海南三亚：开发商无证售房 业主遭遇退款难

本刊记者/徐广忠/

海南三亚：开发商无证售房 业主遭遇退款难

本刊记者/徐广忠/

海南省三亚市因其良好的自然环境和热带气候，近年来很多外省居民被吸引到三亚购房，在此过上了“面朝大海，春暖花开”的幸福生活。与其他购房者不同的是，长春市民苏先生和祖女士在购买了由三亚沈煤森诺房地产公司开发的“半岭温泉旅游度假区”房产后，却开始了一场艰难的维权之路。

无证售房留隐患

9月1日，《人民法治》记者来到位于三亚市吉阳镇荔枝沟社区的半岭温泉旅游度假区，在现场看到，苏先生和祖女士购买的房屋还在建设，道路泥泞不堪，水、电等设施也没有接通。

苏先生指着其中一栋别墅告诉记者，开发商卖给他的这栋房子，直到目前交房日期未定，房屋面积也与合同内容不符。

谈起买房经历，苏先生告诉记者，2015年年初，经人介绍，他到半岭温泉旅游度假区看房，得知度假区是三亚海韵集团与三亚市政府合作开发的大型资源性地产项目，是海南省首个5A级养老度假示范区。房产位于山上，还有天然温泉，他当时感觉不错，就推荐给同样有意愿在三亚购置房产的祖女士。祖女士随后也到该度假区看了房。据她回忆，当时销售总监承诺项目手续齐全、五证齐备，2015年年底交工，苏先生和祖女士曾提出查看五证，但被销售总监以各种理由推拖，并没有看到。

2015年2月28日，苏先生和祖女士各交了100万元“诚意金”，确定要在半岭温泉旅游度假区购买房产。2015年3月3日，祖女士交了全款2338万元，购买了“半岭温泉・玺院”8027号别墅，并于3月10日签订了商品房买卖合同，约定应当在2016年1月1日前交付使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。3月3日当天，祖女士同时以155万元买下了“半岭温泉・云山印象”4栋801号公寓，约定2016年6月1日交房。一天时间转账2493万元，祖女士买下了三亚半岭温泉项目的两处房产。

苏先生告诉记者，就在祖女士交完全款的两天后，他也准备交全款把房子定下来。就在准备转账前的一刻，他再次提出查看房屋预售许可证等五证，销售人员拿出一个复印件，苏先生提出质疑，要求一定要看到原件才能交钱，但销售人员始终未能提供。

“我当时也有点担心，可没想到真的会拿不到钥匙！”祖女士对记者说，她得知朋友苏先生没有交全款，心里有些担忧。于是，在2015年3月10日签合同时，祖女士提出要签正式的“网签合同”。开发商此时才告知预售许可证还没有办下来，无法签“网签合同”。

8月29日，记者在三亚市房地产信息中心房屋市场管理科了解到，半岭温泉旅游度假区是2015年12月办理的商品房预售许可证。管理科余副科长告诉记者，开发商没有办理预售许可证之前销售的房屋，属于无证售房，应该无条件退还业主房款。

随后记者在三亚市国土资源局了解到，该项目于2014年取得用地手续，用途为住宿、餐饮用地，总地价为5.9亿多元，在三亚市政府出具的补充协议中记者看到，土地出让金并非一次交清，而是分两期交付。

采访中记者还了解到，对于该项目无证售房的情况，并没有相关处罚的信息。

延期交房 退款遭拒

祖女士提供的材料显示，业主们除了一份优先选房协议书之外，还有一张收据。收据上显示的公章为“三亚沈煤森诺房地产开发有限公司”的财务章。

祖女士和苏先生发现购房合同非常不正规，并不是严谨的购房协议书，而且还是白条收据。担心出问题的苏先生和祖女士开始后悔，他们与销售方沟通，希望退款，遭到销售方拒绝。不仅如此，开发商迟迟不能交房，到2016年1月1日，水电还没有接通，祖女士还发现房屋建设与最初的效果图并不一致。祖女士提出退房，开发商一开始同意，但就是迟迟不退，后来同时把样板间以同样的价格卖给祖女士，祖女士也同意了，后来开发商变卦，要祖女士拿2600多万，比原来的房子多了近300万元。

