投资性房地产企业如何做好会计核算工作

柳青

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了春天。但是投资性房地产行业在会计核算方面仍然存在一些问题，如核算科目、选择计量模式的依据不明确等。对此，要将公允价值经过一些变换后来计算投资者的房产价值，也以此来完善投资性房地产企业会计核算。

关键词：投资性房地产；会计核算；问题与措施

我国人口数量庞大，因此房地产行业占有及其重要的地位。但房地产的发展过程中，但其中仍存在一定的问题，如初始计量中不明确的核算科目、后续计量中计算模式的模糊、转换过程中的一些问题。

一、投资性房地产和其会计核算

（一）投资性房地产的大致概念

房地产的投资是为了实现资本增值和赚取租金，主要从事出租土地使用权和建筑物等经营活动，即让渡资产使用权来获取利益的行为。另外，投资性房地产以持有并准备增值后进行土地转让为形式，经利益最大化的影响，最后转让增值后的资产减去投资本金所得的差价来获取利益。一般来说，房地产都是在资产增值最大化的时候才转让。我国相关法律法规规定，出租房屋和让渡资产使用权也是企业经营活动的一种也需要缴纳营业税。

（二）会计核算的意义

会计核算就是在企业会计工作中准确、全面、真实的记录会计信息一次来反映企业的经营活动。以我国境内主要流通货币人民币为记账单位。房地产行业发展迅速，做好会计核算工作对企业至关重要。投资性房地产的经营活动会计人员要通过会计凭证和记录账薄等形式来进行记录和管理，进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业的会计核算工作，并对企业的经营管理活动提出建议。会计账薄明确划分和归纳投资性房地产中的各类信息，全面完整的记录会计信息，它详细地地记录了房地产经营活动情况。它为房地产管理者提供和分析了重要数据，帮助经营者做出正确的决定。

（三）投资类房地产的会计核算

房地产的投资主要是根据其准则来实施，大致可以分为初始计量和后续计量这两种情况。初始计量就是指房地产在最初计量之前预计的实际成本，而后期计量主要是指计量企业对房产的后期的投入，后期计量主要是采用成本模式计量和公允价值这两种计量模式，但是两者之间只能只能选择一种，且选择之后就无法再做后期的更改。

二、投资性房地产中在会计核算中可能出现的情况

（一）在初始计量中核算科目不清晰

国家规定，我国的投资性房地产包括：已经出租的土地使用权、以及后期的土地利用权、自己购买的固定资产等。而相关规定明确指出，在短期之内的用于出租手段的建筑物属于投资性房地产，其拥有者并没有发生变化。但这样就扩大了投资性房地产的核算范围，会计核算过程中，企业可以轻易伪造出租的意图文件，短期时间也不确定为多久，如果企业采用公允模式进行后期计量，企业会计核算就会出现众多的问题，因此，对于这种现象，企业可以将建筑物分为固定资产和投资性房地产两种。

（二）计量模式后期计量时的不明确

大多数企业在进行投资之前会对投资的项目进行全方位的分析、调研和考察和计算，通常会投资最有利于企业发展的产业，而且事先要进行投资性房地产有效评估，确保能实现企业利益最大化。但评估过程中，公允价值计量模式进行会计核算，利润总额中也要把因为公允价值而产生的利益而计算入内，两次比较计算，若公允价值与企业之前所预计的有出入，如果市场反应的波动小则对企业影响不大，如若市场房价波动大，企业就会受到极其严重的影响。除此之外，公允价值计算方式很容易被企业中的一些投机者利用，已达到为自己盈利的目的，这样问题的出现会使得会计核算失去准确性，不利于企业长期发展，也可能会影响企业经营者对企业的经营决策，造成严重的经济利益损失。

（三）在公允价值模式下投资性房地产的账面价值与实际价值不符

房地产的投资转换则是企业要根据房地产的用途进行相应的会计处理，根据房地产的实际用途进行分类。目前，我国大部分都采用公允价值计量模式进行房地产的投资转换，如果房产的用途发生变化，会计人员要严格按照会计准则记录房地产转换会计信息，让企业对房产有准确的了解，掌握房产最新信息，以便企业经营时能有效利用最新信息进行投资决策。因此，公允价值计量模式相应的会给企业的当期损益、资本公积等科目带来变化。如果房地产只是在用途方面发生改变，但实际形态等方面没有改变，就不能更改账面价值。如果忽略该点，则会影响资产价值报告，从而影响相关决策者的判断。

三、在投资性房地产中准确进行会计核算的方法

（一）在初始计量阶段应该明确核算科目

在投资性房地产的相关准则之中已经明确的规定了初始计量，投资性房地产只能是出租使用权或实现资本增值，自用的房产，要算为固定资产。

（二）后续计量中，变动差异应包含在公允价值之中

部分企业在投资房地产的过程中发生公允价值变动，“投资性房地产—公允价值”或“资本公积—公允价值变动公积”中要计入价值差额，这样才能更好地重估长期性资产价值，以此让会计信息准确、真实。

（三）以账面价值来计算公允模式下计量转换后的房产价值

认清房地产的转换核算问题后，相关企业的账面上的价值应该努力的转换为房地产的价值进行核算。而在投资性房地产转算核算的问题之中，采用公允价值模式计算自用房产时，房屋计量基础可以为自用房产的账面价值，其中产生的账面价值误差可计入当期亏损中。

房地产行业是一个发展空间大，升值潜力高的行业，因此，投资性房地产要深入认识到会计核算中的问题并及时找到方法解决，这样才能提高会计信息准确性，找到适合企业本身的计量方法，提高企业经营决策的正确性，为企业获取更大利益。

参考文献：

[1]郭瑞霞.企业会计核算管理系统的设计与实现[D].山东大学，2015.

[2]房绍业.我国小企业会计核算与会计控制探讨[J].会计之友，2003（09）.

（作者单位：三亚海韵集团有限公司）