未来房价走势及政策建议

臧武

[提要] 近年来，国内外金融危机影响还在，国内产业结构调整问题突出，地方债务危机形势严峻，在此情况下，作为国民经济支柱行业的房地产业已然成为经济发展的重要出路。然而，2015年至今房价快速上涨，房地产政策何去何从？本文以南京为例，在分析房价上涨原因基础上，提出抑制房价的措施，以便为政府对房地产市场进行宏观调控提出相应对策。

关键词：去库存；资本市场；利率；存款准备金

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年3月8日

改革开放至今，伴随着我国经济的蓬勃发展和城镇化进程的加快，房地产业作为国民经济的支柱产业得到快速发展，但2015年上半年至今一线城市领起的房价快速上涨再次引起学界关于房地产是否泡沫及这次上涨的内在动力是什么的争论。

过去十来年房价经过多次的快速上涨，每次上涨都会对其缘由产生很多讨论。以谢国忠为代表的很多学界从房价收入比，结合国外的情况如伦敦10、纽约8、东京4.8，而我国大城市的房价收入比基本都是超过10，深圳甚至达到20以上。因此他们得以判断我国的房价已达到顶峰，而且还有泡沫。而以任志强为代表的房地产大佬，他们结合城市化进程和供求关系，得出房价未来还存在继续上涨的空间，尤其是资源集中的大中城市。而2015年至今，掀起的一轮房价上涨，目前还没有新的理论出来，基本还是过去的那些理论。而且这次房价的上涨和以往都有所不同，大城市迅猛上涨而中小城市却是不断下跌。本文分析这次房价上涨的原因，并提出自己的一些见解。

一、当前房地产面临的形势

2015年中央经济工作会议上，化解房地产库存成为2016年结构性改革五大任务之一，因为截至2015年底我国商品住房总库存达到39.96亿平方米。其中，现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。当前中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。受库存压力的影响，2015年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。而近期中国经济面临较大的下行压力，除了中国经济正处于结构调整期内需有所放缓之外，外需减弱的影响不容忽视，中国外贸出口增速由十年年均增长20%以上放缓至近年的个位数。此外，由于美国加息预期导致资本外流、本币贬值、金融市场动荡。经济增长率短期之内又找不到一个新的增长点，而稳定经济增长和化解地方债务危机的压力又很大，在此情况下国家出台了大规模的去库存、刺激房地产的政策。

2015年至今中国人民银行已经连续下调了6次利率，降低利率幅度达1.65%。根据资产价格原理，利率和价格呈反比，必然提高购房的积极性。同时在税费方面也进一步降低了买房人的成本，营业税免征期从五年调整到两年，契税也进行了大幅下调尤其是90平方米以上的房型契税下降幅度比较大。极大地降低了购房的成本，同时政府降低了首付比例，首套房从三成首付降到两成半，到2016年进一步降低到两成，二套房首付比例已降低到四成，又进一步降低了买入人和投资人的门槛。存款准备金央行已经多次降低，累计下降达3个百分点，如果再加上定向降准，央行2015年投放的货币量达30，000多亿元，同时央行加大新增贷款的力度，平均每月都是近万亿的新增贷款，2016年1月达到2.5万亿的天量规模，不断给市场注入流动性，导致M2达到142万亿元的天量规模，而新增贷款中大约30%～40%流向房地产。政府从多个方面出台政策影响买房人的需求因素，导致购房需求曲线向右移动，在供给不变的情况下，必然导致价格上涨。（图1，资料来源于中国指数研究院指数中心，下同）

二、投资渠道狭窄

随着经济的发展，人们的财富越来越多，为了自己的资产保值增值，必然找一些合理的投资渠道，而恰恰我国投资的渠道非常的狭窄，目前可供投资的主要几个渠道：

1、黄金。第一，我国投资人在普遍缺乏投资知识的前提下，几乎很少把资金投向黄金期货，和国外大鳄资本进行博弈，那样几乎是给外国资本送钱；第二，我们投资人缺乏长期投资意识，主要考虑的是短期收益的因素。而最近黄金价格不断往下走，从最高峰1，900美元每盎司到现在的1，200多美元每盎司，且在美元不断加息和强势的背景下，黄金的升值通道显然很渺茫。虽然目前在信用货币纸币的流动时代，纸币本身没有价值，随着纸币的不断发行，必然导致所有的纸币包括美元在内的贬值，但是投资者还是不会把资本压在黄金未来长期的升值的赌注上，因为他们可能更多地是考虑可见的短期收益。

