楼市去库存 预警炒房风险

李洁雪

随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。

有投资者认为，随着各地去库存的推进，大量房产将出现价格低洼，热钱可能会抛弃股市而转入房市，对股市造成分流效应。而笔者注意到，近期一些房产中介也在以“股市低迷，不如买个房子实在”的口号招揽顾客。

房地产去库存是否真的会对股市造成抽水效应？多位受访机构人士认为，这一担忧没有必要，相反，更值得警惕的应是运用高杠杆炒房的风险。

“去库存”分流效应微弱

对房地产“去库存”是否会对股市造成影响的这一问题，笔者与多位机构人士进行了交流，从反馈来看，普遍认为房地产去库存对股市分流作用不大。

深圳茶马古道投资公司总裁朱思铭表示，“房地产去库存对资金确实可能会造成一定分流，比如目前一些上市公司、房地产并购基金、投资机构、个人投资者等都有继续或扩大地产投资的打算，但我认为这种分流比较有限，对股市不会有太大影响。而因为股市不好就把钱拿去投资房地产的，我特别留意过，周边并没有这样的案例。”

朱思铭进一步分析称，“首先，房地产相比股市而言，变现难度较大。目前股市短期盈利的预期相比楼市要高，因为股市一波反弹可能就会有20%收益增长，但目前情况下房地产盈利增长的预期和资产变现难度是比较大的，更何况现有投资环境下，变现速率成为了很多投资者现在比较看重的因素；其次，之所以要去库存，就是因为房地产库存量太多，这种情况下房地产增值的预期本身就不强，因此抽出股市资金转投楼市的情况发生概率也不会很大。此外，目前部分城市房价已持续上涨较长时间，再大幅上涨的概率不大，相反股市目前并不算高点。”

对于朱思铭的看法，深圳另一位私募负责人李峰（化名）表示认可。李峰表示，“因为股市不好就转向房地产，我觉得是把问题简单化了。2015年股市热的时候，我身边倒是有不少拿房产抵押了去贷款炒股的案例，后来遭遇股灾后房子被收走了，但把股市的钱抽走了去炒房的真没听说，除非是个别案例。”

上善若水投资总监侯安扬也表示，“我认为房地产去库存对宏观经济的影响要比对股市的影响大很多。买房的存量资金本来就是从存款、或是刚性信贷来的，是否会对股市分流很难说。”

而针对北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨的情况，上海一位私募人士韩平（化名）认为，“可能是由于局部垄断造成了房价虚高，这个虚高并不是公允的价值，实际的成交量跟价格的关系走势并不是正相关，并不能反映真实的市场供需状态。”

具体到“去库存”的投资机会方面，机构普遍认为，房地产去库存对地产板块会形成持续的利好。

韩平表示，“选择标的应区分来看，去库存不可能利于所有房地产公司。要看开发商是区域性还是全国性的地产公司，主要业务范畴是集中在一线、二线还是三线城市。目前来讲主打一线城市的公司肯定更具有保障，因为这部分区域房地产价格的稳定性是远远强于其它城市的，如果是二、三线的话，风险防御能力是比较低的。像宝能、万科这些传统的房地产公司，也比较值得关注。”

高杠杆风险或传递到金融市场

比起对股市的影响，机构人士对一线城市高倍杠杆炒房表达了更多的担忧。

侯安扬就十分担忧目前一线城市背后炒房客的高倍杠杆使用情况，“一线城市特别是深圳的房价短期上涨得这么高，与去年资本市场的发展有一定关系，但资本市场又不可能一直保持良好，所以我个人对此其实不太乐观。现在炒房各种杠杆都用了，像链家就是给客户提供首付，然后客户拿着首付再去找银行借钱，这是一种特别高杠杆的行为，我个人对这个事情比较担忧，因为我们只能是躲过这个风险，但如果爆发风险影响非常大。”

“因为借钱做首付的利息高达十几、二十个点，如果房价上涨的速度不够快，将很难去维系利息支出，像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。这个过程中牵扯着很多的信贷关系，比如像链家这种情况，它借出去的钱本身可能就是从另外渠道的金融产品过来的，涉及很多层面的人，风险比较大，我认为中央层面应该制止一下这种行为。” 侯安扬表示。

