四大指标对号入座考量

2016-04-15劳新颖

投资与理财 2016年4期

劳新颖

如果城市的外来人口少、人口流动速度缓慢甚至是人口净流出，就意味着城市的发展潜力和发展空间有限，对于吸引力一般的城市，买房还是要三思而后行。

最近，房地产市场持续升温让很多人趋之若鹜，不管一线城市还是二线城市，不管手上到底有了几套房，看见价格如此这般的突飞猛涨，都想要甩开膀子买买买。所以这段时间里，你身边如果有为了买房而假装离婚的伴侣并不奇怪。你身边有朋友风尘仆仆地赶去外地看房也正常不过，疯狂楼市令每一个买房者“垂涎欲滴”。

然而，房子不是你想买，想买就能买。一线城市的房价会一直居于高位，但是限购令岿然不动，在一线城市投资房产基本无门；二三线城市虽然购房政策宽松，但是城市吸引力有限，未来发展潜力未知。有些地方的房子看着像馅饼实质是陷阱，而真正的馅饼却又够不到。到头来，纠结的还是买房者。

那么，对于二三四线城市而言，哪些地区适合买房，哪些地区应该坚决回避呢？投资者不妨通过四个指标进行考量，中枪一条减一分，反之加一分，如果最终结果为负值，那么在该地区投资还是要谨慎为好。对号入座，看看你所在的城市适不适合投资。

指标一：人口净流出城市慎入

人口因素是决定城市市场潜力的最长期指标。很多人对于买房地区选择，习惯以是否属于一二线城市或是城市发展速度、现代化程度作为标准来衡量。归根结底还是要看城市吸引力的大小。

房地产市场分析师张大伟认为，因为一线城市始终限制人口的流入，所以限购政策肯定会一直执行，越是限购，越说明供需方面是供不应求，反之，人口净流出的城市肯定不要进入。

在记者看来，城市吸引力由很多因素构成，其中最不能忽视的两个指标则是人口流入量和流出量。如果城市的外来人口少、人口流动速度缓慢甚至是人口净流出，就意味着城市的发展潜力和发展空间有限，对于吸引力一般的城市，买房还是要三思而后行。

根据相关媒体的调查数据显示，中国经济总量靠前的48个城市中，不少城市“跑输大盘”。人口流失城市：呼和浩特、西宁、昆明、哈尔滨、兰州、太原、贵阳。

反向观察

如果人口净流入比较多，那么这个城市的房子肯定更值得投资。人口净流入比较多的城市多集中于南方的一些省会城市和东部沿海地区人口快速增长城市：郑州、南京、苏州、厦门、东莞、佛山等。

指标二：库存量较大的城市要小心

供求结构是衡量房地产的重要因素，城市房地产的库存量也不可不看。值得一提的是，库存量高低可以从套户比中“一窥端倪”。所谓套户比即成套住宅套数与常住家庭户数的比，套户比可衡量住宅存量充裕程度。从一个城市的套户比可以一窥城市房地产的库存量。通常情况下，如该数值在1～1.1之间，表明市场供需基本平衡；而低于1，意味着供应不足；若高于1.1，说明市场存在去库存压力。库存压力大的城市，买房还是要谨慎而为。

根据国家统计局已有的数据显示，2015年仍然有不少城市的库存压力较大。库存量较大城市：青岛、西安、宁波、重庆、武汉、三亚和海口等。

反向观察

库存量较小的城市主要集中于一线城市，一线城市房子基本上都是供不应求，因此库存量较小，买房风险更小。库存量较小城市包括北京、上海、广州、深圳和合肥等。

指标三：服务业不发达城市要回避

最近记者在朋友圈中发起了这样的提问：“在一个城市买房，你最看重的因素是什么？”记者大部分朋友给出的答案是城市的经济发展水平。

作为东部沿海城市，广东省的佛山市和东莞市吸引着众多的外来人口，按理来说房价应该居高不下才对。然而，佛山和东莞市的房价都在万元以下，甚至佛山的楼盘不及广州的一半，究其原因就是以制造业和劳动密集产业为主的两个城市虽然吸引了众多的人口，但是服务业薄弱，并没有转化为购买力。相反，由于周边存在两个行政级别更高、以服务业为主的副省级城市广州和深圳，一大部分房地产的高端购买力自然就被分流。厦门大学经济学系副教授丁长认为，有什么样的产业发展水平就有什么样的收入水平，进而影响到当地的房价水平。

换而言之，我们买房都会青睐于一些商圈，原因也不过是追求商圈能够提供的便捷服务。服务业不发达，城市的吸引力逐步下降，发展潜力更是无从谈起。

从国家统计局披露的数据来看，服务业欠发达的地区经济发展水平同样落后。