化解北京高房价需觅新途

邓郁松

税收政策和金融政策同时、同向调整虽然意在调控市场，但忽视了住房金融政策和税收政策对住房市场的作用机理并不相同

北京高房价一直被市场病垢。尽管“抑制”政策轮番登场，但房价攀升依然故我。

2007年以来，北京的住房价格涨幅一直显著高于全国房价平均涨幅。为抑制房价过快上涨，北京不仅严格执行国家规定的各项调控政策，而且结合北京特点，在市场调控、住房供给结构调整等方面出台了一系列政策措施。如北京是全国最早实行限购的城市，也是到目前为止仅有的几个仍实行限购的城市之一，北京二手房转让环节实际缴纳的税费一直是全国最高的城市之一。

2010年以来，北京市显著加大了保障房供应量。但目前为止北京仍是全国房价涨幅最高的城市之一。由于房价涨幅持续高于收入涨幅，北京居民的购买力在显著变弱。

面对北京房价持续较快上涨，有必要对北京过去几年实行的相关政策进行客观评估，在此基础上调整有关政策，确保北京房地产市场回归正常。

供不应求是上涨主因

自1998年城镇住房制度改革到2005年前后，是北京房地产市场发展速度最快的一个时期。1998年，北京市新建商品住宅销售面积只有376.99万平方米，到2005年北京市新建商品住宅销售面积达到历史峰值2823.65万平方米。2001年到2005年，北京市新建商品住宅销售面积占同期全国新建商品住宅销售面积的比重一直高于5%。2006年之后，北京市新建商品住宅销售面积开始持续下降。到2008年，北京市新建商品住宅销售面积下降到只有1031.43万平方米，只占当年全国新建商品住宅销售面积的1.7%。

北京市新建商品住宅销售面积持续下降的原因并不是需求不足，而是供应持续减少的结果。2000年，北京市住宅新开工面积为1322.06万平方米，2003年住宅新开工面积快速攀升到2503.46万平方米，2000年到2003年北京住宅新开工面积占同期全国城镇住宅新开工面积的比重一直在5%以上。但从2004年开始，北京住宅新开工面积连续六年下降，到2009年，北京住宅新开工面积只有1380.28万平方米，只相当于2003年北京住宅新开工面积的55.1%，2009年北京住宅新开工面积占同期全国城镇住宅新开工面积的比重下降到1.5%。

2015年，北京住宅新开工面积再次下降到1199.2万平方米，比2014年下降8.0%，只占当年全国城镇住宅新开工面积的1.1%。由于住宅新开工面积持续下降，2015年北京新建商品住宅销售面积只有1127.3万平方米，比2014年下降1.2%，占当年全国新建商品住宅销售面积的比重进一步下降到1.0%。

1998年以来北京常住人口数量持续快速增长。1998年北京市常住人口为1257.2万人，其中城镇常住人口为957.7万人;2006年北京市常住人口增长到1601万人，2015年北京市常住人口已高达2170.5万人。1998年到2006年，北京新增城镇人口392.5万人，期间商品住宅累计销售面积为13577.38万平方米。2007年到2015年，北京新增城镇人口数量比1998年到2006年新增人口数量多了135万人，但同期北京商品住宅销售面积却比1998年到2006年减少了1586.8万平方米。

显然，2007年以来，人口的快速增长和家庭小型化，意味着北京住房市场的需求十分旺盛，但新增供给量的快速下降极大改变了北京住房市场的供求关系，供不应求的情况一直持续，造成北京房价持续攀升。

2001年到2006年，北京市的房价收入比（房价收入比：一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。本文所提到的房价收入比的数据含义为购买建筑面积为100平方米的新建商品住宅总价与当年北京市城镇户均可支配收入之比，即：房价收入比=当年北京新建商品住宅销售均价×100/当年北京城镇户均可支配收入）均值为11.88倍，虽然比同期全国房价收入比均值水平高，但仍处于正常水平。从2007年开始，新开工面积持续下降造成后续供应量不足的问题开始凸显，北京房价开始快速上涨并显著超过同期全国住房均价涨幅和北京市居民收入涨幅。由于房价快速上涨，北京的房价收入比从2007年开始快速攀升，2007年至2009年北京市的房价收入比均值为17.35倍，显著高于此前六年的均值水平。

为解决北京房价过快上涨问题，2010年之后北京显著加大了保障房开工量。北京市大规模建设保障房虽然在一定程度上解决了中低收入家庭住房困难问题，但并未抑制商品房价格上涨趋势。

亟待调整住房市场思路

要解决北京市住房价格过高的问题，需要从缓解供求矛盾着手。近年来北京实施的一系列住房政策从供求两方面进行了探索，如通过严格的限购政策对需求进行适当限制，通过增大公租房等各类保障房的供应来重点解决中低收入人群住房困难问题。但也要认识到，住房价格的持续攀升、住房市场交易量的下降，表明现有的政策思路仍需要进一步完善。

从需求端来看，为解决2009年之后房价过快上涨的问题，2010年4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。限购政策取得了一定效果，但限购政策本身并不能解决人口持续增加带来的住房压力。

由于北京正面临严峻的人口、资源和环境压力，有观点认为可以通过高房价来适当抑制人口的流入，但2007年以来北京房价走势和人口流动趋势表明，高房价并未抑制人口流入。高房价是人口持续增加过程中商品房供应不足的结果。人口持续增加主要是北京提供了更多的就业机会和更好的工作环境等，而并不是由于北京的房价水平是高还是低。

