基于CASBEE的绿色建筑市场价值评估

熊　峰，蔺　玥，涂淑琪

中南财经政法大学工商管理学院，湖北武汉 430073



基于CASBEE的绿色建筑市场价值评估

熊峰，蔺玥，涂淑琪

中南财经政法大学工商管理学院，湖北武汉 430073

摘要：采用收益法，结合建筑物综合环境性能评价体系(comprehensive assessment system for building enviromental efficiency ，CASBEE)，对建筑的全生命周期收益的价值评估进行了研究. 结果表明，在房地产市场交易中，随着人民生活水平的提高，绿色建筑的价值会越来越得到消费者的认同；结合CASBEE方法，建筑采用绿色环保建造技术后，考虑收益期内的整体收益，能够较好地还原绿色环保技术对建筑物使用收益的影响，增加评估绿色建筑物价值的有效性.

关键词：绿色建筑；建筑物综合环境性能评价体系；城市景观；收益法；房地产价值评估；建筑环境效益

当前，环保绿色建筑技术被越来越多地应用于中国房地产建设中，其他国家也有大量成功使用绿色低碳技术的工程实践. 为了评估绿色环保技术使用的有效性，各国推出了不同体系的绿色建筑评价标准. 虽然国内外学者在全生命周期的评价方法和绿色建筑评价体系研究方面已取得了许多成果，但现有的绿色建筑评价体系仅是对建筑物的绿色度、环保材料等因素进行评价，而如何从经济视角和建筑的全生命周期中把握各类建筑的绿色技术对于房屋经济价值的影响，目前还鲜有研究.

随着中国房地产行业需求和供给不断发生变化，房地产由卖方市场转向买方市场，市场趋于成熟和理性，人们追求建筑本身的环保性、舒适性和全生命周期的经济性将成为主流. 但当前，中国房地产市场仍存在房屋绿色度与房屋价格背离的显著现象. 这意味着仅仅依靠现有绿色建筑评估标准已不能从经济角度有效地激励中国绿色建筑的健康发展. 导致房屋绿色度与房屋价值背离的原因有两点：第1，不久前中国房地产市场扩张较快，大量的刚性需求导致房价畸高，在此背景下，旺盛的需求掩盖了建筑物使用阶段所需要的大量能耗，刚性需求掩盖了人们对绿色建筑的需求，市场价值并未真正意义上将房屋使用能耗等因素纳入考虑的范畴；第2，在建筑价值评估操作中缺乏有效的工具和方法，未能将绿色建筑的评价标准与房地产价值评估联系起来. 本研究从绿色建筑的绿色度评估出发，试图在绿色建筑的评价标准与房地产价值评估之间建立一套科学的体系，从保护环境、资源节约(节能、节水、节地和节材) 和减少污染[1]的角度出发，考虑建筑自身生命周期的影响，评估绿色技术对房地产价值的影响程度.

国际上已形成多种绿色建筑评价体系，日本从2001年起使用的建筑物综合环境性能评价体系(comprehensive assessment system for building enviromental efficiency，CASBEE)，是其中发展较为成熟的评价标准，评价对象包含多种建筑类型，且因其评估过程操作性较强，采用的评估对象体系较为科学，成为绿色建筑评估体系中常常被采用的评价体系. CASBEE在评价方式上对建筑环境效益采用具体的量值[2-3]，因而与其他绿色建筑评价体系的等级评价方式相比，CASBEE更易与房屋价格建立量化模型，评估结果更加准确.

