平地而起的违法建筑—— 内蒙古自治区赛罕区900多户居民受开发商蒙蔽购买“爱巢8090”无证房产

本刊记者/郭涛/

平地而起的违法建筑
—— 内蒙古自治区赛罕区900多户居民受开发商蒙蔽购买“爱巢8090”无证房产

本刊记者/郭涛/

日前，《人民法治》接到内蒙古自治区赛罕区“爱巢8090”业主代表的举报，因呼和浩特市蒙海和房地产开发有限公司（下称“蒙海和公司”）在未取得建筑工程“五证”的情况下，开发建设并销售房产，受其蒙蔽，900多户业主购买了违法建筑。他们认为蒙海和公司董事长张文斌涉嫌合同诈骗犯罪，要求公安机关立案侦查，在追究他刑事责任的同时，退还购房款，但公安机关不予立案。

华城公司：蒙海和强占开发土地

记者在赛罕区调查了解到，蒙海和公司建筑用地原为内蒙古华城地产有限公司（下称“华城公司”）开发的土地。

前期参与土地清征的华城公司法定代表人徐芹利向记者反映，蒙海和公司张文斌私刻华城公司公章，伪造他的签名，利用欺骗手段，持一份终止的股权转让协议和伪造的企业法人授权委托书进行诈骗，强行占有了华城公司正在开发的土地，在没有“五证”的情况下，强行施工，非法预售楼盘，使900多户居民受骗上当，购买了违法建筑。

据徐芹利介绍，2008年6月，华城公司依法取得了约120亩土地的开发权，并根据当地政府要求开始运作“银杏嘉苑”项目，在呼和浩特市炼油厂生活区以西、102省道以北、世纪十七路以南的区域，征收东黑河村以及西喇嘛营村的集体土地建造18万平方米的商住楼，华城公司向赛罕区人民政府递交了《关于开发建设“银杏嘉苑”小区用地申请》的报告。同年8月，赛罕区人民政府向呼和浩特市人民政府递交了《呼市赛罕区政府关于巧报镇东黑河村银杏嘉苑项目建设事宜的请示》报告。2009年8月，华城公司与东黑河村委会签订了征用土地补偿费用协议。同年11月，呼和浩特规划局审查通过了华城公司银杏嘉苑项目的规划。此外，华城公司还取得了《征收土地协议书》《关于办理规划设计条件函》《规划条件初审意见》等系列文件，并按照协议支付了一系列费用和补偿款项。

2010年2月4日，蒙海和公司寻求合作，徐芹利与张文斌草签了一份华城公司股权转让协议。协议规定：徐芹利将华城公司的全部股权作价2797万元转让给张文斌、黄力立；协议签订后，张方即向徐方支付定金200万元，徐芹利在收到款项后将华城公司法定代表人变更为张文斌。协议规定，2010年5月30日前，张方向徐方支付股权转让金全款后，双方共同办理股权转让手续，工商登记变更后，徐方将公司证件、印章以及银杏嘉苑项目的文件、资料、土地出让合同等交付张方，张方支付徐方其余款项；2010年5月30日前，张方如果不能按期支付股权转让金，本协议终止履行，张方无条件将法定代表人变回徐方，协议规定7月30前，徐方将200万元定金退回张方。

2010年5月，张文斌向徐芹利支付定金160万元（包含张文斌2009年借徐芹利的50万元），由于张文斌未能如约足额支付定金，徐芹利拒绝变更华城公司的法定代表人，之后张文斌也未向徐芹利支付任何股权转让款，并且华城公司始终也没有在草拟协议上加盖印章。至此，这起股权转让结束。同年8月份，华城公司向东黑河村村民支付了青苗补偿等费用后，徐芹利在该地块上砌起了围墙，建造了办公室，继续等待自治区政府对银杏嘉苑项目的土地审批。

徐芹利向记者介绍，2010年10月，张文斌拿着那份没有履行的草拟协议和伪造的华城公司的授权委托书，将华城公司该项目取得的部分手续变更到蒙海和公司名下。同年10月20日，东黑河村委会和巧报镇人民政府以“华城公司无力再进行建设”为由，将华城公司与东黑河村签订的征地协议、合同、手续及相关协议变更为蒙海和公司。2010年11月1日，赛罕区政府向呼市土地收储中心发函，要求由蒙海和公司代替华城公司签订“三方协议”，遭到呼市土地收储中心的拒绝。

