蚁族安置新路径——BOT住房供给模式研究

□张映芹　严浩铭

（陕西师范大学国际商学院陕西西安710119）

蚁族安置新路径
——BOT住房供给模式研究

□张映芹严浩铭

（陕西师范大学国际商学院陕西西安710119）

BOT模式是一种应用于公共资源建设的融资方式，是政府和民间资本整合的金融创新活动。“蚁族”特指当代中国低收入的高校毕业生，是我国继农民、农民工和下岗工人后的第四大弱势群体，蚁族目前面临的主要问题是其城镇住房困难。BOT住房供给模式是蚁族住房安置的新思路。本文揭示了当代蚁族住房困难的现状与保障房供给模式的缺失，分析并借鉴BOT住房供给模式化解蚁族住房困境，缓解城市住房压力，促进社会和谐发展。

城市蚁族；住房保障；供给模式；BOT住房供给

本文DOI:10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.02.03

1　蚁族住房保障现状与我国保障性住房供给模式的缺失

蚁族群体是特指我国高校毕业生由于初入社会，在工作生活巨大压力下，因自身收入绵薄而形成的居住形式上具有“群聚群居”特点的群体。此外，因为我国户籍制度的限制，很多异地务工大学生即使有意愿留城也无法负担高额的房价，更加促进了蚁族群体的发展。因为居住上的这一特点，过多的人员流动容易造成很多社会不和谐问题。在《中国人才蓝皮书（2010）》中保守估计北京地区“蚁族”就有10万人以上。此外，据初步分析，全国“蚁族”人数将在百万人以上，一些经济发展快速，有着良好建设基础的大型生活城市中，例如上海、广州、长沙、武汉、西安、重庆等城市都具有庞大规模的蚁族群体。

为了缓解城镇低收入群体的住房问题，目前我国的城镇保障性住房构建模式发展与创新并存，仅就成熟程度可以分为三大类别：经济适用房、廉租房、公共租赁房。而蚁族群体构成多为85后和90后毕业生，他们属于社会保障性住房保护对象的“夹心层”，处于十分尴尬的地位。由于诸如户口、婚姻现状和工作地域的限制他们基本不具备经济适用房和廉租房的居住条件。虽然公共租赁房可以缓解蚁族群体的安置，但是从供给角度看，由于政府构建的该种房源投资金额过高，回报率颇低，许多承建公司并不乐意继续施工，公共租赁房源建设计划形成了“滞胀”状态。以上的实践与案例都证明目前行使的保障房政策根本没有达到安置蚁族住房的问题。因此，探索和推出解决城市蚁族安置问题，提供合理保障性住房的供给模式势在必行。

1.1经济适用房

根据《经济适用住房管理办法》的描述，经济适用房源是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据国家相关政策规定，经济适用房的选购条件可总结为三条：第一，当地城镇户口；第二，家庭收入符合当地限定的贫困收入水平之下；第三，无房户或现居住面积低于当地贫困居住水平。我国很多大学生毕业后签署外地工作，却因为户籍限制无法获得经济适用房的居住权，只能聚集在工作地点附近的城中村等居住条件不高的地方，进而促使蚁族群体的扩大。

1.2廉租房

廉租房。周艳琼在《发展廉租住房任重道远》中解释道“廉租房是政府在住房领域具有社会保障性质的实践活动”。笔者认为廉租房就是政府承担社会职能，发挥公共服务均等化思想，以低廉微薄的租金补贴和房源配置来解决城镇困难住户的住房问题，是我国住房供给货币化的成果之一。廉租房相比经济适用房更加具有社保性质，但是同样的，廉租房的产权具有一定局限性，产权的限制使得居民不能第一时间获得心理保障。与此同时，廉租房的多年实践表明，过分依赖于户籍和家庭收入水平两个因素，都不能在最大程度上缓解蚁族群体的安置问题。“目前，出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭，而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体，并未包含在这一受益群体内。”

1.3公共租赁房

直到2010年年底国家政府工作报告才指出“大力发展公共租赁房”来缓解城市居民的住房困难问题。政策实践方面，齐骥在《建设公共租赁房可以有多种模式》中指出，2010年我国共开工建设公共租赁住房40万套，2011年新开工建设的廉租房220多万套，其数量已逐步超越廉租房的构建。都说明了社会对于“夹心层”的重视。公共租赁房的建设已经使得蚁族安置问题变得不再触不可及，但是公共租赁房也有自身存在难以克服的问题：投资回报不高、发展缓慢、运作周期长。这就致使除了政府为投资主体的项目这种建设模式外，很多承建公司都会规避投标活动。因此公共租赁房的建设起步较晚且发展跟不上蚁族住房的需求，该种保障性住房供给模式仍然存在较大的供给缺口。

2　蚁族安置的对策——BOT模式下的青年公寓

BOT公共租赁房设计模式内涵主要由三部分组成：B（Bulid）建设、O（Operate）运作、T（Transfer）转交。也就是政府是项目发起者，将具有社会公共服务性的保障类项目运营权利转交给私人或者第三方部门承建，在政府的监督和指导下由其自身筹集资金，对项目的建设权负责，将完成的项目成果转交回政府以获得利润。

BOT模式的青年公寓是公共租赁房的特殊衍生房型，专门针对我国青年蚁族群体城市住房压力的保障性住房供给模式，总结后发现，BOT模式的青年公寓在安置蚁族群体问题上具有普通公共租赁房所不具备的很多特点。