1理论分析

中国建筑价值评估方法与其他资产的评估方法一样，主要有3类：成本法、收益法和市场法. 3种方法的价值依据分别由3个因素决定：建筑费用支出、建筑未来收益和建筑市场交易价格[4]. 房地产交易过程中，费用支出是卖方关注的首要因素. 如果卖方因提高建筑物的环境效益而增加成本，必然会提高建筑物交易价格. 但如前所述，绿色建筑在目前的市场条件下，并不一定会因其在建设过程中采用环保绿色的建造技术和建筑材料就能以较高的市场价格成交. 所以，采用成本法并不适用于绿色建筑的价值评估. 另一方面，目前房地产评估行业中普遍采用的市场法，是通过对标准参照物与评估对象进行对比分析和量化差异来估算建筑物的价值. 在使用市场法对绿色建筑进行评估时，由于建筑物本身有不同的绿色技术条件，需要考虑评估对象采用绿色建造技术的适用性和差异性，使得评估工作可操作性不强，因而市场法也并不适用于绿色建筑价值的评估. 而使用收益法时，将建筑物在全生命周期内的能源消耗作为收益价值的依据则较容易被市场接受. 绿色建筑按其使用功能不同被分为多种类型，包括绿色住宅建筑、绿色商业建筑和绿色工业建筑等. 不同的建筑类型适用不同的评估方法，本研究选择绿色住宅建筑作为研究对象.

1.1基于收益法的评估思路

收益法被广泛运用在房地产评估中，其适用对象是存在收益或者有潜在收益的建筑物,尤其是对从长远角度做出投资决策的投资者和为特定目的所做的投资价格报告来说，评估时需要重视建筑物中潜在影响收益的因素.

采用收益法时，建筑物的价值依据其未来预期收益的折现或本金化处理来估测. 它涉及3个基本要素：一是建筑物的预期收益；二是折现率或资本化率；三是建筑物取得预期收益的持续时间[5-6]. 因此，能否清晰地把握上述3个要素，成为运用收益法的基本前提. 收益法可表达为

P= A11+r+A2(1+r)2+…+An(1+r)n=

(1)

其中， P为收益法评估现值； i为年序号； Ai为建筑物第i年产生的净收入； r为建筑物的资本化率； n为建筑物可获收益总年限. 式(1)说明了建筑物产生的净收入越多，其价值就越高；建筑物净收入越稳定，风险越低，其资本化率就越低，其价值越高.

近几年，中国房地产市场购房价格不断上升，使得许多消费者转向租房市场，房屋的市场租金也随之不断增长. 但通过政府对房地产市场的宏观调控及市场的自我调节，若干年后房地产市场必将归于理性，租房市场的租金也将随之回归理性. 基于该种市场发展前景，我们假设建筑物的租金增长率在未来几年将不断上升，在一定年限之后以固定增长率增长. 其中，租金增长率的估测根据当地经济发展水平、房地产市场的供求状况以及租房市场历年的租金增长率来确定. 因而，根据式(1)和市场行情进行进一步计算的收益法估价公式为

P= ∑ni=1Ai(1+r)i+

(2)

其中， pt为建筑物未来第t年的预计变现值.

该模型的成立条件是：① 建筑物租金增长率在t年(含第n年)以前有变化；② 建筑物租金在t年后(不含第t年)以第t年的租金增长率固定增长；③ 有限收益年期为n； ④ r>0.

1.2收益法3个关键指标的确定

根据中国《房屋估价规定》中对于建筑物与土地使用合一的规定,当建筑物的耐用年限大于或等于土地使用权剩余年限时,建筑物未来可获收益的年限应以土地使用权的剩余年限来确定. 建筑物收益年限的确定较简单，因而采用收益法的关键是建筑物净收益和资本化率两个指标的确定.

建筑物净收益的测算方法按照其获取收益的方式被分为2种:一是根据其租赁收入的多少来计算净收益；二是根据其营业收入的多少来计算净收益. 本研究选择住宅建筑作为研究对象，因而选择第1种计算途径，其净收益可通过建筑物产生的总收入例如租金扣除维护成本、管理费用和税费等支出得到. 绿色建筑由于其能源的节约和耐久力的提高使得使用成本和修复费用减少，从而增加净收益. 建筑物的资本化率有多种方法估测，本研究选择在安全利率的基础上加风险调整值得到. 安全利率一般可认为是政府长期债券的利率或银行1年期存款，风险调整值可考虑房地产经营风险、通货膨胀风险和变现风险等因素综合确定. 绿色建筑能够降低与环境相关的税费、法规等风险，并通过提高建筑物的服务寿命而降低折旧率、提高建筑物形象、减少市场风险，因而绿色建筑的资本化率比一般建筑物低.

