收入差距扩大引起住房价格上升

西南财经大学 徐舒、陈

“收入差距会推高住房价格吗？”

《经济学（季刊）》

2016年第15卷第2期

过去十年间，中国房价节节攀升。虽然一系列宏观房价调控政策相继出台，但收效甚微。与房价飞速上涨同时出现的另一个现象是日益扩大的收入差距。人社部的最新报告也指出，中国收入分配结构性问题突出，地区、行业间工资增长不平衡；年收入最高和最低行业的差异已经扩大至15倍，跃居世界之首。

收入差距的扩大会直接引起住房价格的上升。住房作为一种缺乏流动性的特殊商品，市场需求相对稳定。由于家庭收入是决定有效住房需求的直接因素，这意味着不仅是收入的平均水平，收入的离散程度即收入差距的大小，也对房价有着不可忽视的影响。具体而言，由于住房的供给存在正的下限，因此处在收入分布的下尾部分，住房需求小于最低住房供给的家庭被排除出住房市场。随着收入分布的离散程度增加，住房需求的离散程度随之上升。房地产商利润最大化行为将更多的低收入家庭排除出住房市场，也使得目标市场上高收入家庭的比重上升，从而推动房价上涨。

利用县级和省级层面数据进行实证检验，结果表明：衡量收入不平等的指标每上升一个标准差，相对住房单位面积价格（住房单位面积价格/人均可支配收入）上升0.07个-0.09个标准差；绝对住房单位面积价格上升1.3个-1.8个百分点，34元-47元/平方米。由于收入差距影响房价的传导机制是房地产商的定价机制，因而，房地产商的定价能力越强，这一作用机制越有效力。并且在住房市场竞争越弱的省份，房地产商的定价能力越强；相应地，收入不平等对住房价格的推动作用就越强。

这一方面表明房价调控政策在条件供需关系以外，还应将收入分配的因素考虑在内；另一方面意味着调节收入分配不仅能促进社会公平，拉动消费，还能在一定程度上抑制房价上涨，是一举多得的有益措施，更加凸显收入分配改革的重要性和紧迫性。