谈投资性房地产公允价值计量的应用及改进

◇刘恭

谈投资性房地产公允价值计量的应用及改进

◇刘恭

伴随着国民经济的飞速发展以及人们投资观念的改变，许多行业助力经济的增长，投资性房地产就是其中之一。对我国投资性房地产公允价值计量进行探讨，发现其存在的问题并提出相应的措施，无论在学术上还是实务上都具有十分重要的意义。

公允价值；投资性房地产；成本模式

近几年，投资性房地产市场发展的速度惊人，但在助力经济发展的同时其存在的问题也逐渐暴露。本文试图对当前投资性房地产行业进行研究，找出其缺陷并进一步完善。

一、投资性房地产公允价值模式应用的现状

（一）投资性房地产采用公允价值模式计量的企业数量少

根据沪深两市交易所网站公开的年报数据，仅有18家企业在新准则颁布当年改用公允价值模式计量其持有的投资性房地产，并且这种增长速度在随后几年也是非常缓慢。改用公允价值模式计量，在沪深两市的上市企业中仅有34家，在所有上市企业里的比率不到2%，公允价值计量模式在企业中远没有形成主流计量模式。

（二）投资性房地产公允价值认可的方式难以统一

现阶段企业会计准则对于衡量投资性房地产公允价值没有统一标准。目前，有部分单位采取的是评估价格方式，也有的采用双方谈判价格，但更多企业采用的是在活跃的房地产市场上比对自己类似的市场价格或者独立于企业的第三方进行的调研报告，进而确定其公允价值。正是由于这种确定方式层次不齐，方式多样，使得类似企业的财务数据之间比较的意义不大，不利于整个投资性房地产行业的健康发展。

二、公允价值模式在投资性房地产计量中的问题

在实务中，公允价值模式计量通过实践证明还是存在一些问题，主要存在于以下几点：

（一）容易掩盖企业正常业绩

以价值稳定性来说，成本模式更胜一筹。以公允价值作为计量模式，投资性房地产的价值随着市场的变化而产生波动，并且通过公允价值变动损益进而对企业的财务数据产生影响，尤其是对于利润和资产而言。企业核心的财务数据产生非正常变动，且其幅度巨大，容易造成假象掩饰企业存在的问题。ST股摆脱退市风险很可能就会采用这种会计政策变更改变计量模式，达到自己的目的。

（二）严格的条件使公允价值计量模式难以应用

上文提到，对于投资性房地产什么情况下能用公允模式，且如何对其进行核算，在准则中都有相应的规定。以制造业企业为例，其固定资产中占大份额的房产都是作为厂房（例如生产车间），只有很少的一部分被划归到投资性房地产。但是自用的、非投资性质的房产并不属于其核算范畴，要想以公允价值作为资产入账价值难度很大。严格的硬性条件使得公允价值计量在投资性房地产计量模式中难以进一步被应用，继而沿袭原先采用的成本模式计量。

（三）公允价值计量要求更高素养的从业人员

公允价值模式计量下的投资性房地产相对复杂，存在的未知因素比较多计量起来难度也更大。那么在企业会计人员判断此类资产是否应该划归为投资性房地产进而采取何种计量模式以及如何获得其相对公允的价格，都考验到从业人员的职业素质，提出了比较高的要求。

三、推广公允价值在投资性房地产计量中的建议

（一）完善房地产市场环境

房地产价格易受宏观政策影响且波动比较大是现阶段我国不成熟房地产市场的表现。当期损益与投资性房地产价格波动正相关，当价格下降的幅度偏大时，企业无法承担公允价值变动损益回冲所带来的风险。因此，完善房地产的市场环境显得尤为重要。通过以市场导向为主，政府调控为辅，抑制炒房屯房，有效引导市场预期，达到稳定房地产市场价格的目的，使公允价值的计量有一个良好的平台。

（二）大力培养专业评估机构及人才

如何公允地获取投资性房地产的价格是摆在众多企业面前的首要问题，在实务中，企业大多数都是在第三方市场聘请具有专门评估资格的机构和人员对投资性房地产进行测评，因此资产评估机构和人员的职业胜任性保持在一个高水准至关重要。加大对资产评估行业人才的培养，对从业的人员进行在职培训，使从业人员能应对各种复杂的情况。

（三）加强监管力度

公允价值模式计量下，企业可以根据自身的需要调整投资性房地产的入账价值，使企业在面临困境时多了一个操控利润的手段。正是由于这种可能性，相关部门及机构应针对这种涉嫌操控利润的做法专门进行监管，促使企业合法合规的使用公允价值模式，必要时出台相关法规、政策，严惩人为操控利润意图粉饰企业问题的行为。

［1］丛蔚.公允价值在投资性房地产计量应用中的问题解析［J］.商场现代化，2012（01）.

［2］姜雪，张召珍.投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响［J］.现代经济信息，2012（02）.

［3］李攀.投资性房地产公允价值计量研究［D］.东北财经大学，2011.

［4］中华人民共和国财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.

（作者单位：江西财经大学）