对此，祖女士认为，开发商恶意隐瞒未取得预售许可证的事实，其行为已构成欺诈，并且不能按期交房，又构成严重违约，应该无条件退房退钱并支付利息。

记者查询发现，对于无证售房和延期交房的情况，三亚市曾发生过类似事情，海南省仲裁委三亚分会在处理类似情况中认为，商品房买卖合同系双方当事人真实意思表达，没有违反国家法律、行政法规，应认定合法有效，对双方均有约束力。但合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，只是对双方继续履行合同方面作出约定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除权，否则有强买强卖之嫌。如合同一方单方剥夺另一方有权解除合同的权利，则依法属于无效条款。

维权被打 反遭巨额索赔

屡次要房未果的祖女士和苏先生于2015年5月、6月、8月、9月，先后四次坐飞机专程赴三亚，找开发商协商退款事宜，但毫无进展。

2016年3月14日，见房子迟迟不交付，苏先生异常愤懑，与另外有相同遭遇的业主，找到在三亚的朋友，去找开发商维权。据当时在现场的另外一名知情人徐先生介绍，当时一共去了50多位维权者，打出了“还我们房屋房款”的条幅，维权过程是比较平静克制的。10时30分左右，开发商方面报警，警察来到现场，维权业主按照警方要求把维权条幅收了起来。就在这时，开发商半岭温泉项目相关人员竟然大打出手，现场一片混乱，苏先生和另外3人被打，苏先生伤势最重，头部血流不止，手指和膝盖都出现血痕，整个打人过程持续了15分钟左右才结束。

苏先生向记者出示了一份三亚市公安局吉阳分局3月15日签发的行政处罚决定书，处罚决定书中说苏先生3月14日10时许在三亚市吉阳区“半岭温泉”营销中心门口扰乱营销中心秩序，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十三条第一款，处以行政拘留十日，后因苏先生伤势过重，改为拘留五日，于3月19日提前释放。据了解，开发商相关人员一共6人，也被处以行政拘留五日或十日不等。

据了解，三亚市公安局司法鉴定中心鉴定苏先生的损伤未达轻微伤，而记者从苏先生提供的一份由海南省农垦三亚医院出具的报告中看到，苏先生最后被诊断为脑震荡，右侧第6、7肋骨骨折，头胸部软组织挫伤。但当苏先生将这份报告提供给三亚市公安局时，公安局则称以第一份报告为准，并没有接受他的最后诊断报告。

维权被打后，一些媒体纷纷报道此事。开发商认为，祖女士购房后，因企图通过调换房屋达到获取几百万元利益的需求得不到满足，2016年3月14日上午，其通过苏先生召集了80多人到该项目部拉横幅，有组织的大声喧哗，强占样板间，封锁大门，严重扰乱了公司的正常经营秩序。事后，苏先生与祖女士还向媒体提供了失实的新闻材料。新闻报道发出后引发了网友恶评，还有一些该项目的业主也纷纷提出解约要求，不仅因此导致该公司名誉受到损害，而且还遭受到巨额的经济损失，向苏先生和祖女士索赔1193万元。

对此，苏先生告诉记者，其买房过程真实存在，被打也是事实，只是从维护购房人的利益出发，对购房过程和维权过程做了客观、真实的描述，未向媒体提供虚假材料，不构成对开发商的侵权。业主采取拉条幅、写标语、向媒体反映情况等形式，其目的是想解决问题，并非为了“获取非法利益”。

另外，苏先生认为，开发商称业主的维权行为对其经营造成了影响和损失并不成立，开发商在其未取得预售许可证的情况下擅自销售房屋、逾期交付等过错行为直接导致购房者对其失去信赖，其经济损失和购房者没有任何关系。

数千万元的钱款，对任何一个家庭，都不是小数目。建设高标准的国际旅游岛是海南的宏伟目标，然而三亚出现这类事件，花几千万元买房不但拿不到钥匙，维权竟然被打到头破血流，如今又面临巨额索赔，不但令海南国际旅游岛的形象大打折扣，也让公众意识到法治社会建设依然任重道远。

对于事件的进展，本刊将继续予以关注。