浅谈高校已售校内分散型公有住房管理盲区及对策

奚联光，杨燕云，盛祖琼

（云南农业大学国有资产管理处，云南昆明650201）



浅谈高校已售校内分散型公有住房管理盲区及对策

奚联光，杨燕云，盛祖琼

（云南农业大学国有资产管理处，云南昆明650201）

摘要：高校房改工作结束后，原高校公有住房产权由职工住户购买，并办理房屋产权证和土地使用权证，部分高校对多片区分散分布于校园内的已售公有住房未办理土地使用权证。二十年后的今天，不同高校已售公有住房的居住人员结构发生较大变化，物业管理方式各异，有的高校甚至无物业管理，因此，普遍存在一系列管理盲区。本文通过对云南不同高校已售公有住房居住结构进行分析整理，客观反映高校校园内分散型已售公有住房中存在的管理盲区，以及给学校带来的经济社会负担，并提出相应对策，试图为高校解决类似问题提供理论参考依据。

关键词：校内分散型；已售公有住房；管理盲区

一、研究设计及研究方法

研究小组分别走访了8所高校：云南大学、昆明理工大学、云南师范大学、云南农业大学、云南财经大学、西南林业大学、云南开放大学、昆明学院。调查内容共7项：学校名称、已售公有住房套数、房屋分布类型、是否引入物管、物管收费标准、非本校人员居住情况、改变住房用途情况。根据调查走访结果，对不同高校已售公有住房居住结构进行分析整理，客观反映高校分散型已售公有住房存在的管理盲区，阐述管理盲区存在的问题及给学校带来的经济、社会负担，并提出相应对策，试图为高校解决类似问题提供理论决策参考依据。

二、结果分析

1、不同高校已售公有住房的数量和校园分布类型云南省不同高校已售公有住房的数量和校园分布类型各不相同。已售公有住房在校园中分布情况主要有三种类型：校外集中型、校内集中型和校内分散型。校外集中型是指已售公有住房与学校相连或与学校有一定距离，独立于校园以外的住房类型；校内集中型是指住房虽然在校园内，但与教学区可明显区分开的住房分布类型；校内分散型是指呈几个住宅片区分散分布于校园内不同区域，不能与学校教学区独立分离管理的住房分布类型。已售公有住房的不同分布类型对校园管理和学校正常工作产生的影响各不相同，结果如表1所示。

表1　不同高校已售公有住房基本情况表

表1显示，不同高校已售公有住房在317—3000套之间。从已售公有住房在校园中分布的情况看，不同分布类型对学校影响不同。其中，校外独立型和校内独立型易于管理，能有效和教学区分离，使之相对独立于校园教学功能区而成为单一管理主体存在，易于实现物业管理的社会化。因此，校外独立型和校内独立型对于学校正常的教学科研工作影响不明显。

校内分散型则不一样，因该类型住房交错分布于校园，与校园教学区不能完全独立，此分布类型与教学区使用共同的公共道路系统，使用共同的水、电路系统和公共弱电网络及通讯线路系统。因此，无论从校园功能区还是公共管理功能系统都难于从校园管理中独立出来。这就给校园管理工作带来了较大的困难。

2、已售公有住房本身的属性及定位

已售公有住房含房改房、空置公有住房和集资房三大类。基于绝大多数住户通过评估价缴纳购房款，取得公有住房房产证后并认为所购房屋为商品房的错误认识，这里将进行必要的阐述。

首先，公有住房的出售并不是一种市场行为，其出售过程不体现商品交换的基本特征——“等价交换”，因此已售公有住房实质上是我国住房福利性政策的延伸。其次，公有住房的出售对象为原房屋居住者或本单位取得购房资格的职工，而不是对社会公开出售，这和商品房是有本质区别的。真正的商品房是有政府组织完成的土地一级开发过程，然后有开发商介入，房价包含各种税和费，出售对象为全社会。

为此，对已售公有住房而言，其属性为我国住房福利性政策的延伸，其定位为非商品房，因福利来源主体为学校，故住户应有自觉服从学校管理的义务。

三、校内分散型已售公有住房的管理盲点

1、外来住户形成居住主体，“职工住宅”的概念逐渐淡化

根据研究小组调查走访资料整理，结果如表2所示。表2显示，在走访的8所高校中：有7所高校不同程度存在已售公有住房对外出售情况，占被走访高校的87.5%，这就说明高校校园内的职工住宅区存在大量社会人员居住情况；非本校职工住户比例最高达总住户的70%；有4所高校有物业管理，还有4所未引入物管，引入物管与不引入物管的高校各占50%。

以云南农业大学为例，云南农业大学共有已售职工住房1161套，其中，校内分散型886套。据2015年初调查统计，已有160户住房出售，未出售房屋中，绝大多数由原教职工房主的子女及亲属居住或对外出租。非本校职工居住人员占住户总数的65%，这些住户与学校既无组织人事关系，又无经济关系，因此教职工住宅区的概念逐渐淡化。

