一线楼市上演跨年疯狂

张晓玲

“一线城市楼市的量价齐升最多持续到今年上半年，下半年，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

对于北上广深而言，2015年无疑是一个楼市“大年”，尤其深圳凭借一枝独秀的房价涨幅，后来居上；上海、北京的涨幅也均居前。而春节后，火爆似乎仍在持续，且有愈演愈烈之势，甚至出现“过热”的苗头。

高企的房价，成为了一线城市政府的头等大事。2月4日，深圳市长许勤明确提出，正在研究房价调控政策。近日，一则“非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年”的传闻更是在坊间传得沸沸扬扬。

上海官方亦表示“要严防房价过快上涨，并严格执行限购、二套房政策”。

收紧的政策调控信号，叠加2015年回暖的楼市大量消耗掉的需求，使得分析人士多认为，2016年一线城市房价将迎来调整。但在土地资源有限、供需关系等长期矛盾难以解决的制约下，调整可能仅仅意味着“涨幅放缓”。

一线城市楼市上演跨年疯狂

经历了春节期间短暂的冷清，楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。

据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元人民币，较2015年全年均价约上涨5%。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300万人民币已经是北京的“起步价”。

上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元人民币的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。

2015年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。经历了春节一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元人民币/平方米，突破9万人民币大关。

但值得注意的是，这一高均价的出现是因为高端楼盘海上世界双玺项目的入市。不过，据深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的数据显示，1月深圳新房成交均价达46515元人民币/平方米，同比涨幅为74%。

易居研究院近日发布的一项调研显示，2015年房价暴涨的深圳，房价收入比已经高达25.8，位列全国之首，同比增幅达27.6%，而全国的平均值为7.2。易居研究院研究员曹倪娜称：“深圳已经出现短期泡沫。”

仅有广州仍保持“温和”状态。数据显示，春节后首周广州共网签新建住宅822套，处在周成交低位，均价仅在16883元人民币/平方米。

除了房价上涨，一线城市的土地市场升温也在春节后持续。2月23日，北京年后的首场土地拍卖在大兴区拍出楼面价达4.7万人民币的新地王。中原地产首席分析师张大伟测算，未来房价将在10万人民币/平方米以上。而目前，同一区域普通住宅售价最高的项目均价仅在4.5万人民币。

新一轮政策宽松无视一线城市

新的一年开始后，高层去库存政策进一步推出，多个二三线城市出台宽松政策。但一线城市的火爆，与近期的全国性政策利好似乎并无太大关联。

央行的首付20%新政，执行限购的一线城市并不在其影响之列；而财政部自2月22日实施的“房地产交易环节契税、营业税优惠”政策，北上广深仅适用于“对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”。

实际上，一线城市仅购买144平方米以上的首套房，将享受到税费减半的优惠。众多业内人士指出，仅此一条利好，所影响的房屋结构只是少数，对一线城市的作用并不明显。

反之，在其他城市纷纷放松调控去库存之际，为了应对高房价的一线城市在释放调控收紧的信号。

雷声最大的是深圳。近日，包括地产商、银行人士等在内的多方信源均指出，深圳将很可能执行新政，非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年。一位开发商人士告诉记者，“1改3”的政策已经是八九不离十了。对比其它一线城市，深圳对非户籍人口的限制是最宽松的，改变也在意料之中。

深圳市规土委此前对媒体回应称，目前政策正在研究之中，还没有收到正式通知。银行人士则表示，暂未收到通知，但已在加紧审批非深户资料了。

此前，官方已经释放出了“调控”信号。2月4日，深圳市长许勤在市人大会议的记者会上指出，为把房价稳定在合理区间，深圳“正在研究调控政策”。

另一方面，针对深圳楼市广被质疑的“中介炒房”之风，深圳市房地产经纪行业协会已在近日发文，严令禁止。

而上海市政府则在近日印发《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。这被很多业内人士解读为上海楼市调控收紧的信号。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，从而增加套数。客观上，这一调整也会起到控制房屋总价的效果。

早在2015年四季度工作会议上，上海市委书记韩正明确表示，上海楼市存在结构性问题，要把控制房价作为重要调控目标。此外，上海市发改委和房管局的领导亦指出，要严防房价过快上涨，并严格执行限购、二套房政策。

一线城市房价会调整吗？

即使是在政策风声之前，部分业内人士已经开始看空深圳房价，他们预计，2016年深圳房价将迎来调整。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。

美联物业则指出，政策如果落地，拥有购房资格的人士将缩减，并将引起市场观望情绪，成交量会下降，这一时效估计在半年左右。事实上，深圳这一轮的房价上涨，与“投资客”盛行不无关联。有数据显示，深圳的投资投机需求占比超过三成，甚至部分区域超过五成。

