房产政策为什么又转向了

崔鹏

3月25日和26日，中国的两个超级城市—上海和深圳，分别出台了对本地房地产销售的限制政策。这多少有点出人意料。

这两个更严格的房地产购买政策主要针对购买者资格作出了调整。上海规定非沪籍人士如果想在本地购买房产，要在上海连续缴纳5年的个人所得税或者社会保险。而此前的政策规定只要在3年内累计缴纳两年此类保险或所得税就可以了。在深圳，对买房者的缴纳年限从1年增加到了3年。

同时，上海规定居民购买第二套普通住房的首付比例为50%，深圳首付比例为40%。

这种限制政策之所以令人吃惊，一个重要原因是在一个月前，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门刚刚联合发文，调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。而且这次减税也涉及到了几个超级城市。

中国超级城市的房地产市场的成交量和价格也就是在那次契税调整后出现了井喷迹象。很多从中国各地涌来的新进入者和投资者都把契税调降理解为决策层希望房地产繁荣以促使整体经济不要失速过快，而房地产的价格也会因此得以上涨。这种情况让人联想到2009年的春夏之际，房地产一骑绝尘的样子—天啊，快去买！

也许正是这种扎堆效应，令决策层心存疑虑—它们的目的并不是这样。

去年年底，决策层定下了对房地产“去库存”的政策指向。不过其更多的是希望清理中国二三线甚至更低线城市的房地产库存。2015年下半年以来，房地产市场政策管制的放松也更多地落在这些城市。

事情没那么简单，中国经济的结构性问题导致“清库存”的目的实现起来相当困难。在那些中小型城市，由于经济结构单一，受到经济增速下滑影响更明显。这些城市居民的收入增长预期更差，而这种预期又与房地产价格直接相关。所以这些城市的房地产成交并不活跃，即使通过减税的措施，成交量的改善也不明显。

而那些处于限购状态的超级城市，它们的经济状况整体看来没那么差，人们预期收入增长也还不错（其中受到风险投资支持的普遍的创业对人们收入增长的良好预期也起到了不小的作用）。这些不需要去库存的城市的房地产成交量和价格，受到政策的刺激（其实其中更多的是货币充裕和地产政策将更放松的想象）反而出现了上涨，而且涨幅不小。

随着超级城市房地产交易的活跃，很多金融产品、金融创新也随之产生，其中一部分是由影子银行系统来完成的。这里比较突出的一个服务是“首付贷”。买房者通过这种产品能以很低的首付购买到房子，但是为此除了要偿还正常的房屋抵押贷款，还要偿还“首付贷”的贷款。这种极高杠杆的行为既危险又和中国整体的去杠杆方向正好相反。这些应该就是促使决策层再次做出政策转向，开始抑制超级城市的房地产活跃程度的原因。

调控政策会在超级城市继续出台吗？根据经验来说很有可能，特别是北京这类城市，很可能在近期也会出台类似政策以提高交易门槛。

从以前决策层抑制房地产政策出台和房地产成交量以及房价的关系上看。在政策转向后的1到3个月内，超级城市房地产成交量和成交价格可能趋于见顶是个大概率事件。所以，公司人投资者最好不要在这个时候参与房价投机。

而那些需要通过去库存来增加经济活力的中小城市，还会受到管理层的政策激活，但去库存的效果仍然不会乐观。