“法人授权委托书是他们利用私刻的华城公司公章和仿照我的签名伪造的。”徐芹利说，华城公司请内蒙古慧眼司法检验所进行了文书检验，确认签名不是同一人所写。

徐芹利将鉴定报告和相关材料送到村、镇、区、市政府及主管部门，主张权益，然而无人理睬。

2011年2月，在华城公司的努力下，呼市发改委下发《关于同意内蒙古华城公司在赛罕区开展商品房建设项目前期工作的批复》，同意华城公司在该地块开展商品房建设项目的前期工作。

据徐芹利说，2012年6月27日，张文斌带着一干人来到现场，要强行接手华城公司的开发土地，双方发生争执，报警后巧报镇派出所作出先弄清土地归属情况再予以处置的决定。2012年6月28日，张文斌置派出所处理决定于不顾，纠集社会闲散人员推倒了华城公司的围墙及办公室，将华城公司人员打离现场，强行施工售楼。华城公司的“银杏嘉苑”自此变成了蒙海和公司的“爱巢8090”。

业主：胜诉追不回房款

从2012年至2015年期间，蒙海和公司先后在呼和浩特市赛罕区东黑河村销售部与900多户业主签订了“‘爱巢8090’项目内部认购协议”，蒙海和公司多次向购房者承诺该房屋是符合法律规定的商品房，手续齐全，同时在当地媒体和对外宣传海报中明确描述“正规商品房，且拥有70年的土地使用权”，在这种情况下，900多户业主签订了购房合同，按照合同约定履行了付款义务。

然而，到了合同约定的交房日期，900多户业主才获悉开发商并未取得“五证”，他们按“大产权房”购买的房子是违法建筑，纷纷向当地法院起诉。

赛罕区人民法院于2015年10月19日作出的判决书（〔2015〕赛民初字第02609号）载明：“爱巢8090”项目为呼和浩特市蒙海和房地产开发有限公司开发建设，南昌一建呼和分公司为该项目的承建方，蒙海和公司未就该“爱巢8090”项目取得建设用地许可证、商品房预售许可证等五证。本院认为，原告与被告签订的内部认购协议，形式上虽为认购，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。因蒙海和公司没有就“爱巢8090”项目取得商品房预售许可证，该认购协议是无效合同。因此，蒙海和公司所收取的购房款应返还被告。基于原告并无过错，被告应当向原告赔偿利息损失。

虽有胜诉判决，但业主们均没有拿回购房款。东黑河村支部书记李新年在接受记者采访时说：“张文斌已经消失三年多了，业主都找不到他”，“因为没有‘五证’，人家都要退房，他又没钱退，就找不到人了。”业主们到呼和浩特市人民政府信访局反映情况，到内蒙古自治区人民政府前静坐、游行，多次组团去北京上访，均没有得到明确答复。

记者就此事咨询相关专家，专家认为尽管蒙海和公司与业主签有内部认购协议，但编造了虚假理由，向不特定人群兜售违法建筑，且拒不归还购房者购房款，并且数额特别巨大，已构成合同诈骗罪，购房者可请求公安机关立案进行查处。2015年数百名购房者与徐芹利到赛罕区公安分局要求公安机关立案侦查，公安分局做了笔录，至今未有任何回复。

专家建议：公安应立案，政府盘活“烂尾”

房地产商在预售商品房时应具备国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，简称“五证”。此“五证”分别由国土资源部门、城市规划行政主管部门、建设行政主管部门、房管部门依法核发，各部门均有监管执法之责。

业主蒿玉凤对记者说：“这个项目因为没有建筑许可证，城建部门多次下达违建停工通知，但蒙海和公司一直强行建设，如果住建局的工程监管部门能限令拆除，发布通告，我们还会买吗？”

其他业主向记者反映，蒙海和公司没有取得建设规划许可证，没有办理国有土地使用证，规划行政主管部门、国土监察部门没有采取任何行动；蒙海和公司也没有取得商品房预售许可证，房管部门没有对它采取任何处罚。

“‘爱巢8090’项目没有‘五证’，却能平地而起，赛罕区相关部门如果能切实履行监管之责，就不会有这个‘怪胎’了。”业主刘明君说。

如今这片违法建筑将如何处置？是依法拆除，还是让其物尽其用？“中国问题学”研究专家胡星斗教授分析后认为，在目前情况下，公安机关应对涉嫌犯罪的开发商依法立案，地方政府对相关职能部门责任人的懒政、不作为、渎职行为依规处理，积极平息社会不稳定情绪，维护社会安定。对于违法建筑，依法拆除毕竟矫枉过正，浪费资源，政府应该引进新的开发商，将这批违法建筑在办理合法手续后，或作保障房之用，或重新开发，盘活“烂尾”，这才是正确的选择。

对于事件进展，本刊将持续关注。