宋代房屋住宅租金问题探析

2016-05-09陈界妃

商 2016年12期

关键词：租金

陈界妃

宋代房屋住宅租金问题探析

陈界妃

摘要：随着唐朝坊市制的破坏，经济流通和人口流动的逐日加快，房屋租赁业在宋代快速地发展起来，上至官府要员，下至平民百姓，涵盖各个层面，其房屋租金也不得不占据人们的生活日常开销重要的一部分，本文试图通过对宋代不同时期的房屋租金费用和物价水平的分析，了解其房屋租金对不同阶层的影响，以便更好地研究宋代房屋租赁问题。

关键词：房屋住宅；租金；僦居

目前学术界关于宋代房屋租赁业的相关研究成果已较多，其相关的研究论文也不胜枚举，对房产问题的诸多方面进行了研究和阐述。但这些研究多集中在房屋租赁双方对象、相关政策方面，对于住房租赁价格的单篇文章，最近只有毕玉娇的《宋代房屋租赁价格考》一文，但缺乏对地方住房租赁价格的介绍，因此，本文对宋代住房租赁价格进行简单梳理，敬请方家指正。

一、宋代住房租赁概况

宋代由于人口的爆炸式增长和经济的快速发展，城市中有限的住房往往满足不了强大的住房需求，各个阶层，各个行业都不乏租房居住的人。在宋代，官员租赁房屋是非常普遍的现象，“祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”。官员租房主要有四种。一是在某地任职期间。宋朝任官制度中采用轮任的方式，官员不能长期在该地任职，也不允许官员在地方上购宅置田，而有的地方因偏远贫穷，官舍房屋年久失修也不能居住，因此租住房屋便是较好的选择；二是上任、流放或进京考核途中；三是铨选待阙期间，这两种都是因为流动性较大，属于临时性的居住，也没有必要重新购买一套房屋；另外，由于官方住房压力问题和节约成本考虑，宋代官员在致仕之后要为下任官员让出官舍，对此，他们也只好暂时或长时期地租赁房屋。

另一租赁房屋的重要群体便是科考之人。据张希清研究：“两宋通过科举共取士115427人，平均每年361人”，其人数“约为唐代的5倍”。仅仅是咸平元年(998)，“去岁朝廷特许十分内量解二分后”，“两京及诸道州府解送举人将近二万”。庞大的科考人数自然对房屋的需求也是非常大的，租房是考生主要的居住选择。

除官员和预备官员群体之外，宋代军队租住民舍的情况也是十分常见的。两宋时期，由于政府实行大规模的养兵计划，其常备军人数从三四十万扩展至上百万，虽时有削减，但总体人数仍居高不下。宋仁宗至和二年(1055年)，开封营房的标准是“一人一间”。哲宗时，惠州的士兵是“二人共一间”。更多时候，政府是无法全部满足军队人员的住房需求的。哲宗时，“清华指挥见管二百三十人，只有官屋二十间”，“信州客军九十六人，见管营房七间”。而政府在供养数量庞大的军队的同时，还要照顾军人的家属，这就需要更多的营房。庞大需求量与紧张的住房数量的矛盾使得军队只得租赁民房。

此外，随着王安石变法和宋金之战，皇族宗室租赁民房现象也渐普遍，而高度繁荣的商业和频繁的贸易流通也促使商人租赁房屋更加普遍。

二、宋代住房租金特点

在宋代，房租又称“僦值”或“赁金”。其支付的货币形式有“文”、“贯”、“券”等。房租的数额往往受时间、空间、物价等因素而变化不定。

(一) 区域性和等级性

受市场价值规律的影响，往往是经济越发达、人口越密集的地区，租金越高。其最突出的表现便是国都与地方之间巨大的价格差。

北宋开封城作为北宋经济政治中心，是当时全国最发达的城市，人口数量达百万，需求非常庞大，其房价可谓寸土寸金。咸平五年(1002年)，薛居正后人薛安上把自己在开封的住宅以5000贯钱卖给当朝宰相向敏中后仍居住于此，“日出息钱二千”，即月租60贯。嘉佑三年(1058年)，外戚、宣徽南院使张尧佐去世后，朝廷“赐其家僦舍钱日三千”，每月则90贯。熙宁六年(1073年)，朝廷赐归化人李崇贵在开封房租钱“日五百”，月租金15贯。元祐二年至三年(1087-1088年)，御史中丞胡宗愈租赁三班奉职周知哲的宅院，“每月僦钱十八千”。由此可知，在北宋前中期，开封上等住宅月租金一般是15贯以上，这些房屋一般是由少数皇亲贵族和高级官员租住。对于大多数人来说，自然是住不上这么好的房屋。

仁宗皇祐(1049-1054年)末年，苏颂在开封任大理寺丞馆阁校勘，月俸17贯，而“赁宅、养马已费三之一”，月俸三分之一即5贯667文，若按熙宁八年(1075年)的养马费用“岁为钱二十二千”(月所需1贯833文)计，则住宅租金约每月3贯834文。另外，著名诗人、画家文同，在开封任职时，租住于偏僻的西冈“十楹月四千。牀榻案几外，空处无一椽”。其月租金为3贯。以其官员职位等级和房屋租赁面积来看，中等房屋租金一般是3-4贯左右。