表2　不同类型已售公有住房居住结构及管理基本情况

2、引入物管困难

一方面，住户长期形成的共享公共资源的习惯，引入物管后，势必增加生活支出，因此住户对引入物业管理问题始终难于形成统一意见。另一方面，因物业管理费习惯性偏低，大多数物管企业不愿涉足校内分散型已售公有住房的物业管理业务。从表2调查结果可知，在走访的8所高校中，有4所高校引入物管，物管缴费金额均为0.6元／平米/月，仅为本地开发商所建小区物管费市场价1.2元／平米/月的一半。因此，引入物业管理难度大。

3、少数住户的不规范行为危及到学校和多数住户利益

私搭乱建，破坏房屋原有结构，进行危险装修的现象时常发生，这是已售公有住房举报最多的问题。在走访的8所高校中，出现改变住房用途从事经营活动情况的有4所，占50%。

4、非学校职工长期享受学校共公资源，使学校产生沉重的经济社会负担

学校后勤共公资源主要包含：底廉的食堂餐饮服务、统一的校舍安保支出、免费车辆停放、抗震消防管理支出、环境管理支出、变电站扩容增容、公共水路电路改造维护、公共数字网络建设与维护、公共道路改造维护保养等支出。以上支出是学校后勤年度支出的主体。理论上，学校无义务承担非本校职工的相关福利和管理责任，但事实并非如此，高校已售公有住房中的非学校职工住户无形中享受着上述共公设施带来的一系列福利。未引入物管的学校更是突出，给学校带来沉重的经济社会负担。

5、住户人员结构复杂，治安消防形势严峻

不同的外来住户存在不同的生活观、价值观。其行为规范的差异直接影响着学校正常的教学工作和原有的生活秩序，治安消防形势严峻。部分住房向校外人员出售后，居住人员情况复杂，治安隐患突出，入室盗窃案件时常发生。由于住房分布在校园内，长期形成政府职业部门不管理，学校无权管理的社会管理盲点区域。

四、改决校内分散型已售公有住房管理盲点的对策与思考

1、实行校内物业管理是解决当前不良局面的有效措施

鉴于物业管理难于引进的现实，物管工作又与后勤部门联系密切的实际，学校可在加强和细化后勤工作的基础上，将校内分散型已售职工住房纳入后勤工作的重要内容，在成立业主委员会的基础上，后勤部门与业主委员会共同制定管理办法，完善住宅区统一要求的行为规范，制定有效约束机制，实行正规化物业管理。此模式基于房屋产权属于私人，但房屋占地和公共设施属于学校的实际考虑，作为学校后勤的重要工作内容，完成校内分散型已售公有住房物业管理符合学校实际，容易被广大住户接受。

2、向社会公开招标，选择经验丰富、实力强的物管企业

对分散在校园内的住宅区和教学区实行统一的物业管理，分别明确教学区和住宅区管理的职责范围、管理目标，在学校相关部门和业主委员会的配合下，由一家企业统一部署、统一管理。此模式实质上是校内教学区物管工作范围的延伸，优点是方便统一，可有效避免多家物管交叉管理、协调困难的现象，从真正意义上实现校园内住宅物业管理的社会化，可大幅度减轻学校负担。

3、合理收取物业费用，逐步减轻学校经济社会负担

鉴于学校后勤长期以来巨大投入所带来的资金压力，住户物管费中，根据对公共资源占用的比例，应适当考虑公共后勤投入的摊销问题，此办法不一定符合所有高校的实际，但对于校内分散型已售公有住房且校内分散区域较广泛的高校而言（如云南农业大学），是完全有必要的。公共摊销的考虑可在一定程度上缓解学校的资金压力，同时也可为做好住宅区各项服务工作提供良好服务打下最基本的资金基础。

4、分期分批逐步解决存在的问题

随着高校办学土地资源紧张局面的不断加剧，在条件允许，有重大项目支撑、政策支撑、资金支持的特定背景下，采取分时段、分批次逐渐置换校内分散型已售公有住房的办法，将是彻底解决目前存在的高校住宅区管理盲点的最有效手段。此办法作为未来学校发展的重大举措，不同高校应努力争取和创造条件实施，以实现学校具备相对充足的发展空间和保障住户基本利益的双赢格局。

参考文献

[1]陆一川：关于已售公房物业管理的思考[J]．中外房地产，2002 （19）．

[2]冯慧、倪晓军：已售公有住房专项维修资金管理问题探讨[J]．经济研究导刊，2010（5）．

[3]李国华：公有住房售后法律问题研究——公有住房售后产权和使用权问题研究[J]．政府法治研究，1998（2）．

[4]李少鸣：试论已售办房的物业管理[J]．中共南宁市委党校学报，2001（1）．

（责任编辑：胡冬梅）