因此，要从需求端着手解决北京房价过高问题，在短期内继续实行限购政策的同时，更要重视北京城市功能和城市布局的调整，促进区域均衡发展，并以此带动北京市人口的自然疏解。

从供给端观察，2010年以来，北京市更加重视通过做好住房保障的方式来逐步解决城镇居民住房问题。北京提出“继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度”。

从执行情况看，“十二五”期间北京市各类保障房建设显著加快，大大改善了中低收入住房困难居民的住房条件。但也要看到，由于保障房主要针对中低收入的户籍人口，各类保障性住房并不能解决数量更为庞大的中等收入人群住房支付能力不足的问题。由于“十二五”时期北京市新建商品住宅供应量较“十一五”时期进一步减少，这意味着北京市普通居民通过购买新建住房改善住房条件的选择余地在变小。

为抑制投资投机性需求，北京市在二手房交易环节一直征收相对较高的税费。虽然政策的出发点是抑制投机，防止房价涨幅过大。但必须认识到，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是降低交易量、推高价格。

解决北京高房价路径

北京目前的房价水平已显著高于居民正常的支付能力，基于对造成北京房价偏高主要原因的认识，建议北京可考虑进一步调整和完善相关政策，使北京市的住房市场逐步回归到相对合理水平。

一是要适当增加新建商品房的供给。2002年开始，北京住宅新开工面积占当年房屋新开工面积的比重快速下降，2011年到2015年，北京住宅新开工面积占当年房屋新开工面积的比重分别为61.1%、50.5%、48.5%、52.4%、43.0%。相对于商业营业用房和办公楼，北京市商品住宅的供应量明显偏低，适当调整北京市房地产的供应结构，适当增加商品住宅用地供应，提高商品住宅新开工面积在房屋新开工面积中的比重，有利于缓解新房市场供不应求的情况。适当增加商品住宅土地供应，也有利于将土地出让价格回归到相对合理的水平，防止泡沫风险的累积。

二是要尽快调整住房保障方式，大幅减少实物型保障房数量，增加市场供给。2010年以来，由于商品房供应量在下降，保障房又不能入市交易，不增加市场供给显然无法有效平抑价格。建议北京可考虑适当调整住房保障方式，在保障目标不变的前提下，更加重视通过租金补贴等方式解决保障对象的住房困难问题。

对数量庞大的存量保障性住房，政府可继续保留一部分实物公租房，用于重点解决没有劳动能力和年龄偏大的住房困难人群。对已经购买了保障房或有意愿购买正在居住的保障房的保障对象，可研究逐步将大部分实物类保障房转成具有共有产权性质的可售型保障房，将保障对象的购房款和政府部门实际补贴款按比例进行量化，在此基础上确定各自的产权比例。

在明确产权比例后，可研究允许各类保障房入市交易的政策，保障房入市交易后政府收回的资金可继续投入住房保障工作，这样既有利于增加住房市场供应量，抑制房价的过快上涨，也有利于政府持续做好住房保障工作，提高住房保障和分配的公平性。

三是进一步降低二手房交易环节税费，增加二手房供给。由于新房的建设需要一个周期，即便北京今年就开始加大商品住宅的土地供应，到满足销售条件也需要两年左右的时间，因此短期内北京应更加重视发挥现有存量房源的作用。今年2月，财政部等三部委决定下调房地产交易环节契税和交易税，但同时决定北京、上海、广州、深圳暂不执行。降低交易环节税费将会带来交易量的上升和价格的下降，有利于改善居民住房条件。

建议将调整房地产交易环节契税营业税的优惠政策尽快在北京实行，从政策导向上鼓励二手房的供应，缓解北京住房市场的供求矛盾。

从2006年以来我国房地产市场的历次调控中，税收政策和金融政策通常是同向调整，表现为同时降低利率、降低交易环节税费或同时提高利率、提高首付、提高交易环节税费。这种同时、同向调整虽然意在调控市场，但却并没有意识到住房金融政策和税收政策对住房市场的作用机理并不相同。

降低利率、降低首付会提高居民的购房支付能力，会带来交易量的上升和价格的上涨，而降低交易环节税费的效果是带来交易量的上升和价格的下降，但住房金融政策和税收政策同时调低的综合作用通常会表现为交易量的大幅增加和价格的上涨，这使得很多人会误认为降低交易环节税费会推高价格。从住房市场中长期稳定发展的目标出发，宜更准确地把握住房金融政策和税收政策对住房市场的影响机理和效果，将交易环节的税费稳定在尽可能低的水平上，并且不再频繁调整。

北京可考虑进步调整和完善相关政策，使北京市的住房市场逐步回归到相对合理水平。

四是坚持实行中性的住房金融政策。在价格偏高和市场短期供不应求的情况下，需要更加重视实行中性的住房金融政策。目前国内中长期贷款名义利率已处于历史最低水平，较低的利率水平极易推升住房价格，特别是在市场短期供不应求的环境下其对价格的推升作用更为明显。考虑到北京的住房价格已偏高，为防止低利率政策进一步推升价格，需要考虑引入首付和贷款利率的反向调整政策，在贷款利率降低时，适当上调首付比例，以对冲低利率政策对房地产市场的冲击。

五是要完善城市布局，通过有序疏解人口从根本上缓解住房需求压力。将学校、医院、图书馆、公共绿地等各类公共资源、公共设施重点投向市内的“欠发达”区域，逐步改变北京市的主要功能过于集中在中心城区的状况，缓解中心城区土地资源不足和住房供应不足的压力。

作者为国务院发展研究中心市场经济研究所研究员