关于房地产开发项目风险管理的分析探讨

2016-04-10袁明川

四川水泥 2016年8期

关键词：项目风险风险管理消费者

袁明川

（重庆市城市建设配套费管理办公室重庆 400014）

关于房地产开发项目风险管理的分析探讨

袁明川

（重庆市城市建设配套费管理办公室重庆 400014）

在现阶段的社会建设中，房地产开发项目是一个极其重要的组成部分，其在很多方面都将产生广泛的影响。我国作为一个发展中国家，对房地产开发项目的重视程度较高，尤其是在风险管理层面，更加是投入了多项措施与内容。从客观的角度来分析，房地产开发项目已经成为了综合性较强的工作，很多风险的存在都是无法避免的，只能是通过一些策略来进行管理和应对，降低风险的发生概率，保持房地产开发项目的较高价值。文章针对房地产开发项目，讨论风险管理，并提出合理化建议。

房地产；项目；开发；管理；风险

前言：与一般的项目不同，房地产开发项目并非完全属于建筑项目，其还表现为经济产物的特点，会随着市场的改变而改变，受到国家宏观调控的影响，整体上的趋向并不是特别的明确。我国现阶段的人口数量不断增长，对房地产开发项目的需求非常强烈，也由此导致该项目的价格暴涨，推动了相关行业的进步。此时，房地产开发项目不仅拥有光鲜的外表，同时还具有很多的风险，这些风险是固定存在的，基本上不以人的意志来转移。我们需要做的是，根据房地产开发项目的特点及风险内容，开展全面的管理，推动项目向前发展，为社会做出卓越的贡献。

一、房地产开发项目风险

与以往工作不同的是，现阶段的房地产开发项目，在很多层面都会受到消费者因素的影响。在个人素质不断提高的今天，消费者对房地产开发项目的需求趋向于理性，不再表现出盲目、疯狂购买的现象，大部分消费者都会在充分的调查研究以后，再决定是否要购买房产。为此，房地产开发项目在运作的过程中，自身的主导作用几乎完全转移到了消费者身上，此时所面临的各种风险不断增加。通过对房地产开发项目的风险进行分析，能够找到具体的工作内容，为后续的风险管理，提供足够的参考与指导。

（一）经济风险

在现阶段的工作中，房地产开发项目所遇到的较大风险类型就是经济风险，这突出表现在以下几个方面：第一，每一个地方的经济发展都开始趋向于稳定，“大起大落”的经济模式已经不再受到市场的欢迎。此时，房地产开发项目在各个地方，表现出了“饱和”的状态，即便是不断的提高价格、运用高超的宣传造势方法，依然得不到消费者的青睐，供过于求的情况一旦形成，房地产开发项目的经济问题就会凸显出来【1】。第二，我国在经济上的调控表现出多元化的趋势。从国内的经济形式来看，整体上仍然是“两极化”的情况。但如果在细节上进行分析，发现很多的偏远山区都得到各类企业的关注，其纷纷将资金投往这些地方进行建设，一方面可开发出更多的资源，另一方面可以得到国家的庇护，整体上的发展空间较大。第三，经济风险还与货币具有很大的关系。我国整体上的经济虽然稳定，但是物价不断提升，导致通货膨胀表现为增加的态势，一旦货币失控，房地产开发项目的经济利用就会受到极大的损害。

（二）社会风险

在现代化的建设中，几乎每一项工作的落实，都要从社会的角度出发，否则很难得到理想的成绩。我国作为一个发展中国家，社会风险的类型较多，各类风险所产生的影响也存在较大的差异。结合以往的工作经验和当下的工作标准，认为房地产开发项目的社会风险，突出表现在以下几项内容：第一，地方社会的发展风险。我国的国土面积辽阔，各个地方的社会情况存在差异，房地产商在投资以后，倘若项目落实区域，其社会情况不稳定，则项目的进展会受到多方“势力”的干预，此时想要按照预期目标来实施，基本上是不可能的【2】。第二，国家针对社会调节作用比较突出。现阶段走的是可持续发展路线，社会建设必须要均衡发展。如果房地产开发项目在进行到一半时，针对该区域投入了其他的社会规范、目标、内容等，就会导致相关部门对房地产开发项目进行深度的干预，任何一个房地产开发项目，都不可能与国家相抗衡，所以在顺应潮流的同时，有可能会对固有的工作造成严重的风险。

二、房地产开发项目的风险管理

（一）提前有效回避风险源

就房地产开发项目本身而言，基本上一直秉持着“高风险、高收益”的模式。可对于现代社会来讲，这种模式的开展，不仅会受到很多地方的反感，同时容易触及到多方的利益，本身产生的风险就极为严重。建议在日后的工作中，房地产开发项目的风险管理，可以提前有效回避风险源。第一，针对项目的落实区域进行分析，搜集相关的信息、数据、事件等等，尤其要与相关部门积极的联系，在得到中肯的建议后，决定是否要继续执行房地产开发项目【3】。值得注意的是，我国的部分地方是重点开发区域，虽然现阶段的成就不足，可未来的空间较大，这些地方的未来规划具有不确定性，房地产开发项目的实施应针对这些地方高度的关注，减少错误的举措。第二，在日常的项目运作过程中，一定要对社会、国家、市场、消费者等多方情况进行关注。例如，消费者虽然表面上对房地产需求强烈，但其实际上是秉持着“定缺毋滥”的态度来购买的，大部分的房地产商都不可能通过简单的宣传措施来促使消费者购买，一定要在性价比方面努力，才可以打动消费者的购买欲望。所以，日后的房地产开发项目风险管理，要对各种风险源进行充分的回避，还要找出主要面对的风险类型，提前设定好相关的风险管控方案，更好的应对突发情况。

（二）采用多样化投资

房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性【4】。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益【5】。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。