沪深楼市降温 政策的小船说翻就翻

凡志喜

随着一线城市相继出台调控政策，以及楼市降温，未来房地产走向如何？二线城市是不是将会迎来投资的最佳时机？

房展会人气大幅下滑

随着“五一”小长假的到来，上海房展会拉开帷幕。然而在展会现场，部分大型房企“缺席”本次房展会，上海参展项目比往年约减少一半，难觅市中心房源。

以稀缺自然资源为基础的旅游地产、养老地产不断升温，外地项目纷纷抢滩上海的市场。部分外地房企打出“旅游地产非限购、非限贷”等宣传语，希望吸引更多参观者的关注。参观者以中老年人为主，物色上海地铁沿线适合养老的房源，部分年轻参观者更关注海外房产项目。

相较于以往展会，本届展会的展出面积减少约六成。原先，上海展览中心的中央大厅以及广场都是重要展位所在，大型房企或者高端项目愿意选择醒目位置搭设展台，而此次户外展位已销声匿迹。在室内展厅，房产巨头“金招万保”（即金地集团、招商地产、万科、保利地产）均未露面，仅绿地集团现身。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，开发商参加展会，必须要衡量成本和收益。今年一季度上海楼市“火热”，大型房企资金回笼情况良好，所以压力不大。对于中小房企而言，上海项目可能所剩不多，外加土地获取成本不低，后续项目何时接上存在不确定性，因此也不急于快跑。由于现下房地产销售通路相当多，在这个节点上花钱参展，不过是在形象和名气上加分而已，所以参展热情有所消退。

进入5月份，从开发商角度（供方）看，基于对自身利益的考虑，在自身资金状况恶化以及楼市出现明显的拐点之前，并不会轻易降价；而从购房者角度（需方）看，部分的有资格购房者会因楼市前期涨幅过高以及对“3·25”楼市调控新政效果的期待而选择继续观望。

其实，很多市民奔赴房展会就是图展会上难得一见的购房优惠。过去，部分房地产项目乐意拿出些特价房源进行促销，可这几届房展会上，房企大都对优惠避而不谈，很多项目均是常规折扣，力度并不大，这也在一定程度上对展会人气有所影响。

新政之后 楼市降温

楼市的小船之所以说翻就翻，或许“3.25新政”功不可没。

3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，决定提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

为配合新政落地，上海银监局下发了《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》（上海银发[2016]54号）和上海市市场利率定价自律机制的相关要求，要求各家商业银行执行新政要求。

而在此前的3月份，上海首套房平均利率折扣低至8.62折，执行利率为4.22%。3月上海首套房首付比例和贷款利率较2月并没有变化，主流优惠利率为8.5折，共有17家银行执行该利率，其中利率较低的是汇丰银行的8.2折，中信银行（601998）的8.3折。仅有渣打银行等6家银行执行9.0折。

但通知下发后，根据融360监测的30家银行房贷业务显示，9折以下的优惠利率不复存在。

人民银行上海总部发布数据称，新政后，各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

在上海祭出了“史上最严厉”的楼市调控政策，推出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳后，深圳楼市调控新政也终于落地：购买首套房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

深圳“3·25 新政”之后，楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，访客量持续下滑。地产中介数据显示，截止24日，4月份共有1857套新房成交，约19.73万， 较三月份成交量大幅下滑58%。同时，全市二手房仅有6793套成交，约57万㎡，较3月份大幅下滑64%。新政满月，深圳楼市量价双双下滑，市场调整已见成效。

是否迎来二线城市投资好时机？

随着一线城市相继出台调控政策，以及楼市降温，未来房地产走向如何？二线城市是不是将会迎来投资的好时机？

财经评论员马光远认为，房地产去库存的任务仍然没有完成。一二线的大火并未蔓延到库存严重的三四线，这是下一步政策需要集中应对的。去库存的压力意味着全国性政策逆转的可能不大，而房地产投资的快速反弹又意味着未来开工面积和竣工面积的增加，这意味着又会增加新的库存，3月末，待售面积再创历史新高也证明了这一点。为了这游戏的继续，一二线城市的调控不会加码。政策最理想的效果是：一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市、以及大的城市群的核心城市能够心领神会接棒一二线，继续维持房地产的红火走势，同时，在三四线去库存上出台更进一步的政策。

所以，未来三个季度，我们会看到房地产热点会转移到尚未大涨的二线城市，以及部分具有一定概念，库存压力不是很大的三线城市。最近，京津冀一些城市，诸如保定、石家庄等城市房价开始活跃，就是一个明显的信号。

而商业见地网专栏作家孙骁骥认为，投资二线城市的最佳时期已经错过了。真正善于布局的投资者，应该在上轮一线城市房价大涨之前就开始布局二线，低价买入。要记住，一线城市基本是永远涨不会跌，但由于一线城市引人注目，因此也是中国的“面子工程”，房价过高容易引起民愤，因此有关部门经常针对一线城市出台房产政策。每当这个时候，就是二线看涨的时候。

对于是否抛一线买二线，方圆地产首席分析师邓浩志表示：“如果是纯投资，我不建议卖掉一线城市的房子去购入二线城市房产。首先二手交易的税费本来就很高，买进卖出损失了一些费用。其次，一线城市貌似价格高企，但是涨幅每次都是最快的，总是领涨，长远看，二线城市涨幅肯定跟不上一线城市。”