况以及没有发票的后果报告给领导，通过领导以及相关人员解决问题，最终达到收回发票的目的。

收入-成本=利润，收入是固定的，要取得最大利润，只能减少成本。税额的调控只是一方面，而控制成本费用则是实现最大利润的核心问题。首先，企业全体成员要有节约成本、控制成本、开源节流的经营理念，每个人绝不为企业浪费资源。其次，管理者更要重视这个经营理念，在日常的管理活动中，都要结合具体实践，发现问题并及时提出改进，将管理的功能充分发挥，严厉杜绝企业铺张浪费的不良风气。

参考文献：

[1]于明涛，杨静.营业税的税收筹划探析[J].科技情报开发与经济，2005