房地产去库存的建议和对策

文/朱光

房地产去库存的建议和对策

文/朱光

一、 供需两端齐发力

（一）优化供应结构，因城施策控制土地供应

各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是城市商办用房库存去化周期长，要暂停商办用地出让。在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。

（二）加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策

三四线城市以及小城镇购房需求有限，去库存任务较重，因此将外来人员、农民工转化为市场需求便成了关键。建议对购买商品房的农民工实行优惠政策，如放宽首付比例、减免契税、进行贷款利息补贴和抵扣个人所得税等。同时，加快居住户籍制度改革，让农民工落户，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的有偿退出机制，提高其财产性收入，增强其购房需求。

（三）鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房

2015-2017年，全国需要改造城市危房、城中村在内的各类棚户住房1800万套，因此，应鼓励地方政府购买所在区域价格不高于上年平均价格的存量普通商品住房和从租赁市场筹集公共租赁房房源，转为公共租赁住房。

（四）加大货币化补偿安置力度

对于2016年全国棚户区货币化安置，不少地方已提出“比例超过50%”的目标。因此，对城镇棚户区和城中村改造项目，应扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买或租赁住房。同时还应调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围，以提供存量房房源为主。

二、推动行业创新

（一）进一步发展住房租赁市场

建立购租并举的住房制度。政府可以推行以下举措：搭建住房租赁信息服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务；规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益；培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平；鼓励个人和机构投资购买库存商品房；支持房地产开发企业出租待售房源，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

（二）加快房产资产证券化进程

推动包括房地产投资信托基金（REITs）在内的住房资产证券化，一方面能够盘活庞大的商业地产存量，另一方面可通过鼓励包括公积金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者成本，提高公积金周转率，以利于化解存量住房。建议在2015年已有的资产证券化（ABS）试点基础上，鼓励扩大包括REITs在内的住房资产证券化试点。

三、完善市场监管体制

（一）强化房地产市场监管

政府应建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态，保证政府政策制定时机和方案的合理性。建立各个部门之间的协调机制， 加强政策制定和执行方面的合作。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和企业，防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾行为，让开发商不能违约、不敢违约。

（二）允许调整和改建项目用途

在楼市库存较高的地区：对已批租的土地，引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业调整开发节奏和户型结构；对尚未开工房地产项目用地，允许改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。此外，也可以鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来，这项措施在一些地方已经在推进了。

（三）成立去库存专门工作小组和部门

建议楼市库存较高的地区，组建房地产“去库存”领导小组，结合当地的实际情况，因地制宜、因城施策地解决去库存过程中的个性化问题，挖掘房地产市场的发展潜力，激活房地产业发展能量，促进房地产业均衡协调发展，让房地产业对地方经济发展的拉动推进作用发挥得更加出色。

（作者单位：上海易居房地产研究院 ）