2体系构建

2.1体系构建基础——CASBEE

CASBEE评估体系主要从建筑环境质量和建筑环境荷载2个方面对建筑物的绿色度进行评价. 评估结果由建筑环境效益(building environmental efficiency， BEE)决定，而BEE等于建筑物的环境质量与性能Q(quality)与环境负荷L(load)的比值[7-8]，即

BEE=Q/L

(3)

CASBEE体系中Q与L具有关联性，比如通过削减采、暖制冷所用能量来降低环境荷载L， 但这可能与房主忍受暑热和寒冷相关，同时也降低了环境品质Q[9]. 因此，为了对Q与L进行综合评价，CASBEE体系引入了环境效益，将Q和L的比值作为评价指标. 比值的高低更好地反映建筑环境评价结果. CASBEE同时通过BEE值将建筑环境划分为5个等级，分别为优秀(S)、非常好(A)、好(B)、比较差(B-)和差(C)[10].

2.2构建过程

2.2.1CASBEE评价体系与房地产评估关系

CASBEE评价体系中的许多评估要素恰恰是决定房地产评估价格的重要因素. 在理论分析中，我们提出建筑物的价值通过其未来收益反映，即通过式(1)计算. 绿色建筑产生的净收益与一般建筑相比有3个特点：① 增加租金收入；② 减少修复成本；③ 减少建筑能耗使用成本. 在资本化率上也有3个特点：① 降低折旧率；② 降低环境风险；③ 提升形象[4]. 绿色建筑在Q上的体现为环境质量的提升(Q1)和使用寿命的延长(Q2)；在L上的体现为能源的节约(LR1)；在BEE上的体现为建筑物的可持续性. 本研究发现式(1)与式(3)之间有许多联系. 如提高建筑物的环境质量能够增加其租金；提高建筑物的耐久性能够减少其修复成本和降低折旧率；建筑物的能源节约能够减少其能耗使用成本和降低环境风险. 另外，建筑物的可持续性能够提升其形象.

表1说明了CASBEE评价项目与房地产估值因素的联系. 从表1可以发现， Q1项目主要与总收入增加相关； Q2项目与成本的减少和环境风险的降低

表1　CASBEE体系评价项目与房地产估值因素的联系

相关；LR1则与成本的减少和环境风险的降低相关；而外部环境项目和建筑环境效益则有助于建筑物形象的提升. 其中， Q和LR的取值来源是样本建筑采用CASBEE评价体系的评价结果.

越来越多的消费者存在绿色偏好，并愿为这种偏好支付额外的费用. 房地产交易中，消费者对环境服务的支付意愿，同样是其商品价值的合理表达[11-14]. 为了进一步分析 CASBEE体系评价项目与房地产价格之间的关系，本研究对128位市场的潜在消费者和投资者进行了有关绿色住宅建筑的问卷调查，结果显示，在对绿色住宅CASBEE的评价项目方面，人们更加看重舒适、健康和安全的室内环境，多样的城市景观和生态系统，能源与水的节约，而对住宅的使用寿命以及住宅对周边环境的影响则重视不够. 这说明人们在建筑方面的环保意识较低，更加关注与自己切身利益相关的收益价格. 而有关绿色住宅租金，首先假定绿色住宅通过能源节约等方式每月能够减少5%租金的使用成本，在这样的情况下，有47%的受访者表示他们愿意多支付5%的租金，有8%的人表示愿意多支付6%～8%的租金，具体结果见图1. 其中愿意多支付5%租金的人大多为本科或以上学历且刚毕业不久的年轻人，他们有一定的住宅环境追求和环保意识，但鉴于经济能力有限仅愿意多支付5%的租金；而愿意多支付6%～8%的租金的人大多有一定的经济能力，他们更多考虑的是绿色建筑舒适、健康、安全的住宅环境. 该调查结果表明，大部分人愿意多支付的租金不低于减少的使用成本，同样说明了绿色住宅建筑的租金在一定的范围内高于普通建筑市场是可行的.