据了解，部分炒房客确实采用了包括众筹、贷款、过桥贷款等多种方式来进行炒房，押宝一线城市房价继续上涨。

相较之下，二、三线城市面临的情况则完全是另一番景象。

一位某三线城市的房屋中介刘某（化名）表示，“我们公司现在是一栋栋的推，不做整个项目推送，比较谨慎。目前占据交通资源学区资源还是很抢手的，基本上半个月到一个月卖光一栋楼。”

而朱思铭说，其在近期走访了多个二、三线城市，切实地感受到目前房地产去库存的急迫性，特别是一些三线城市，房地产库存高企的问题比较严重。

朱思铭表示，“银行对地产的政策是判断当地房地产走向的关键指标之一，其中的一个重要指标就是参考银行的折扣率。银行与当地房地产企业一般都有着密切的业务联系，对当地房地产市场未来走向一般会有较为合理的理解和判断。我了解的一些三线城市，银行对某些商品房住宅批出的质押贷款已经降到了4～5折，而以前大概是6～7折，这反映了银行对房地产泡沫的担忧。三线城市现在的库存太大了，整个消费市场的购买力也不强。”

下半年楼市有隐患

结合中央和地方下发的各项刺激政策，2016年上半年，一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。下半年的情况则存在变数。按照2009年的经验，在上半年信贷天量“放水”后，下半年的信贷规模将明显萎缩，随之而来的隐患不可忽视。

2016年1月份令人惊讶的信贷投放数据，似乎预示着今年的房地产市场并不平静。

根据央行发布的数据，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元人民币，规模创单月历史新高。其中，住户部门贷款增加6075亿元人民币，中长期贷款部分增加4783亿元人民币。也就是说，即使不算房地产开发贷款，1月新增贷款中，已有1/5流入了房地产领域。

信贷的放量是低利率环境、稳增长导向和季节性因素的综合结果，但在没有类似“四万亿”重磅的刺激下，如此天量的信贷投放仍然让人吃惊。且至少在上半年，“放水”的惯性被认为还将持续。

从数据分析不难看出，房地产已然成为资金的主要流向之一。结合历史经验，不免会引发这种疑问：信贷资金的冲击，究竟会助力“去库存”的大趋势，还是继续吹涨楼市泡沫？

根据历史经验，信贷投放与房地产市场走势有着明显的正相关性。就最近一次的案例来看，M2增速在2013年4月见顶，此后波动下行，至2015年4月触底反弹。这种变化与房地产市场的“U”型走势颇为吻合。

中原地产首席分析师张大伟表示，就2016年1月的数据来看，在信贷爆发的同时，M2走势相对平稳，说明信贷的发放刚好弥补了外汇占款的流失（央行数据显示，1月央行外汇储备下降994.69亿美元）。因此，除改善市场对全年经济基本面的预期外，真正能够带来的作用并不如预期明显。

具体体现为，2016年1月，多家房企纷纷提前赎回美元债，并通过定增等方式在国内融资。这些动作并未明显增加房地产开发贷款总规模，却放大了信贷数据。

但就房地产按揭贷款而言，“放水”带来的刺激作用仍然明显。张大伟认为，结合中央和地方下发的各项刺激政策，2016年上半年，一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。

下半年的情况存在变数，按照2009年的经验，在上半年天量“放水”后，下半年的信贷规模明显萎缩，这使楼市的表现受到影响。

2016年房地产市场与2009年有两项明显不同。其一，市场出现明显的供过于求现象，内生动力缺乏；其二，持续多年的货币超发，对房地产市场的边际刺激作用正在减弱。这些都决定了，本轮信贷“放水”给市场带来的影响可能很快消退。

在很多业内人士看来，大量“放水”带来的隐患不可忽视。国土部一位专家表示，货币超发的最直接影响，就是资产价格上涨。如同“四万亿”的作用一样，若持续“放水”，可能带来新一轮的房价上涨。

我国房地产市场的区域分化特征，决定了信贷资金将主要流向一线城市和核心二线城市。这样一来，一二线城市的房价泡沫可能继续吹涨，三四线城市的大量库存也很难得到有效去化。