工业地产开发融资难对策分析

江艳玲

(厦门海沧信息产业投资发展有限公司,福建　厦门　361000)

工业地产开发融资难对策分析

江艳玲

(厦门海沧信息产业投资发展有限公司,福建厦门361000)

[摘要]随着银行信贷的吃紧和融资方式的匮乏,工业地产开发企业普遍面临着融资难的问题,如何破解该难题成为一项重要任务。文章从工业地产融资的特征入手,简单介绍了工业地产开发企业目前比较常用的传统融资方式,并引出若干创新方式,为融资难指出了破解之道。

[关键词]工业地产；融资难；融资方式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.132

工业地产是指工业类土地使用性质的毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的建筑物有较大的用途,包括厂房、仓库及工业研发楼宇等,开发面积较大,范围较广,所需资金也数额巨大,且有别于住宅基本用于出售并可以预售,工业地产大多用于出租,因此资金压力更大。如何破解融资难题,成为众多工业地产开发企业的重要任务。

1工业地产融资的特征

1.1资金需求量大

地产是资本密集型企业,开发一个项目动辄数亿元,甚至几十亿元,仅仅依靠企业自有资金是不可能完成的。因此,地产企业必须通过各种手段进行外源融资。

1.2土地和地产抵押是重要条件

工业地产属于不动产,它附着于特定的土地。土地是稀缺性资源,随着经济的发展,对土地的需求不断增加,地产的价值随之增大,土地和地产抵押成为金融机构欢迎的融资条件。

1.3经营风险和财务风险大

地产业与宏观经济周期关联度强,行业波动非常明显,因此面临较大的经营风险和财务风险。

1.4开发的各阶段具有不确定性

工业地产投资往往分散于整个项目开发周期,具有连续性。不同阶段投资的资金来源也不一样,从而导致资本结构也随之发生变化,具有不确定性。

2工业地产企业传统融资方式

2.1企业自有资金

企业自有资金是企业经营的基础和保证,是工业地产项目开发的最基本来源,主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行筹集。但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金,只有当项目的赢利可观,确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。

2.2银行贷款

银行贷款是工业地产开发企业重要融资方式之一,是开发企业直接向银行及非银行金融机构借入用于开发与经营的各种国内贷款,但企业也必须承担相应的利息费用,因本金大、时间长、利息费用也是企业一笔不小的负担。

2.3股票融资

发行股票是工业地产企业有效筹资的重要渠道之一,且不像银行贷款那样有偿付利息的硬性要求。但该种方式仅限于上市公司,但目前已上市的工业地产企业不多。

2.4债券融资

债券是企业为筹集资金而发行的,承诺按期向发债人支付利息和偿还本金的一种有价证券。目前我国企业发行的债券一般称为企业债券,是企业融资的另一种重要方式。但发行企业债券融资时应注意以下几个问题：一是债券的价格,二是债券的利率、利息支付方式及支付时间,三是债券的偿还期限和方式,四是债券是否记名和流通。

3工业地产融资方式创新

3.1工业地产信托投资基金

工业地产信托投资基金是工业地产证券化的重要手段,就是工业地产开发商借助权威信托公司专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于工业地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。相对于银行贷款,信托更注重风险控制。从本质上讲,信托不是一种融资方式,而是一个融资平台,它在串接多种金融工具方面独具优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。信托公司通过信托资金的运用,能对信托资金使用形成绝对控制,确保用途不被改变,并进行全程监控；还可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作风险及道德风险进行防范和管理,确保信托财产的完整和委托人的利益。信托资金的募集方式灵活方便,可以针对工业地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品,无须人民银行批准,随时可发行资金信托品种,募集的资金量也不受限制。权益型信托资金还可以使工业地产公司在不提高公司资产负债率的情况下获得项目开发所需资金,并且降低融资成本。

3.2开发商联盟

面对开发项目巨额的资金需求,也可以采取开发商联盟的形式。相关的企业各拿出一部分资金,组建专门的投资公司或财务公司,这些资金汇集起来用于帮助股东公司购买土地或者进行项目的前期开发,解决燃眉之急,等拿到土地向银行抵押或项目进展达到银行的贷款条件从而获得贷款后,再把钱还给投资公司,完成“过桥”。股东公司之间还可以相互担保,获得更多贷款。由于成员公司都属于地产行业,项目的投资风险较易评估,投资回报较为透明,拆借的资金一般也只是用于短期周转,因此大家对所出资金的风险把握都较有信心；同时,股东公司不仅可以拥有资金的利息回报,还可以在自己的项目启动遭遇资金障碍时,享受对等的借款权利。这种联盟特别适合于相互了解、彼此信任的地产企业之间达成,既可以是强强联合,也可以是弱弱联合,比较主动和灵活,且不易受国家金融政策左右。

3.3引入养老基金和寿险资金

据统计,2014年年末基本养老保险基金累计结存35645亿元。全国基本养老保险参保人数84232万人,基本养老保险基金收入达27620亿元,这样的资金规模对地产市场的资金来源有很大潜在的供给。进入资本市场运营是这些积累的巨额资金实现保值的重要途径。随着我国养老保障方式的逐步建立,以及我国养老保障制度的改革和完善,越来越多的养老基金将逐步进入资本市场,在未来几年成为中国地产行业最引人瞩目的机构投资者。

随着我国保险事业的发展,保险公司也在积极寻找适合的投资渠道,尤其是寿险,资金规模大,数额稳定,可运用周期长,特别适宜投资地产行业。一般来说,寿险公司的经营者也会把不动产权益视为一项有利的投资,它不但能规避银行利率下降带来的风险,还可以保证资本不受通货膨胀的侵蚀。在合作中,寿险公司可以以抵押放贷人的角色出现,也可以从事不动产权益的投资,未来,寿险资金将成为中国地产行业另一个引人瞩目的机构投资者。

3.4PPP方式

PPP是Public—Private—Partnership的英文首字母缩写,即公私合作方式,是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。

因很多地方的工业地产如物流园、产业园等大多是在政府主导下兴建的,政府以财政补助的形式给予开发企业资金支持。现在各个城市都在大兴土木,地方财政也承受着巨大的压力,有些财力较弱的小地方政府甚至自身已负债累累。而工业地产往往又投资数额大,回收时间长,成为财政一笔不小的负担。在PPP方式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,将社会资本引入工业地产建设,能够减轻政府债务负担,也能解决工业地产融资难的问题。

4总结及建议

总之,破解工业地产融资难的问题不是一朝一夕轻易就能解决的,是牵一发而动全身的大事。在筹资过程中,要从企业的长期发展战略和经营目标出发,对一些基本问题进行分析,做出客观、科学的评价。不同资金来源的组合配置产生不同的资本结构,并导致不同的财务风险,进而影响公司的发展。因此,应当在既定的制度框架和市场环境中,综合权衡企业的融资目的、资金成本、财务风险、公司的控制需要、企业的规模和品牌、企业的组织形式等因素,理性选择合理的融资方式。同时,企业也必须苦练内功,增强自身造血能力,政府也应在制度和机制上给予足够的保障,不断健全规章制度和法规体系,为工业地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持,也可以采取适当的政策倾斜和优惠等方面的支持。

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