图1　租赁者愿意多付租金情况调查结果Fig.1　Survey results on the consumers’ willingness of paying extra rent

2.2.2CASBEE评价项目与绿色住宅租金的线性回归分析

绿色住宅通过提高室内环境质量和降低使用成本等方式提高住户的满意度，增加其价值. 随着人们对健康和环保居住环境的追求，其市场需求也将有所扩大. 通过查阅文献可知，影响住宅价格的主要因素包括地段、面积和新旧[15]，本研究认为需要将建筑物的环境效益这一因素纳入其中.

为了验证环境效益对当前住宅价格的影响，本研究调查了27处房地产CASBEE项目评价结果与购买者的意向支付租金，并运用统计分析软件SPSS对其进行回归分析. 考虑到地段、面积和新旧方面的因素对建筑租金的影响，选择的27处房产地段条件相似，并且大都为建后1～3 a的建筑. 在建筑面积方面，将其分成4个标准，分别为“超大面积”、“大面积”、“中等”和“小面积”，然后在同样的标准里进行比较. SPSS回归分析把CASBEE的主要项目作为解释变量，其对租金的影响作为因变量，假设绿色住宅租金与CASBEE项目评价之间的模型为

Y=a+b×Q1+c×Q2+d×Q3+

e×LR1+f×LR2+g×LR3

(4)

其中， Y为绿色住宅租金平均倍数； Q1为室内环境质量； Q2为使用寿命； Q3为城市景观和生态系统；LR1为能源节约； LR2为资源节约； LR3为周边环境； a为常数； b、c、d、e、f和g都为影响系数. 通过SPSS分析可得Y=-5.282+0.646Q1+0.496Q3+0.554LR1. 其调整R2=0.766， P<0.05， 通过了显著性检验. 在CASBEE的主要项目中， Q1、 Q3及LR1的P值分别为0.002、0.025和0.002，均小于0.05，通过了显著性检验，说明绿色住宅租金平均倍数与室内环境质量、城市景观和生态系统、能源节约之间的线性关系显著；而Q2、 LR2和LR3则由于P>0.05，没有通过检验，被排除掉，说明这3个项目对绿色住宅租金的影响不大.

2.2.3绿色住宅建筑收益法具体评估过程

建筑收益的增减、使用成本的增减以及资本化率的变化都应在价值评估中体现出来. 在成本计算方面，与普通建筑评估相比，绿色住宅需增加其在能耗、能源节约方面计算的成本.

1) 绿色住宅能耗节约.绿色住宅一般通过3种方式来节约能耗. 一是建筑主体节能；二是常规能源系统的优化利用节能；三是可再生能源的利用节能. 但3种方式的能耗节约主要表现在采暖系统、空调系统、生活热水系统和照明系统的使用上，都可体现或转化为电能节约. 因而，评估时评估人员主要考察建筑的采暖系统、空调系统、生活热水系统和照明系统的能耗量[16-23]. 首先，对建筑主体和所使用的能源系统的工作性能参数进行调查分析，再根据建筑的能耗模拟软件计算出其单位时间、单位建筑面积的耗电量. 其次，计算其年使用时间. 不同气候的地区，其年使用时间各不相同，如严寒和寒冷地区与夏热冬冷地区其全年供暖时间与全年空调时间就不一样. 所以评估人员在进行年使用时间计算时，要考虑当地具体情况以及系统设置等各方面参数的综合确定. 再次，计算本地普通建筑的采暖系统、空调系统、生活热水系统和照明系统的单位时间单位建筑面积平均耗电量，可依据本地的惯常数据. 最后，根据上述3个步骤所得的数据计算能耗节约成本.

2) 绿色住宅建筑水资源节约.住宅区的水环境是绿色住宅采取节能环保措施的重要方面. 为了有效利用水资源，通常会按照高质高用、低质低用的用水原则，充分利用自来水以外的水资源并对生活用水进行二次利用. 评估人员在对绿色住宅建筑节水成本进行计算时可根据该建筑物的节水率进行计算. 节水率指的是节约自来水资源的量化指标，其计算公式为：

节水率=(总用水量定额值-自来水用量设计值)/总用水量定额值×100%.

