论公允价值在投资性房地产的应用

冉艳

摘 要 本文采用了文献研究法、个案研究法、描述性研究法以及定性分析法等多种研究方法，以揭示公允价值计量模式在目前应用中存在的问题，并促进其未来在投资性房地产的应用目的。在结合分析公允价值计量对投资性房地产潜在影响的基础上，大胆地提出了同一企业持有的投资性房地产允许两种计量模式同时使用的构想。

关键词 公允价值 投资性房地产 计量模式 会计准则

现阶段我国市场经济的发展速度加快，在会计核算上，为了适应国际趋同的要求，财政部在2006年02月15日针对企业推出了新会计准则，并从2007年01月01日起于上市公司执行，新准则首次将公允价值这种计量模式引进投资性房地产中。但是，截至2010年，上市公司拥有投资性房地产的共有833家，却有806家沿用了成本模式，只有深圳市发展银行（000001）在内的27家上市公司选择了公允价值计量模式，占持有投资性房地产的公司总数的3.24%。[1]由此可见，公允价值模式在投资性房地产的后续计量中还未得到广泛的应用。

一、公允价值模式对投资性房地产的潜在影响

（一）影响企业资产结构

新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。

（二）增加企业所有者权益

投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。

表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。

（三）增加企业利润

企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。

还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。

二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因

（一）客观环境不完善

新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。

我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式进行转换

准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。

三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议

（一）完善投资性房地产公允价值评估环境

公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。

（二）同一企业允许两种计量模式同时使用

不管是我国最新的《企业会计准则》还是《国际会计准则》都做出了明确的说明，同一企业所有的投资性房地产只允许采用一种模式进行后续计量，任何时候都不得同时采用两种计量模式。袁媛（2009）[2]认为，同一企业应按照不同持有目的分别采用两种不同的后续计量模式，而且这么做符合适用性、可靠性、相关性、配比原则。首先，投资性房地产的划分本来就是以不同的持有意图加以区分的，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地、已出租的建筑物三类，对于很多企业来说，同时拥有其中两种或以上用途的资产是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折旧、摊销信息，有的只需要反映市场价值的变化，所以单一的计量模式难以反映不同需求的会计信息。其次，在实际工作中，不同资产的公允价值取得的难易程度不同，会出现同一企业同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值计量条件的投资性房地产的情况，而只能采用一种计量模式的规定，会造成此类企业对所有的投资性房地产可能都采用目前看来有利的计量模式——成本模式，这样公允价值模式的运用就裹足不前。

通过以上分析，一家企业采用单一的模式对其持有的全部投资性房地产进行后续计量的做法是不科学的，允许两种计量模式的同时使用，是将来的思考方向。

（作者单位为重庆三峡职业学院）

参考文献

[1] 中华人民共和国财政部会计司.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告[R].第17页.

[2] 袁媛.投资性房地产后续计量模式选择研究[D].重庆理工大学，2009：40-41.

[3] 白志强.公允价值在投资性房地产中的应用[J].会计之友，2011（32）：13-15.

[4] 田淑英，冯笛.浅谈投资性房地产公允价值的确认方法[J].会计之友，2012 （07） ：41-43.

[5] 王玉兰.对投资性房地产应用公允价值计量的思考[J].会计师，2010（07）：12-13.

[6] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（02）：9-12.