而下等房屋租金情况，则可以东京店宅务所收房租为例。在宋代，政府的店宅务专门负责用于对外出租的房屋。这些房屋类似于现代的廉租房，是针对普通住房困难的民众，租金较为便宜。天禧元年(1017年)，店宅务租赁房屋23300间，“两厢钱十四万九十贯”，每月每间房租金约501文。天圣三年(1025年)，“两厢钱十三万四千六百二十九贯”，所经营房屋26100间，每月每间租金约430文。天圣七年(1029年)六月，店宅务准备更换掠房钱亲事官时，娉荣说：“旧例，于本地内破得屋一间，日掠十钱者，月计四百”。由此可知，开封下等房屋一般在400-500文左右。

在地方州县，房租则相对便宜。天圣八年(1030年)，王曾建青州州学后，“公患田少不足，又傍学作屋百二十间。岁入于学钱三十一万”，每间每月租金约215文。而同时期开封中下等房屋租金则是在400-500文左右。康定元年(1040年)，由于学员增多，“又作屋八十三室，别为钩盾六十二间。岁入于学，通六十七万”。新建145间房，每间每月约207文。仁宗时期，欧阳修在河东任职时，见某地“第四等一户开饼店为活，日掠房钱六文”，即月租180文。可见，在地方上一般中下等房屋每月租赁价格是在100-200文左右。

相比于开封上等房屋15贯至几十贯，中等房屋3、4贯，下等房屋400-500贯，地方上100文至6、7贯便可租赁房屋居住，其价格确实要低很多。

(二) 时间性

随着商品经济的逐渐发展，房价随市场、政策等多方面的影响而不断变化。特别是北宋和南宋时期，物价相差很大，这在房屋租金也有所体现。

北宋时期，东京开封城内上等房屋的价格是在15贯以上，而南宋时，临安中等房屋便达十多贯至20、30贯。宁宗嘉定初，官至棘卿(大理寺卿)的张卿曾有诗云：“小小园林矮矮屋，一日房钱一贯足。官至正郎子读书，一妻一妾常和睦。”。一天1贯，一个月则30贯。这还只是“小园林”、“一妻一妾”的生活模式。淳祐十年(1250)后，临安府的报恩光孝观有“屋一所，日可僦十千”。只是一座道观中一所房屋的租金便高达10贯，若租赁一座独立高级宅院，其价格将会更高。

(三) 政府的强制性

宋代政府在房屋租赁过程中的强制干预性相比唐朝表现得更为突出，特别是宋代开设了专门的房产管理机构——店宅务，参与房产市场的控制和调节，完善房屋租赁市场制度。

店宅务，北宋初称为“楼店务”，太平兴国年间改为“左右厢店宅务”，后来虽几经更名，但仍用该称，简称“店宅务”。店宅务主要职能是经营国家房地租赁，包括公房出租、修造等，是官方参与房产市场，分夺房产利益的重要方式之一。据周宝珠先生统计，天禧元年(1017年)，京城店宅务掌官房23300间，年收租140093 贯；天圣三年(1025年)为 26200 间，获134639 贯；熙宁十年(1077年)达到了216580 贯6文，这个数字已大大超过了当年开封府商税额152801贯。而南宋初年，临安店宅务年收入亦在三十万贯上下。

当然，店宅务在规范房产交易市场、整合资源方面也有很大的作用。如详细规定了房屋租赁双方权利和义务，出租者对于房屋到期的租赁者“免五日为修移之限,以第六日起掠”,而任意涨租，则“违者罪在官吏”；而租赁者也要按时交纳房租，不得随意转租他人。

若逢水、旱、雪等灾害或官方节庆日时，国家还会减免大众房租，其范围不仅包括官方房产，亦包括私人房舍。绍兴九年(1133年)3月，“连日阴雨，细民不易，其临安府内外官私房钱并白地钱不以贯百并放三日，其后凡遇连雨，或蠲公私房钱，或免客贩柴薪油面门税。”嘉泰元年(1201年)3月，“诏临安府内不被火之家，有迁徙之劳，并放僦钱五日”。宝庆元年(1225年)2月27日“梓宫发引在近，见行祈晴，应两浙路州军城内外并属官私房钱，并放有差”。但减免时间或三、五日，或十天半月，属于临时性质的。

北宋衰亡之际，货币混乱，物价飞涨，民不聊生。宣和七年(1126年)12月宋徽宗“诏在京官私房钱并减二分”，即下令各路公私房舍租金在原来基础上减免百分之二十。南宋高宗时，由于战争频繁，物价更是节节攀升，于是两次下令减免房租百分之五十或三十。后孝宗、宁宗朝均有减免房租的诏令。