其中，总用水量定额值指按照定额标准估算的住宅用水总量；自来水用量设计值指住宅考虑节水方案后实际用水量总和. 总用水量定额值可参照国家标准用水定额和当地的用水标准估算得出. 自来水用量设计值可根据被评估绿色住宅建筑的设计用水情况、再生利用的污水量、收集利用的雨水量、所需市政供给的自来水量以及排出的污水量计算得出. 对于收集利用的雨水量的计算要考虑我国各地区水资源分布特点，因为不同的地区其降水量、蒸发量和渗透量各不相同，要具体分析确定. 对于再生利用的污水量可根据再生水利用率计算得出：

再生水利用率=再生水回用量/污水总量×100%.

其中，再生水回用量指处理后利用的再生水量；污水总量指生活污水排放量. 每个绿色住宅建筑的设计各不相同，所以评估时要具体分析. 在计算过程中有一些基本数值可根据节水设施的具体型号等因素进行估测，当然如果不能明确地估测，可通过资源成本削减的数据进行整体了解，分析其趋势来估测.

当然，绿色住宅建筑的收益法使用还需要其他相关数据的计算，但与普通建筑收益法评估过程差异不大，在此不再赘述，其具体评估过程如下：

1)年房地产总收益=月租金×12.其中，月租金由一般房产的租金价格乘以Y值，并由评估人员根据房屋实际情况进行调整得出待估房产价值；

2)年房地产总费用=维修费+能耗及资源节约成本+管理费+出租房地产的税率+保险费+租金损失费+租赁中介费；

3)年房地产纯收益=年房地产总收益-年房地产总费用；

4)资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，而待估房产能够减少与环境相关的税费、法规等风险，并通过提高建筑物的服务寿命而降低折旧率，甚至提高建筑物形象，减少市场风险，因而比一般房产资本化率低；

5)收益年限根据国家政策和项目具体情况进行估算；

6)通过收益法计算的价值，预估房产每年的净收益，并通过其资本化率进行折现得到其价值.

3案例分析

3.1项目概况

某项目是全国绿色生态住宅示范项目，建设内容包括住宅、商场和娱乐等配套设施. 项目所处地段拥有各种餐饮、健身和学校等良好的配套资源，交通便利，环境优美. 该项目已于2009年12月建成. 该项目总建筑面积为56.33万m2，其中地上部分45.10万m2，地下部分12.23万m2；住宅建筑面积45.57万m2；配套公建面积1.83万m2；非配套公建面积7.64万m2；地下车库面积8.29万m2；居住2 370户；容积率3.88；绿地率35%；停车位3 067个.

该项目在规划设计阶段就对设计方案进行了认真研究和评估，提出符合生态要求的优化设计方案. 在环境质量方面，该项目十分关注所建设施不对周围的自然环境造成破坏，同时注重在小区内部营造绿色环境，因而在绿化设计中大量选择了适合本地生长、易于存活的树种. 项目用地周围没有工业产业等污染源，空气与水质量较好. 小区内部则有污水处理设施及垃圾收集站，对生活污水和垃圾进行了治理和控制，既节约用水，又避免了污染.

在能源节约方面，该项目建筑的实际维护结构的热功性能设置满足国家节能标准《民用建筑热工设计规范》中的相关要求，并且对常规能源系统进行了优化利用，如在照明系统方面，设计时充分考虑自然采光，楼梯间等照明系统采用声控、定时开启等措施，公共区域的照明系统采用节能灯等节能措施.

3.2收益法评估过程

该项目通过规划设计等一系列措施提升了建筑环境质量，减少了环境荷载，达到了CASBEE评价体系4星级的认证标准. 项目的具体评价结果为BEE=2.4， Q1=4.4， Q2=3.3， Q3=4.0，LR1=3.5，LR2=3.9，LR3=4.0. 由式(4)，可得Y=1.483 2. 在计算房屋的月租金时，根据对周围普通房产的租赁市场调查，租金水平一般为30～65元/m2，乘以Y值，再由评估人员根据房屋实际情况进行调整得出待估房产价格为32元/m2.

