投资性房地产公允价值计量模式的探讨

李淑萍

摘要：随着近年来全我国房地产市场高速发展，投资性房地产持续升值，能够带来增加资产和利润的效应，越来越多的企业推崇这种投资方式。2006年第3号会计准则《投资性房地产》将投资性房地产从固定资产中分解出来，并明确规定可采用公允价值计量模式，推动了我国会计准则与国际接轨的进程；2014年又颁布了第39号会计准则《公允价值计量》，对原有准则进行了补充和修改，使这种计量模式更准确、更完备。本文阐述了在我国现阶段采用公允价值模式计量投资性房地产的条件，对存在的问题进行研究和探索，并对未来公允价值计量模式发展提出符合目前实际状况的建议。

关键词：投资性房地产 公允价值 公允价值计量模式 成本计量模式

2006年和2014年颁布的会计准则对于投资性房地产以及公允价值计量模式是一个重大突破。通俗来讲，公允价值就是交易双方皆认可的交易价格。在房地产交易市场异军突起的经济环境下，企业所拥有的房地产资产也迅速升值。此时，仍然采用购买或建造时所付出的成本——也就是入账价值——进行后续计量并定期计提折旧显然无法正确地衡量投资性房地产在当前这个时点的价值，也就是说，以一成不变的账面价值进行计量的成本模式的弊端和劣势逐渐突显出来。由于公允价值对交易市场的敏感性更高，其应用会增强信息的即时性和可比性，有利于管理者和决策者更加关注市场环境变化，对公司发展做出预测，规避风险。本文从我国现阶段采用公允价值计量模式的条件入手，对该模式存在的问题进行研究和探索，并对未来公允价值计量模式发展提出符合目前实际状况的建议。

一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状

投资性房地产，指的是企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产可采用的后续计量模式有两种，一是成本模式，另一种是公允价值模式。成本模式是以购买时所支付的价款或在建成时所花费成本作为初始成本入账，分期计提折旧，基本不考虑金额的变动。而公允价值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一时点交易双方共同认可的价值来计量，也可以近似地理解成资产的市场价值。

自2007年以来，我国房地产交易市场瞬息万变，账面价值一成不变的成本模式显然已经无法准确地反映出投资性房地产的真实价值。作为一个动态的价值指标，公允价值能够反映出一项资产的价格随时间、市场环境的变化的波动情况，能够更准确地衡量经济业绩，帮助会计信息使用者进行预测并做出正确的决策。

二、公允价值计量模式运用的局限分析

公允价值作为一个动态指标，能够更及时、更准确地反映出资产的实际价值和复杂多变的市场环境，在当前的房地产市场环境下又可以增加利润。然而，目前绝大多数上市公司仍采用成本模式的后续计量模式，采用公允价值模式可谓少之又少。经过分析，发现目前我国采用公允价值后续计量模式仍然存在一些问题，使得公允价值暂无法完全普及。

（一）会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足

会计准则中对于公允价值模式运用比较严格。首先，一、二线城市的房地产交易市场较完备，更易符合采用公允价值计量模式的前提条件；而地处三线、四线城市的上市公司，由于资产所在地房地产市场尚未完全成熟，房地产估价机构的资质等级也稍逊于发达城市，可能难以准确衡量房地产的公允价值。其次，房产位置、楼层、朝向的差异对评估价值影响很大，在缺乏公开的市场报价的现状下，必须有足够大的样本量才能准确估计其公允价值。这一方面对评估人员的专业技能是个考验，另一方面，公允价值的确定要花费更多代价，从成本效益原则出发，企业更大可能采用成本模式。

（二）公允价值随经济环境波动而易变且难以掌控

与历史成本价值相比，公允价值一大优势在于它是面向未来的、动态的评价指标，因此采用公允价值计量模式更有利于企业管理者进行预测、做出决策、规避风险。然而，投资性房地产相较于其他资产自有其特殊性。房地产行业在国民经济中占有重要地位，与国计民生息息相关，也因此国家会出台相关政策对房价进行宏观调控。

