中国房地产去库存化的困境刚刚开始

易宪容

2015年的前11个月，我国新开工房屋140569万平方米。这意味着，不仅现有的住房要消化，而且新房仍将源源不断涌向市场。

2015年12月18～21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存化被作为2016年五大主要任务之一加以讨论，并提出了一套中国房地产去库存化的组合拳。对此，市场反应热烈，以为中国房地产市场又有救了。

当前，关于中国房地产市场的去库存化存在一个普遍的论调：作为不动产，房地产是一个完全分化的市场，因此，各城市房地产去库存化的压力不同。按照这种论调，当前中国房地产市场去库存化根本不存在大的阻碍，只有一些三四城市会面临一些问题。反之，在一线城市及部分二线城市，2014年政府推出一系列的救市政策之后，这些城市的房地产市场已经走出困境，步入了发展及繁荣阶段，房价又会上涨。但是，实际的情况并非如此。

2015年年底发布的2016年《社会蓝皮书》指出，随着城镇化进程推进，城乡居民住房条件得到了显著改善。就家庭住房自有率来看，受访家庭居民自有率为95.4%，其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%；从拥有住房套数来看，2015年的调查显示，19.7%的家庭拥有两套以上的住房；从人均建筑面积和房产估值来看，2015年的数据显示，受访居民家庭人均建筑面积为50平方米，而2013年调查的数据为47.3平方米，这些数据均较2014年出现一定程度增长。所以，在2016年房地产去库存化后，中国居民所持有的住房自住率的比例会更高。

更为重要的是，截至2015年年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。同时，国家统计局数据显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。2015年前11个月，我国新开工房屋140569万平方米。这意味着，不仅现有的住房要消化，而且新房仍将源源不断涌向市场。在未来几年，这些住房都需要居民来消化。农民市民化就成了化解当前住房库存的重要的途径。

但是农民愿意进入那些没有就业机会的三四线城市吗？这些都是农民居住地方的周边城市，不仅就业机会少，而且离他们的老家不远，自己老家农村都有大量的住房空着，这些农民很可能没有愿意进入这些城市购买住房或市民化。所以，中国三四线房地产去库存化相当不容易。即使有地方政府补助居民80万元去购买住房，但“羊毛出在羊身上”，这些地方政府不会做亏本的买卖。也就是说，这些城市房地产去库存化仅是开始。

当前，中国房地产市场去库存化的焦点已经回到一线城市及人口流入多的二线城市。因为，对于这些城市，绝大多数人都认为不仅不需要去库存化，反之这些地方的政府加速堆出土地，增加供给，否则这些地方房价又会快速上涨，就如2015年的深圳，在1～11月房价上涨达40%以上。

但无论深圳还是北京，如果按照这样房地产政策思路，这些一线及少数二线城市房地产市场同样会走上当前三四线城市住房供应严重过剩的不归路。因为，《社会蓝皮书》已经表明，中国的城市居民的住房供求关系早在2010年达到供求平衡。但当前房地产的暴利一定引诱更多房地产开发进入这些城市，让大量的住房供给涌，这些城市的房地产去库存只是时间问题。