2016中国二十大豪宅排行榜

吴澜

作为楼市的塔尖，豪宅一直广受关注。古代的王公府第、豪门大宅，一直是身份、财富的象征，时至今日，这一认知并未式微。

现在的中国，哪些住宅可称得上顶级豪宅？为此，本刊特制作了2016年中国二十大豪宅排行榜，以飨读者。

对于豪宅，业内有一个定义：首先，这些住宅（公寓和别墅）的价格应该是当地最贵的；其次，只有最靠前的1.5%（成交面积占当地同期成交面积的比例）的楼盘才能称为豪宅。

比如，某地2月成交面积为70万平方米，1.5%就是大约1万平方米。按照价格排名从最高往最低累加，假设前十楼盘成交面积加起来达到1万平方米，则第11名就被排除出豪宅之列。

本榜单以易居研究院智库中心提供的今年前3个月的一手豪宅交易数据为基础，这些数据覆盖了内地10大城市。

榜单的第一部分根据平均成交价格（单价）排名，取排名最靠前的20大楼盘。这些楼盘的平均成交单价均超过10万元/平方米，最高的汤臣一品单价接近20万元。这些楼盘全部位于北京、上海、深圳三地，其中上海的楼盘数量最多。

第二部分根据套均成交价格（总价）排名，同样取排名最靠前的20大楼盘。这些楼盘的平均总价均超过3000万元，最高的汤臣一品总价超亿元。除了北京、上海、深圳三地的楼盘外，还有杭州的两个楼盘入围。

最贵超级豪宅简介

NO.1？汤臣一品（上海）

位于上海陆家的“汤臣一品大厦”以19.43万元/平方米的成交均价位列榜首。汤臣一品位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。今年以来，汤臣一品以19.43万元/平方米的成交均价创造了中国豪宅的最高天价，今年以来成交2套。

NO.2？东郊花园（上海）

位于上海浦东的“东郊花园”以16.29万元/平方米的成交均价位列第二。东郊花园是目前唯一紧邻东郊国宾馆的在售高档别墅，区域优势较为明显。周边别墅楼盘均以出租为主，该案在区域内具有一定的稀缺性。东郊花园建筑风格采用纯正的英国维多利亚殖民式建筑，由境外著名建筑设计师、景观设计师担纲设计。该楼盘今年以来成交3套。

NO.3？万柳书院（北京）

位于北京海淀区的“万柳书院”以16.05万元/平方米的成交均价位列第三，作为业内外公认的现代顶豪典范，中赫集团旗下的万柳书院身居西北三环海淀万柳的核心绝版地段。此外，万柳书院还坐享三山五园皇家地脉、北大清华等百年学府带来的区域利好。该楼盘今年以来成交11套。

豪宅还值得配置吗？

去年以来国内房地产市场尤其是一线城市楼市火爆，豪宅也成为“资产荒”下富人资产配置的一大选项，成交暴增。不过，今年上海“3.25地产新政”的出台，让人们对楼市前景又心生疑虑。那么，豪宅还值不值得配置？

豪宅市场的火爆从上海可见一斑。据中原地产提供的数据， 2015年上海一手豪宅成交面积116.2万平方米，比上年增加了189%，成交均价72686万元，与上年基本持平。二手豪宅的成交面积涨幅也接近180%，成交均价涨幅接近8%。

谁买了一线豪宅？

豪宅火爆的原因是什么？从宏观角度来看，多数经济学家都认同，去年以来一线楼市的飙升属于货币现象，即由于央行实现宽松的货币政策，货币供应量大幅增长；与此同时，市面上优质资产缺失，一线楼市则属于相对稀缺的资源，成为“安全岛”，吸引大量资金涌入。

那么，都是哪些人购买了一线楼市的豪宅？易居房地产研究院总监严跃进表示，豪宅产品的认购者基本上是三类人：第一类是资产比较充裕的个人，此类群体对于豪宅产品的认购，基本上是从家庭资产配置角度出发的；第二是部分事业晋升较快的个人，对于未来资产增值的预期较好，所以会提前购置豪宅，以期和其身份做匹配；第三类是普通的改善型购房者，二次置业过程中有充足的首付比例，进而购置豪宅的成本不会太高。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，前几年，所谓的暴发户购买豪宅较多，但近一两年，购买豪宅的主要是一些年终奖超高的金融从业人员和律师等高端人士。去年股市较好，2015年金融从业人员年终奖超过1000万元的数量比2014年增加了14%左右，这一批人可能好多人会直接去买豪宅。

卢文曦认为，去年豪宅放量有改善需求的因素，但不排除有投资客介入。去年豪宅放那么大的量是有问题的，尤其是一些自有资金不够的人通过加杠杆进入市场，可能会带来一些隐患。

新政对豪宅冲击较大

针对火爆的楼市，今年3月25日，上海发布“史上最严”的楼市新政。沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房，社保及个税由2年变5年及以上。此外，企业购买商品房再次上市需要满3年及以上，而且提高了二套首付比例。

卢文曦认为，“3·25新政”出台对豪宅的冲击肯定会比较大。第一，二套非普通住宅首付七成，信贷这方面控制的很严格。第二，限购这方面也卡得很严，公司买房想炒房的也要锁定三年；由于限购的存在，有钱的人可能没资格买了。预计豪宅成交量会减少，但是价格未必会跌，因为去年只是跑量，今年无非就是量收缩下去，价格继续会维持在现在这个水平。

严跃进表示，新政提高了豪宅产品的认购门槛，包括信贷，有利空效应。不过，他也认为，这可能反过来也给了部分有意向购房的群体入市的机会，毕竟价格方面可能会稍许有所压制。

什么样的豪宅更值得配置？

严跃进指出，豪宅的投资价值和其稀缺性是密切相关的。尤其是一些大城市住宅用地相对稀缺的情况下，豪宅项目的认可程度会提高。

卢文曦指出，投资豪宅，首先要考虑资源是否具有稀缺性；第二，地段肯定是要考虑的，最好是市中心的一些地段，当然还要看个人偏好。第三，考虑人文价值，比如投资老洋房，老洋房价格比较贵，因为它是历史保护建筑，人文价值高。

“对于一些交通便利的豪宅项目，如大平层结构的物业，可能会比郊区别墅项目更有投资价值。从这个角度看，投资豪宅的逻辑其实没有变，即要兼具居住性和投资性的价值，同时能够形成圈层文化的效应。这样的产品会更有市场投资价值。”卢文曦说。

此外，卢文曦认为，以后的豪宅很有可能走小户型趋势，“今后的房产税对超高价格的豪宅还是有一定杀伤力的，很有可能今后的豪宅会走小型化的路线。”

用黄金衡量房价

关于楼市的未来，市场上有很多不同的看法。一种比较流行的观点认为，目前楼市有较大泡沫，长达15年的牛市拐点已现，未来一段时间楼市不是理想的配置方向。

不过，也有人并不这么认为，比如申万宏源分析师王胜提出，从房价与金价（避险资产）的比值来看，日本、韩国和中国台湾的高点房价均在17盎司黄金以上，但上海目前仅9.64盎司，中国当前房价似乎还未触及百姓购买力极限。