我国房地产市场一直处于政府的监管之下，自2007年起国家多次进行宏观政策调控，使得房地产市场一直处于不稳定的状态。而公允价值计量模式受市场行情波动的影响较大（投资性房地产市场价格变动会计入当期损益），相当于把这种房地产市场行情的波动风险引入了公司业绩，使得公司净利润的不可预见性增大。由于成本模式向公允价值模式的变更是不可逆的，那么上市公司对计量模式的改变保持谨慎的态度也在情理之中了。

三、推动投资性房地产公允价值后续计量模式的建议

通过上述论述可知，投资性房地产公允价值模式是一种动态的指标，更客观可比，能够更准确得反应出市场环境的变化，顺应经济发展的趋势。但这种核算模式的实务应用并未完全成熟的，还应当进一步完善。故提出以下建议：

（一）改进和完善相关的会计准则与会计制度

《企业会计准则第39号——公允价值》规定了三个层级的披露，该准则的复杂性要求财务人员要有更高层次的专业性和技术性。为保障新准则的有效实施应尽快修订和完善准则及配套的准则指南、案例讲解等材料，提供可以参考的标准和规范。除此之外，现行的会计准则中仍有一些概念尚不清晰。比如，作为条件之一的“活跃的交易市场”中，“活跃”一词是一个模糊的界限，如果能从交易规模、交易频率、供需比例等指标上做出更细致的界定，相关的规定就能更细致、明朗，有利于更准确地进行评估。

（二）提高价值评估的规范程度

公允价值计量模式在活跃的交易市场下才得以通行，因此，构建一个开放、透明、可比的市场就显得尤为重要。由于投资性房地产公允价值的确认一般委托评估机构进行评估，因此只有评估机构提高估值技术与手段、相关部门加强监管与辅助力度，才能提高企业公允价值计量的可靠性。此外，有关部门还应组织专业的机构，建立起价值评估的数据库、信息库，收入各个评估案例，记录下不同时点、不同地理位置的价格数据，整理相应的模型、建立信息共享平台，有效地提高公允价值计量模式应用的可操作性，降低公允价值的评估成本，向信息使用者提供真实、有效、及时、透明、集中的会计信息。这对公允价值计量模式的推广应用毫无疑问是有着积极意义的。

（三）加强估值技术的披露及相关财务人员的职业能力与职业道德培养

对投资性房地产的公允价值进行评估属于会计估计的范畴，带有一定的主观性，这就要求相关的会计人员有较高的职业能力和判断力，能够根据自身的从业经验对要评估的资产的公允价值做出准确判断；在会计准则补充或变更时企业财务人员也要及时对公司的估值技术进行更新，以适应最新的法律法规。同时，公允价值模式计量下的投资性房地产，其公允价值变动计入当期损益，直接影响到当年利润，因此，要提防被企业管理者利用，成为财务报表粉饰、造假的工具来修饰掩盖真实的财务状况和经营成果。因此，要想遏制这种现象的发生，必须提高会计从业人员的职业道德，拒绝参与财务报表粉饰行为。从而杜绝公允价值模式下可能出现的利润操纵问题的产生。同时国家相关监管部门和会计师事务所也应加强对审计人员的再教育和培训以使得审计监管力度能够一并加强。

总而言之，在经济全球化进程加速推进的今天，我国会计准则只有与国际会计准则不断交流，兼收并蓄，注入新鲜血液，才能不断发展和完善。公允价值计量模式的日趋完善，意味着在借鉴先进的国际会计经验的路上，我们又迈出了重要一步。这样的发展趋势令人欣喜，然而我们不能忽视这一计量模式不成熟、不完善之处。我们只有正视它存在的问题并积极思考解决对策，才能进一步完善这一计量模式，提高会计信息质量。从微观上来说，这有利于信息使用者做出正确的决策；宏观上来说，只有这样，我国的会计准则才能拥有更长久的生命力。

参考文献：

[1]李梦迪.对《企业会计准则第39号——公允价值计量》的深入思考[J].商场现代化，2015

[2]曹中慧.关于《企业会计准则第39号——公允价值计量》的思考[J].企业研究，2014

[3]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M]，2006

[4]中华人民共和国财政部.企业会计准则第39号—公允价值计量[M]，2014