2.1现代青年公寓的构建：蚁族安置过程

BOT模式在蚁族安置中的过程中会起到较大的作用。关键点在于如何将BOT思想与公共租赁房的构建相结合。根据上文探讨的BOT模式运作，现在加上针对解决蚁族群体住房困难问题的公共租赁房构建，就形成了效用最大化具有公共服务均等化思想的运作方式。首先，近年来政府对于蚁族群体的关注重视越来越多，已经开始大量建造公共租赁房来缓解问题，BOT模式初始就是由政府和相关部门对不同城市蚁族群体的住房需求调研结果分析后，起草项目运作合同，接着建设部门和社保部门审核后形成正式项目。

第二步就是进行社会公开招标，有意向的承建公司将对特有的针对蚁族群体的公共租赁房项目进行竞标，获标者与政府签署项目合同意向书，正式成立青年公寓建设队伍。

第三，也就是建设阶段，这是整个青年公寓建设过程中最重要的一环，既要进行招商引资又要建设符合蚁族生活工作习惯的公寓。在建设的前半段，青年公寓的融资需要多渠道拓展，与政府签订合同获得特许经营权后，承办地产商就要获得足够运营资金。自2010年以后我国开始大力发展公共社会保障性住房建设，银行贷款成了主要的建设资金来源，中央财政的运作也不及银行的直接贷款数额。据中央银行的统计资料显示，我国在保障性住房的投入建设，2011年银行贷款筹资就比其他贷款余额增速2倍多。可见几乎都是依赖于政府的公信力和银行的建设放款政策实践。但是如果过分的依靠这种单一的筹资方式，地方债务的加剧必然会导致公共租赁房的建设速度放缓和信贷体系的瘫痪，甚至引起经济崩溃。现在在BOT筹资模式中，承建公司除了自身累积资本和简易的借贷外，特许经营公司还要从银行以及各金融机构贷款。此时政府在监管的同时也自身信用担保，运行各金融政策，委托银行以低于市场利率的标准向公司放款，并把运营风险转移给承建公司。这样的多元化筹资方式使得原本公共租赁房建设的资金缺乏和运用问题一并解决，减轻了政府对于我国新兴的蚁族群体城市住房问题突然形成的压力，企业也更有意愿的去更多得承建公共租赁房的建设，最终缓解了蚁族群体住房的压力。

在第三步骤的后半阶段，特许方将全力打造青年公寓。青年公寓是特别针对城市蚁族而建立的，所以其建筑特点也别具风格。内部单位居住面积不高，但是具有青年人需要的公共书吧和网吧，有的青年公寓还配备了办公区域以便蚁族的生活工作两不误。这些独特的内部设计是在共有产权的前提下而进行的，都符合当下青年人的生活工作需求与审美。青年公寓从这方面考虑，多具备职业招聘信息宣传工作室，在公寓较为醒目口设立。实时更新职业招聘和生活常识信息，再次满足了青年蚁族的生活起居需要。此外，既然是社会保障福利房，就有使用期限，到达了合适的居住阶段产权必须转移，满足条件的蚁族群体将退出产权的使用，这就是所谓的退出机制。因为青年公寓隶属于我国的公共租赁房这一社会保障性住房的体系。房源本身就具有明显政策的强迫性。通常，我国公共租赁房的租赁期限为3～5年，最多不可超过6年。按蚁族群体的年龄构架看，6年后一般蚁族群体年龄都接近30岁，失业和经济积累也有了一定保障，必要的退出机制一方面确保了新形成蚁族群体的住房保障，另一方面也体现了租赁房产权的界定清晰。为了更加合理的安置蚁族群体，退出机制的具体要求需要在租赁合同中强调指出，若违反约定即将记入个人信用档案。最后第四步就是运营权的无偿移交了，这一阶段里青年公寓已经构建完成，待政府和第三方监理公司审核后由政府获得青年公寓的分配权力，特许经营公司获取建造酬劳。双方都有利润创收的同时也缓解了蚁族住房困难的问题，保证了运行的可行性。

2.2BOT蚁族安置展望

可见大多数蚁族群体受到了户籍限制，大规模的蚁族安置就需要新型路径的支持。那么在运作BOT公共租赁房保障机制时，首先应该明确目标—社保“夹心层群体”。这是以政府为主导，全社会各部门通力合作参与的一体化保障房供给模式。归结到底，为了安置我国蚁族群体，缓解这类城市低收入弱势群体的住房问题。BOT融资模式应用于公共租赁房的建设，才是解决这类问题的最佳方案。本质上看，BOT模式的青年公寓也是在产权界定清晰的前提下进行的。BOT模式的青年公寓虽然对于城市蚁族的社会住房起到了有效的保障作用，但是毕竟BOT融资模式在我国的公共事业中还是新兴的集资方式，没有成熟法律和行政法规来维护一系列合同规范化，此外，青年公寓的管理也需要专业的人才和一套完整的方案指导，对于城市蚁族这样新兴的弱势群体，政府也只是刚刚开始探索和努力政策实践来解决问题，政府和企业的合作化、并轨化仍然存在配合上的不默契和权限界定的不清晰。由此，可以看到青年公寓的建设还有很长的路要走，蚁族的安置也是任重道远，需要更多地研究和对BOT模式的推广与创新。

1004-7026（2015）05-0018-01中国图书分类号：F284；F293.3

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张映芹（1963）女，汉族，陕西省渭南市，教授，博士生导师，社会保障。严浩铭（1989）男，汉族，陕西省西安市，硕士研究生，土地资源管理（不动产金融）。