某住宅小区消防安全隐患整改案例分析

■陈武平

（福建省龙岩市公安消防支队 福建龙岩364000）

某住宅小区消防安全隐患整改案例分析

■陈武平

（福建省龙岩市公安消防支队 福建龙岩364000）

2014年6月，龙岩市某小区在交付业主使用后，出现小区多数业主占用该项目的电梯前室兼走廊镂空部分进行违规装修，影响小区电梯运行及消防安全，执法部门在对违规行为进行核查处理后，引发大量业主信访维权，现将该起案例对小区消防安全管理的经验教训分析如下：

1　基本情况

1.1某小区建设基本情况

该小区总建筑面积17.3㎡万，地下室为2层，建筑面积4.5万㎡；地上各幢除20#楼为1层外，其它建筑均为34层，多为住宅，建筑高度均为99.7m，属一类高层居住建筑，建筑耐火等级为一级；地下1、2层为Ⅰ类汽车库及设备用房。该小区设计为一部剪刀楼梯两户住宅共用，电梯前室采用阳台形式，前室兼作为走廊可直接到达住户入户门。

1.2业主违规装修情况

开发商制作的户型图如图。由于一开电梯门直接通往本户的阳台（楼梯间合用前室），很多业主就误认为这部分公共区域是可以改造的。一些小区业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用。出于防盗角度出发，一些业主把与电梯相邻的安全出口的防火门封死，并在电梯前安装卷帘门，把消防前室占为己用，造成室内消防栓被圈占，影响消防安全。据统计小区内1200多户业主，其中共有300多户存在不同情况的违法违规装修行为。

1.3违规装修整改存在困难

在接到业主违规进行室内装修的违法行为举报投诉后，辖区大队根据《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）第四条规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作“，及时将情况函告至新罗区城市管理行政执法局和新罗区住房和城乡规划建设局。新罗区住建部门执法大队派员多次对违章搭建下发《停工通知书》，部分业主经过劝阻主动拆除了违章搭建，但是大部分业主认为买房时开发商宣传前室属于赠送面积，可以使用，拒不整改，多次到市政府上访，并逐渐升级为群众维权信访事件。部分业主由于对开发商心存不满，多次向省长信箱、市长信箱投诉小区地下车位布置不合理，停车位设置在楼梯间入口及室内消火栓的问题，并质疑该小区如何通过有关部门验收，要求相关部门立案处罚开发商和撤销违规审批。

2　处置措施

市政府组织区政府及相关部门主要采取以下措施进行了处置：

2.1加大法律法规宣传

由辖区街道负责，市、区相关职能部门配合，抽调专门人员，组成若干工作小分队，进驻该小区，逐家逐户入户宣传，宣传违规装修对电梯运行及消防安全的重大不良影响、对住户人身安全的重大隐患，通过法律法规宣传、反面典型案例解析等方式，让广大小区业主晓之以理、动之以情，全力配合执法部门执法，自行尽快拆除违规装修构筑物。由辖区街道办事处、住建局物业管理站负责，制定并分发《告小区全体业主一封公开信》、住宅室内装修政策法规问答及案例解析等相关材料，广泛发放至小区全体业主。

2.2开展违规装修整治

由市、区执法局牵头，市、区住建、规划、质监、消防、电力、水务等相关职能部门配合，全力做好违规装修整改。一是联合发布公告。明确告知小区一些业主违规装修行为，以及违规装修行为的安全隐患和应承担的法律后果，提出违规装修业主自行整改的时限要求，以及逾期未自行整改的强制整改措施。二是制订合法合规的装修整改实施方案。由整治工作组报市协调小组研究后付诸实施。同时，由市住建局提出合法合规住宅室内装修的推荐方案，向购房业主广为宣传、推荐。三是由开发商承担部分整改费用。违法违规装修的业主在整改并重新装修后通过住建局验收的，可以获得由开发商提供的整改费用，该项目开发商累计承担补助整改费用900万元。

2.3形成防范长效机制

通过组织执法队对装修户不定期的巡查及时发现、制止购房业主违规装修行为，发现一起、制止一起、纠正一起，坚决杜绝违规装修行为的再次发生。市、区两级政府督查室将隐患处置工作列入了市、区政府重要专项督查内容，每半月开展一次专项督查，通报各工作组及相关职能部门的工作进展情况。

3　原因分析及经验教训

通过该小区大量业主违规装修导致较大安全隐患问题，有以下几方面原因：

3.1群众消防意识淡薄

开发商因为利益驱使，在销售房产时，明知是公共消防设施区域，却将电梯前室当做入户花园及赠送面积来宣传，还明确使用权归业主，业主有权在该区域进行装修装饰。这种虚假信息误导，是导致业主违规装修失控并激化为群体维权事件的主要诱因。大部分业主对消防电梯前室及防火门的消防安全知识及作用知之甚少，对违法行为的认识不足，是违规装修的内因。

3.2工程设计存在漏洞

该住宅小区采用阳台式的前室与疏散通道共用，与住户没有明显分隔的设计，虽然没有明显违反《高层民用建筑设计防火规范》的有关规定，但是存在较大的隐患，给大量业主违规装修提供了便利。在审核、验收过程中，监督员虽然意识到这种设计会有后续安全监管问题，但是却缺乏规范条文的否决支撑，最终导致合法的设计产生安全隐患。

3.3监督执法不够到位

消防大队在核查举报投诉时将案件函告给住建部门执法大队，没有同时对业主违法行为进行立案查处，《住宅室内装饰装修管理办法》有分工，但是《消防法》规定公共区域消防设施占用，消防部门有权进行查处，一旦该住宅小区发生火灾事故，消防部门很难规避执法不到位的风险。

4　小区业主违规装修影响消防安全问题的对策

4.1加大消防法规宣传

要加强消防安全知识进家入户宣传，通过宣传强化群众自觉做好小区消防安全管理的自觉性。在小区验收过程中可以邀请业主代表参加验收，提高业主对小区消防设施的重要性认识。可以利用典型案例，向开发商宣传虚假宣传及违规占用公共设施销售可能带来的后果，纠正违规占用公共区域户型宣传图，让开发商自觉遵守法律，维护消防安全。

4.2发挥小区物业作用

通过出台小区消防安全管理规定，明确物业企业的职能，要求物业服务企业应将房屋装饰装修中的消防安全禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。确保业主提高认识，在装修、装饰房屋时，电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设，必须符合消防技术标准和管理规定，室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准和行业标准。大量业主装修期间，物业服务企业要对住宅物业共用部位定期进行防火检查，及时发现制止违法装修行为。

4.3规范工程设计要求

通过此案例，建议国家出台相应规定，通过规范条款明确此类设计的不合法性，确保类似的设计没有生存空间，从源头上控制业主挤占公共消防通道、消防电梯前室等进行装修。

4.4加大执法监管力度

要通过严格执法打击破坏公共消防设施的违法行为，特别是在小区刚刚投入使用的期间，对第一个装修破坏消防设施的业主要重重给予处罚，通过违法行为处罚案例的广泛宣传，警示群众公共消防设施受到法律保护，不容随意更改破坏。