街区制后，中小型地块竞价或更高

袁阳平

核心提示：实行街区制后，街道型社区商业会增多，抗衡电商业态的物业也会增多。

美国作家简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》里，有过不少城市生活场景的描述：过去的住宅，一边在厨房做饭，一边可以看着街上玩耍的小孩，邻居的眼睛就是最好的防御系统。

前些时，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，促进土地节约利用。

一石激起千层浪。《意见》发布后的三天内，相关微博话题阅读量就达8686万次，话题讨论6万多条。可见话题的关注度之高。

新的街区制政策，或让产业形态发生逆转。多位房产界高管接受《支点》采访时表示，街区制后，街道型社区商业会增多，抗衡电商业态的物业也会增多，这或将对当前火热的互联网电商业态造成冲击。未来中小型地块将成为拿地大趋势，好的地段竞争将会更激烈，竞价自然水涨船高。

“若拆围墙，先从特大社区入手”

家住武汉南湖都市桃源社区的搜房网资深人士熊华勇，看到街区制改革的消息后，感觉喜忧参半。他告诉《支点》记者，南湖都市桃源社区原本规划有一条大道，后因规划变更，社区广场变成学校，使得社区附近多条道路成了“断头路”。

“若实施街区制，这些‘断头路、丁字路或许就能彻底打通。”从事房地产业多年的熊华勇表示，新政策对土地的充分利用是件好事，但街区制改革的推广还需要细化。

实际上，在街区制政策出台前，房地产商就开始有所行动。在湖北及江西等地有楼盘的天下置业集团董事长陈潜峰接受《支点》记者采访时称，去年，他去纽约曼哈顿考察，对当地开放式街区印象深刻。“那里没有国内的超大型社区，街区与街区之间比较规整，城市道路并不拥堵，人与街道的互动关系很紧密。”

陈潜峰说，我们将会不断组织人员去曼哈顿研究与学习，并将成果运用到公司的楼盘开发与生产中去。

“街区制并不是拆围墙。”易居中国执行总裁丁祖昱告诉《支点》记者，无论大围墙还是小围墙，都会很难拆。“如果未来一定要突破，一定要拆围墙，应先从500亩以上的特大型社区入手。”

丁祖昱认为，拆围墙的前提是，社区道路要与城市规划道路相通相连，否则拆围墙就没有任何意义。他还预测，未来大社区拆完围墙后，大社区里的小社区一样会加上围墙，这类似于上海古北社区，“未来大社区变成小社区，原来社区里的道路就公共化了。”

那些花高价钱购买高档社区的业主，其初衷是花钱购买服务，享受品质生活。万通控股董事长冯仑就认为，围墙能带给大家很多东西，比如被包围的安全感、优越感，特别是一些高档社区，让围墙内的社区业主和围墙外的路人、小贩形成了鲜明的身份差异，由此带给业主一种尊贵感。

对于各种争议，今年全国两会期间，住建部部长陈政高接受媒体采访时称，“《意见》对新住宅小区，讲的是‘要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。并不是‘一刀切。”

对开发商品质、服务要求更高

没有了围墙，地产开发或将面临大变局。

“对于开发商而言，新政策对楼盘品质、设计、规划、入住服务等提出了更高要求。”陈潜峰认为，受政策影响，未来新建大社区要与城市道路互联互通，调整是必然的，但是对小型社区的开发建设，并不会带来太大影响。

北大资源武汉地产有限公司副总裁程道平亦认为，新政策对高档社区影响不大。他说，目前高档社区多集中在郊区地段，并不会给城市道路交通添堵。

有业界人士认为，新政策对新建住宅小区将产生重大不利影响，尤其是高端社区。“独享优质的社区环境资源，以及保障财富阶层居住的安全性和私密性，也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。”

不过，在丁祖昱看来，未来单边长度在200米以下的小型社区应不考虑拆围墙，从这个方面看，政策不会影响目前的高档社区。“我们的初衷不是开放社区，而是开放道路。”

从产业发展看，街区制的变革，或将影响电商产业发展。陈潜峰坦言，随着城市的通行功能大大提升，街道型社区的商业会增多，抗衡电商业态的物业也会增多。

上海翼码战略合作副总裁、O2Opark自组织创始人张波，也认同街区制将给实体商超带来新机遇。他告诉《支点》记者，互联网争夺的是流量和入口，移动互联网时代争夺的是场景，“街区制让消费者离‘场景更近、更便捷了。”

未来中小型地块更吃香

从开发商拿地层面讲，新的街区制将带来新变化。街区制后，社区规模会越来越小，这是否会让大型社区成为历史？

多位规划界专家接受媒体采访时称，“现有的土地拍卖，一块地不超过300亩，拍卖地块趋于小型化更有利于地块升值，有利于营造街区活力，地块小型化将成为趋势。”

陈潜峰认为，未来好的中小型地块的竞争会越来越激烈，竞价自然会水涨船高。

不过，地块竞价的上涨，是否会带来楼市新一轮涨价潮呢？丁祖昱称，街区制对楼市整体行情影响不大。

“城市规划的首要目标，是使生活其中的人感到幸福。尽管城市规划的定义在不断演变，但不变的是人的需求，是人对城市的美好梦想。”上海同济大学副校长、中国2010年上海世界博览会总规划师吴志强最近撰文时称。他是参与《意见》起草的人士之一。（支点杂志2016年4月刊）