然诏令虽下，但实际情况似乎不太乐观。据载，由于中央政府长期因各种原因减免官司房租，“雨旸、祈祷、大暑、极寒固所当行，甚而知县无以邀民之誉，或到官、或生辰、或转秩循资、或差除荐举，率放免若干日，至有一岁放及太半者。不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人。积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”最后失利的依然是百姓。

三、日常开销中的房屋租金

既然宋代房屋租赁需求如此之大，房屋租金已成为人们的重要开支之一，那么其租金价格对他们造成的影响如何呢？这就必须得分析当时的物价和承租人收入水平。

一般情况下，我们往往以粮价作为衡量物价的标准。虽然在不同时间、不同地区价格都有所不同，但可据材料对宋代粮食价格波动情况有大致了解。

大中祥符元年(1008年)九月，官方报告每石米70-80文；天圣八年(1030年)，全国粮价基本是每石300文；皇祐后期至治平年间，中等粮价每石686文足；元祐元年(1086年)，内地粮价一般为每石200文，偏远地区每石140文至150文；宣和四年(1122年)，全国粮价平均每石2贯500文至3贯；绍兴九年(1139年)，东南地区每石约3贯300文，之后有所回落，不足2贯；乾道五年(1169年)，粮价开始上扬，平均每石3贯省。可见，在宋代，物价基本呈递增趋势，北宋后期比前期贵，南宋比北宋贵。那么除去日常粮食开销，房租所耗对人们来说，影响多大呢？

以仁宗嘉佑元年(1056年)，百官的月俸为例：“宰相、枢密使月三百十，参知政事、枢密副使、宣徽南北院使、知枢密院同知、枢密三司使，各二百千；枢密院事、盐铁度支户部使，百五十千……东京畿县七千户以上朝官二十二千；京官二十千……河南洛阳县令三十千；万户以上县令二十千”，下层官员“西京内品五百，郢、唐、复州内品三百”。可见宋代不同等级官员的俸禄相差是非常大的。在前文中已知，嘉佑三年(1058)，外戚、宣徽南院使张尧佐去世后，朝廷“赐其家僦舍钱日三千”，每月则90贯。正常情况下，朝廷赐钱给张家租房的标准应该与张尧佐任职期间的居住条件差不多，即月租90贯左右，按《嘉佑禄令》的标准，张尧佐月薪200贯，其月租金占收入的45%，比重虽大，但外加各种添支补助，生活也没多大问题。

这是高层官员的情况，而占大多数的中低级官员所领俸禄自然没有如此之高，那除去日常花销，房租是否使得如他们“一月之入不足以供一月之用”呢？以苏颂为例。如前所述，皇祐末年，苏颂在开封任大理寺丞馆阁校勘，月俸17贯，除去房租养马费，剩余11贯3333文。家中有1祖母，2祖父母，祖父母兄弟姐妹4人，另有2兄弟，3姊妹，子女9人，共22人。按宋代农民一家五口一年吃穿所需粮食36-38石计算(见漆侠《宋代经济史》)，平均每人每月至少所耗0.6石粮食，则苏颂一家每月需13.2石。按当时粮食市价每石686文，苏颂一家每月生活所需约9贯55文。由于我们是以农民的生活标准，苏家每月生活所耗应相对上长一点，再加人情往来所费，苏颂每月17贯的俸禄基本够一家日常所需。而在宋代，官员在领取俸禄之外，往往还有添支钱，可知，宋代中低级官员在交纳房租之外，还是能够维持基本稳定的生活。

对于下层普通百姓而言，他们既不用照料庞大的宗亲，对房屋的居住条件、住房面积等要求也不高，又有政府的廉租房，其生活负担可能并不如想象的重。在宋代，下层人户一般每天收入数十文到100文不等。如前文欧阳修在出使河东地区时，见一户开饼店为生的小贩，房租每天6文。而在熙宁年间，湖北安州的胡饼2文钱1个。根据仁宗到哲宗时期粮价变化趋势来看，仁宗时，每个饼的价钱应该大致相当。小贩卖三个饼的钱就可支付当天房租。而无论小贩生意如何冷清，每天四五个饼应该还是能卖出的。

另外，宋代由于实行厚养宗室的政策，其皇族宗亲、开疆大员等能够得到皇帝赏赐的房屋或较高的房屋租赁费。因此房屋租赁对其而言影响不大。下层百姓若勤勉挣钱，也是能支付其房屋租金的，其居于中下层的官员，虽时有抱怨俸禄不够房租花销，但事实上，收入还是能维持其基本生活。

四、结语

宋代是中国古代封建经济发展的一个高峰，其房屋租赁业的繁荣便是有力证明。从官员到下等百姓无不都积极或被动的参与其中，其涵盖范围之广是前所未有的。而房屋租金在不同时间、空间均有所升降。其店宅务的设立更是宋代其区别于其他朝代最重要的特点。当然房屋租赁价格对于不同阶层来说影响也不一样，少数上层贵族、高级官僚和富豪自然不必担心住房问题，而对于中下级官员、普通商人、下层民众来说，或虽艰辛，只要稍微努力，在支付房租之后，基本生活还是能得以保障的。(作者单位：四川师范大学)

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