房屋测绘面积与规划面积差异问题分析

■何鹏达

（广东省江门市新会区房地产交易登记所 广东江门529100）

房屋测绘面积与规划面积差异问题分析

■何鹏达

（广东省江门市新会区房地产交易登记所 广东江门529100）

在经济高速增长的背景下，我国城镇化建设也不断加快，房地产行业进入繁荣阶段。而在房产证的办理阶段以及房屋预售阶段，对房屋面积的测量，则需要具有相应资质的机构，对房屋实际面积出具数据证明。此数据也是房产证办理以及房屋预售所需依据的标准。然而，实际操作过程中，房屋的测绘面积，与实际面积经常会产生差异。这主要是因为，规划部门对房屋面积的测量，与房产测绘单位对房屋面积的测量方式、测量依据标准不同所导致的。由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同,往往面积有出入。因此，本文对房屋测绘面积与规划面积之间的差异，展开分析。

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房地产行业，近年来在我国呈现一种蓬勃发展的态势。随着房价的逐年增长，对于房屋面积的测量也随之越来越受到购房者的重视。尤其是在预测面积与实际测量面积常常会产生差异的情况下。这些问题也经常会造成购房者与开发商之间的矛盾与纠纷。为了对测量差异的原因，以及差异所造成的影响进行探讨，并对解决预测面积与实测面积之间差异的方法进行分析，本文展开如下讨论。

1　房屋策划面积与规划面积差异的原因

1.1计算标准差异

规划部门与房产测绘单位，就房屋建筑面积的测量，存在不同标准的现象。规划部门，主要通过《建筑工程建筑面积计算规范》来对房屋面积进行测量。而测绘单位则依据《房产测量规定》，因而，会造成两者在计算标准上出现差异的情况。

1.2图纸变更差异

房屋建设过程中，由于各种原因所导致，开发商对房屋建设图纸进行变更的情况。而一旦图纸变更，则会导致测绘部门与规划部门所测量的数据不同的现象。在诸多差异原因中，图纸变更的差异是最为主要的一种。

而实际的房屋建设过程中，由于施工单位与设计单位沟通不当，致使对图纸上某部分内容的理解出现了偏差。也会造成测量差异。

或者施工方在施工过程中，出于适应市场需求而对房屋建设设计优化的目的，进行小规模的建筑结构调整，也会造成测量差异。

1.3设备技术差异

在当前测绘市场上，各个测绘单位的技术水平并不一致，而对测绘方面的相关法规，仍然不够健全，造成测量单位因为不按照规定操作，而导致测量结果出现差异的情况。或者由于房屋的结构较为复杂，而测量单位所制订的测量方案并不能对房屋面积进行准确测量，所以导致差异。另外，还有可能是各个测量单位的仪器标准并不统一，造成差异。

2　房屋策划面积与规划面积差异的影响

房屋面积测绘，主要用于房屋的产权登记。由于房地产价格较高，所以一旦出现测量差异，产生的经济损失极大。因此，造成部分企业在设计方案尚未完全制定的情况下，出于抢占市场的目的，而在施工的过程中对房屋进行修改，并且向外销售。

3　房屋策划面积与规划面积差异的解决方式

3.1统一规划标准

首先，要对测绘部门以及规划部门两者在测量标准上进行统一，由于对房屋面积测量的问题关系到多个部门的工作，以及购房者的切身利益与开发商的经济收益。所以，要对每户购房者的房屋进行精确的测量，使得购房者的利益能够得到充分的保障。做到统一标准下的公平公正。

3.2公示施工变动

在对房屋面积预测并得出结果后，如果出现开发商更改图纸的情况，需要及时的采取公示手段，对购房者进行通知。对于差异部分，可以通过补签合同的形式与购房者协商。避免最后交房时，因为面积差异而引发购房者不满以及法律纠纷。

3.3审核设计图纸

规划部门，在对设计部门提交的图纸进行审核时，应该对图纸内容以及图纸标注、标识等部分进行严格审核。对所提交的图纸，进行统一规范管理。尽量降低开发商对图纸的报审时间，避免因为交房时期延误，而造成开发商与购房之间的纠纷与矛盾。

3.4增强施工交流

在实际施工中，由于对工程施工过程中，图纸更改的变动并未上报，所以造成变更规划图的缺失，以至于实际面积相对于预测面积产生了变化。这种因为部门之间的沟通、配合不当而产生的差异，在实际施工建设中较为常见。所以，要对沟通问题重视起来，建设出现变更，施工出现变化，都要及时进行报备。对变更规划图纸妥善安置，可以降低实测面积与预测面积之间产生差异的概率。

3.5严格施工审核

对于建设过程中因为技术原因所导致的误差，是可以通过严格的监管措施进行控制的。通过对施工具体环节的审核与监管，保证施工过程与设计图纸要求相一致，保证施工人员严格按照操作规范进行操作。对一些施工关键处，增加针对性的审核，促使施工严谨，避免出现施工误差。

3.6提高识图水平

对于施工单位来说，对图纸的理解能力需要加强。并且对于相关标准的计算法律法规也要有深刻的理解。对于图纸某些部分容易引起误读之处，例如外墙尺寸、墙体厚度在每一楼层的差别；管井与空洞之间的差别；轴线标注等处，需要仔细识别，遇到存有异议之处，需要及时的向设计部门进行沟通，避免误读图纸，而造成施工误差。

3.7消除概念误区

多数购房者，都被开发商刻意灌输了一个错误概念。就是房屋使用面积概念。其实房屋内部能够供人使用的面积部分，只是套内建筑面积的一部分。所以，购房者能直观感受出来的面积，明显小于前者。因此，应该对购房者在购房之前，进行宣传教育，使得其不受开发商设立的概念陷阱所迷惑。并且对开发商的宣传做出规范，使得其不得使用欺骗性概念，误导消费者，从而降低纠纷发生概率。

4　总结

本文通过对房屋预测面积与实测面积产生差异的原因着手，对两者差异所造成的不良影响进行分析。并对解决差异的办法出见解。总结出：统一规划标准、公示施工变动、审核设计图纸、增进部门交流，提高识图水平，以及对施工过程进行严格审核等办法，希望为施工建设以及规划部门，在测量差异问题上，提供解决思路。杜绝购房者与开发商之间因测量差异而产生的纠纷与矛盾。

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P2[文献码]B

1000-405X（2016）-2-223-1