在计算能耗、能源使用费用时，采用某建筑能耗模拟软件对建筑能耗进行计算. 首先，根据待估建筑物和参照建筑物的具体情况和当地建筑标准、气候条件等，对模拟软件中的项目如外墙、屋顶、楼板、窗户、空调作息和能效比等参数进行设定，计算出待估建筑采暖、空调、热水供应、照明系统的年耗电量，再乘以当地的电价，计算出其能耗成本，并与参照建筑的能耗成本进行对比. 在水资源使用方面，待估绿色建筑通过对废水、再生水、雨水的处理再利用来满足公共清洁、绿化等要求，节水率达到10%，年均用水量5.58 t/m2,与参照建筑物的年均用水量进行对比可得其能源使用费用. 其他数据可按照上述计算原则进行，具体计算结果如表2.

表2　收益法评估过程

4结论

1) CASBEE评价项目包含环境质量和环境荷载两方面，这与房地产估价因素租金收益和成本支出恰好对应，为建立基于CASBEE评价体系的评估方法提供了可能. 本研究通过CASBEE评价项目与建筑物租金的线性回归，得出CASBEE评价结果与租金的量化模型，将建筑的绿色性能转化为市场价值，便于使用收益法对其进行评估. 在对绿色建筑进行估价时，评估人员除了需按照一般房产的评估程序外，还需调查绿色建筑采用的节能环保技术所降低的能源、能耗使用等方面成本. 但是随着节能环保技术的日新月异、种类繁多，对其能源、能耗的计算也将成为评估的难点与重点.

2)中国房地产市场中存在着严重的房屋绿色度与房屋价格背离的现象，是开发商对于绿色建造技术热情不高最直接原因. 而中国相继出台的各种绿色建筑评价体系主要是针对建筑的绿色程度进行评价与认证，其评价结果还无法直接体现其市场价值，并不能有效解决上述问题. 本研究首次对绿色建筑物的绿色性能评价体系与房地产价值评估体系结合起来，对绿色建筑物的市场价值进行研究. 这对绿色建筑今后的市场流通和发展具有一定的促进意义.

3)绿色建筑的大力发展，离不开政府和市场的支持. 在政府支持方面，除了对绿色建筑进行政策扶持和税收优惠之外，还需从政府、行业和地区层面对国内的绿色建筑相关的基础信息建立材料、工艺、施工方法等基础数据库. 绿色建筑市场价值评估离不开大量的基础技术数据和现实中成功的交易案例. 国家在大力通过行业标准调控绿色技术使用的同时，应该推动绿色建筑市场信息的公开从而提高市场评估信息的有效性.

引文：熊峰，蔺玥，涂淑琪.基于CASBEE的绿色建筑市场价值评估[J]. 深圳大学学报理工版，2016，33(2)：194-201.

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【中文责编：坪梓；英文责编：之聿】

Value assessment of green buildings based on CASBEE

Xiong Feng†, Lin Yue, and Tu Shuqi

School of Business Administration, Zhongnan University of Economics and Law,Wuhan 430073, Hubei Province, P.R.China

Abstract：We use the income approach combined with the CASBEE (comprehensive assessment system for building environmental efficiency) to study building values based on life-cycle benefits. The result shows that, with the improvement of people’s living standards, the value of green building will be recognized by more and more consumers in the real estate market. Considering the overall benefits of the use of green technology is favorable to restoring the impact of the green technology on building benefits and, thereby, increases the effectiveness of value assessment of green buildings.

Key words：green building; comprehensive assessment system for building environmental efficiency; city scape; the income approach; building value assessment; building environmental efficiency

作者简介：熊峰(1975—)，男，中南财经政法大学副教授．E-mail: xiongfeng@znufe.edu.cn

基金项目：国家科技支撑计划资助项目(2013BAJ10B06)

中图分类号：TU 985

文献标志码：A

doi：10.3724/SP.J.1249.2016.02194

Received：2015-10-27；Accepted：2016-02-21

Foundation：National Science and Technology Support Program of China(2013BAJ10B06)

† Corresponding author：Associate professor Xiong Feng．E-mail: xiongfeng@znufe.edu.cn

Citation：Xiong Feng, Lin Yue, Tu Shuqi. Value assessment of green buildings based on CASBEE[J]. Journal of Shenzhen University Science and Engineering, 2016, 33(2): 194-201.(in Chinese)

【土木建筑工程 / Architecture and Civil Engineering】