易居研究院副院长杨红旭，更是在“看跌”深圳房价。杨红旭表示，“此政出后，观察市场反应，可能将深圳房价下跌预警等级，由黄色升级为橙色。”

此前，针对深圳楼市的疯狂，杨红旭就已经建议升级限购，除延长纳税时间外，还可采用提高二套房贷利率，将二手房转让的个人所得税严格按差额的20%征收。

但对于上海的后市走向，舆论一般较为偏向“上涨”。

丁祖昱指出，2016年的上海房地产市场仍将保持稳定发展的态势，再上台阶难度较大，但往下调整空间也不大，从成交量看上下也就5%～10%浮动空间；房价还会稳步攀升，不过由于2015年上升幅度较大，今年的涨幅会放缓。

杨红旭从数据的角度给出了预测。按近几年的惯例，上海住宅存销比一旦降至14个月以下，房价就会上涨；反之则容易下跌。当前的存销比已是8个月左右，为2013年低点，因此房价甚至会加速上涨。

张宏伟则指出，2015年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价回升主要是因为过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，但未来楼市不会一直保持这样的走势。

“一线城市楼市的量价齐升最多持续到2016年上半年，下半年，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”张宏伟说。

北京楼市提前“入春”

在北京，新的税收政策覆盖范围有限，只有在购买140平方米以上的首套住房时，契税才会有变化，从3%减半至1.5%。以一套150平方米、总600万元人民币的首套住房为例，以前需要缴纳契税18万元人民币，现在需要9万人民币。多家房产中介的负责人对记者表示，对于购买140平方米以下首套住房的人来说，新政策并没有吸引力，但是影响了买卖双方的心理预期。一些业主直接将报价抬升，还有不少业主虽然挂出房源，却并不诚心出售。

笔者了解到，节后北京二手房市场，多以小换大的改善型需求为主，价格上涨也比较明显，东四环小区成交均价每平方米涨了四千到五千元人民币，相比节前，涨价接近一成。伴随价格上涨，二手房成交量也在回升，记者采访几家中介门店，工作人员一致的感受就是，房子紧缺，几乎无房可卖，成交周期缩短，当天挂牌就卖出的情况也很普遍。

据我爱我家统计，春节后首周，也就是2月14日至2月20日，北京新房网签量仅为1006套。而二手房的网签量则高达6048套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元人民币/平方米，较2015年12月底的成交均价上涨了2%左右。

二手房涨价惜售

相比新房而言，以存量房交易为主的一线城市，最近二手房更加躁动。笔者发现，还没出农历正月十五，就有很多年轻情侣出现在了中介门店询问房源。经过春节前的涨势之后，一些区域品质较高的二手房价格还在上涨。以东四环内朝阳公园附近某地铁精装房为例，房龄五年的60平方米左右的一居室，现在报价在270万元～290万元人民币，而2015年10月的价格在260万元人民币上下，2014年的价格在230万元人民币左右，开盘时价格仅仅在100万元～150万元人民币。服务于该小区开发商租售中心的李欣（化名）告诉笔者，随着房价上涨，业主开始惜售，从前动辄20套在售，而现在业主诚意出售的小户型房源仅有不到5套，而且不报价格很难约业主见面。

成交数据也说明了春节前后北京二手房市场的活跃度，根据链家研究院统计，2016年北京市二手住宅市场迎来开门红，1月份全月网签量突破2.4万套，超过2015年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量为24312套，较上月增加5.3%，较2015年同期增加90.9%。链家研究院李巧玲表示，由于市场预期向好，业主惜售情绪有所上升。

卖还是不卖，以什么样的价格卖，刘江（化名）想了很久。为了研究当下是不是楼市高点，毕业于北京一所知名大学文科专业的他，最近甚至看了多本经济学和管理学书籍。身为上述地铁精装房的年轻业主，这套一居室是刘江和新婚妻子唯一的房子。他现在与怀孕的妻子租住在单位附近的两居室，这套一居室正在出租，形同投资。关于为什么出手，他说出了自己对大势的判断：两年内上涨，五年内可能下跌。他的逻辑是：利率下降，通货膨胀，泡沫吹大，核心城市核心物业价格必然上涨，但实体经济不振，如果一些过剩行业的“僵尸”企业和中小企业大面积死掉，住房需求也可能得不到支撑，同时不排除抛售潮出现。所以他选择套现这套房子，投入到自己的创业公司，虽然经营的也是传统机械产品，但他看好优胜劣汰之后自己公司将获得的空间。

还有一位正在投资北京地铁两居室的“80后”告诉笔者，利率如此之低，资金没有去处，房价再涨，很多人预期都是向上的。他的判断是这样的刚需两居室必然会涨，巧合的是，他跟刘江一样，也认为上涨的期限在两年左右，因为“还是有泡沫的，长期来看下跌是有可能的”。