2、资本市场的投资。在资本市场中，我国投资者比较倾向于股票投资，因为没有杠杆，投资风险相对小。因此，从2014年1月到2015年6月，在国家的推动下，形成了一股政策牛市，上证指数从2，000点一路暴涨至5，178点，涨幅达2.6倍。而创业板指数更是从1，200点涨至4，037点，涨幅高达3.36倍。在短短的一年多里，使股指产生如此之大的涨幅，历史上和国内外都很罕见，造成了股市的巨大泡沫。因此，2015年下半年随着大量资本的撤离，形成中国资本市场上重要的一次股灾。仅2016年的前两个月，人均股民亏损达28.5万元。这必然导致股票市场上原有资本的撤离和新的资本寻找其他投资渠道。这个时候政府提出房地产去库存化，来化解经济增长乏力和地方债务危机。大量资本必然抓住这个时机，大量的资本涌入房地产行业当中去。（图2）

虽然资本是贪婪的，但也要考虑风险和收益。投资者结合市场需求和城市经济发展水平以及城市的资源，把资本都投入到一二线城市的房产中去，必然导致2015年下半年至今大城市房价远远领先于百城房价指数的涨幅。以南京为例。（图3）

3、房产与地方政府的关系错综复杂。第一，房地产行业在国民经济中占据重要的地位，房地产行业的好差直接影响本地的GDP；第二，在最近经济下滑税收增幅下降，而民生开支却不断增加的这一背景下，政府必然希望土地能卖出高的价格来维持未来的发展。如南京市，过江隧道的建设、长江大桥的建设、每年上万辆公共自行车的投入以及未来五年要建设8条地铁等，每一项都是一个庞大的开支；第三，每一届政府都希望在任时做出属于自己的政绩工程出来，而出政绩需要投入。我国土地在国有的这一特殊制度下，政府拍卖土地作为预算外收入，不受人大的监督，可以自由支配。显然是政府资金来源的最好渠道；第四，现在的地方政府在城市发展过程中，有一种理念叫作经营城市即考虑收益和成本的企业模式。而作为土地市场的完全垄断者，根据边际收益和边际成本的原则，达到收益最大化。以南京为例，2015年南京共诞生20个“地王”，卖地772亿元，成交总面积约365万平方米，仅完成国土局全年750万平方米（商品住宅500万平方米，商服250万平方米）供应指标的48.7%。而2014年南京楼市土地市场实际成交面积为611万平方米，卖地总收入为675亿元。楼面价从2014年的11，000元涨到2015年的21，000元，高达90%的惊人涨幅。进入2016年上海建工以64.8亿元拿下河西中部G68宅地，楼面价42，561元/平方米，几乎超过南京所有在售楼盘的价格。南京在面粉超过面包价格的情况下，如果2015年的地王在2016年集中上市，必然导致2016年的房价继续呈现上涨甚至暴涨的格局。

三、抑制房价非理性上涨的建议

1、在当前整个世界经济增速下滑大背景下，我国经济也不可避免的进入调整阶段。在产业结构调整没有结束之前，经济缺乏相应的增长点，而地方债务危机、民生和减免税费等持续压力下，可以刺激房地产这一国民经济支柱的复苏。然而，复苏以一线带动二线，然后传到三四线城市的想法，可能这种预期很难实现。资本都是趋利性和风险回避性，他们在有一线和优质的二线城市可以投资的背景下，很难把资本投入到三四线城市，导致我国库存压力较大的三四线城市，根本得不到想要的资本。而恰恰不需要刺激的、对政策敏感度比较高的一二线城市，在政府的刺激下，暴涨已是必然。因此，政府政策的出台必须因地制宜，在资源集中和经济发达的城市，减少刺激政策，甚至不出台经济刺激政策，减少资本流入这些城市。引导资本流入到库存较大的三四线城市作为他们的投资方向，这样有效地化解去库存压力，打好去库存的歼灭战。

2、健全证券市场，使投资人的财富保持长期稳定的增值，而不要形成暴涨暴跌的格局，使资本在房地产和股票市场大规模的来回转移，这样对房地产和股票的健康发展产生不利的影响。同时，资本市场的长期健康稳定发展也为投资提供稳定的财富，为投资人购买自有房地产提供有力的财力支撑。而不是目前割韭菜式的掠夺股民的财富，A股2016年1月份便消灭了44.65万持股市值百万以上的大户，相较2015年年末锐减近三成。这样对股民的后续消费投资能力产生很大的影响。

3、地方政府有责任维持房地产的健康持续发展。现在我们对官员的考核都是以GDP为纲，民生支出为辅助要求的这一基本原则，而这些考核恰恰需要房地产的快速增长。因此，要改变政府的考核方式，更多的从市民的幸福指数出发，结合幸福指数的各项指标进行考核，如房价收入比、教育程度、人均居住面积、拥堵指数、人均藏书量、万人拥有的公园数量等，从而降低政府对房地产行业的依赖。

主要参考文献：

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