严守不拿“地王”的原则——访旭辉集团副总裁蒋达强

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

严守不拿“地王”的原则
——访旭辉集团副总裁蒋达强

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

传统开发商被迫只能集中在环上海区域，客户大多来自于上海外溢的客户，这或许是上海房地产市场下一步要走的路

20 16年5月以来，全国房地产市场的去库存效果不断得到显现。统计数据显示，今年5月末，全国商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。库存量已连续三个月出现减少，其中住宅去化效果较为明显。

旭辉集团副总裁蒋达强在“2016年中论市暨全国库存压力研究”的易居论坛上表示，传统开发企业拿地需要避免盲目拿地的心理，在分析土地供应、产品结构和市场条件下，实现土地开发和资产持有并重的模式，集中打造环上海经济圈的地产项目。

旭辉集团成立于2000年，是一家以内地住宅开发为主营业务的香港上市房地产开发企业，总部位于上海，《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》旭辉集团排名第17位。

《上海国资》：伴随房地产市场整体去库存的趋势，传统开发企业比如旭辉的实际经营情况如何？

蒋达强：去库存的市场数据和企业实际经营情况基本吻合。从旭辉房地产的库存可见，旭辉进入全国15个城市，基本上是一二线城市。从内部来看企业对库存的定义，越来越讲究达到预售条件。目前部分企业没有拿到预售证的库存也算作库存量。按照这个口径计算，今年上半年全国各大城市的市场销售总体上要好于去年同期水平，也好于房企的预期。

但从城市结构上看依然有分化的现象。比如说二线城市“四小龙”（南京、苏州、厦门、合肥）以及武汉、天津等城市获得了意想不到的发展，无论是成交量还是成交均价，都呈现出爆发式上涨。此类城市承接了来自一线城市外溢的需求，去库存效果积极有效。而其他部分二线城市相对偏弱。目前这几个城市去库存和每月销售量依然较低，而且价格尚未有起色。

因此一二线城市承受了一线城市外延的影响，今年销售量很好，我们认为，三四线城市如果不依托一二线大城市核心圈的话，未来将难以得到快速发展，例如嘉兴一直到2016年4月之前，“325”限购政策后才出现走强，包括上海金山、奉贤等地项目，价格增长较慢，但去化很快，交易量较大。

《上海国资》：在土拍市场上，旭辉怎么看待参与上海“地王”的问题？

蒋达强：对于旭辉而言，一方面，这几年根据投资模型计算，将会严守不拿“地王”的原则，至少不在上海当“地王”，包括总价“地王”和单价“地王”。另一方面，尝试经营模式的转变，比如说从过去单纯开发、滚动式开发的模式，转变为开发和资产持有并重的模式，且持有的物业更加重要。

上海是中国最有可能成为纽约的大都市，市中心持有物业的价值具备极大的空间，例如在上海中环通过购入商办核心地段的物业，通过积极持有或长期经营，维持销售量，能够确保公司利润和经营的稳定。

《上海国资》：目前部分房企正从去库存转到补库存的导向上来。对于旭辉来说，在拿地方面，将主要围绕上海的哪些区域？

蒋达强：要真正解决此类问题，必须在供应端和需求端等方面开药方。在去库存和城市进入方面，一定要把握三个核心指标或因素。第一个是当地政府的供地速度。如果地方政府卖地的速度超过了市场消化的速度，那么高库存压力就会比较大。第二个是当地经济发展的潜力。如果经济发展潜力较差、产业聚集能力较差，那么去库存的动力可能也会不足。第三个则是当地的人口导入能力。如果人口导入的能力弱，那么去库存也会比较困难。只有把握这三个变量，后续在企业层面的去库存才会有的放矢、游刃有余。

对于上海房地产市场来说，一方面，“面粉贵过面包”，拿地价格过高;另一方面，由此开发商被迫只能集中在环上海区域，客户大多来自于上海外溢的客户，这或许是上海房地产市场下一步要走的路。建议可以在环上海区域拿地，这样的投资会更持续和稳健。而到一些三四线城市进行投资，可能会比较困难，经营压力也会比较大。

对于旭辉来说，着力打造环上海一小时经济圈的项目。过去旭辉设有苏南事业部，昆山、太仓等都归为苏南事业部，现在则完全归入上海事业部。部门结构伴随房地产市场趋势的变化，根据客户群和需求端的导向变化。