迎风奔跑吧！绿地

龚小锋

“昨天（2月17日）我在苏州，今天下午去成都，开年我们就大规模地求发展。”猴年春节刚过，绿地控股董事长、总裁张玉良就开始了2016年的匆忙行程。他的任务是和各个城市的地方官员洽谈绿地在当地金融和基建领域的投资计划。

在2015年房地产主业未达标之际，绿地提出了从产品到运营层面的“三大改变”战略，试图对房地产主业进行更大动作的变革。另一种层面上，年初张玉良的行动也在昭示着绿地新兴的增长极不可忽视，因为在大基建和大金融等板块，一个新的绿地帝国已经崛起。

“老大”的落空

时间回溯到2015年的第一天，绿地集团以独家快报形式披露了2014年的地产销售业绩——2408亿元销售总额将万科从榜首拉下。其中住宅销售1112亿元，商办贡献1296亿元。主动地将销售曝光对当时未上市的绿地实属罕见。

彼时的张玉良展望2015年时说，“绿地今年的目标是做到2800亿元，这个数字不要太刻意写，去年我讲了2400亿元，人家说张玉良从一开始就想当老大，其实我根本没想当老大。竞争力强了，数据就出来了，竞争力不强，数据就没有。”

但由于销售业绩被2014年过度冲刺透支，加上A股借壳的资本运作过分透支，2015年地产主业增长疲态更为明显。最终，去年绿地房地产的合同销售金额2301亿元，不但距离绿地年初所设定2800亿元目标甚远，也较万科的销售额少了313亿元。

实际上，到了去年第三季度时，对绿地能否完成年度目标已经充满质疑之声。去年前三季度绿地才实现1409.70亿元的销售。商办业务增长难以为继，也是重要原因之一。

绿地去年的三季报显示，其住宅、商办合同销售金额占比分别为59%和41%。反观绿地2014年销售额2408亿元时，商办部分贡献了1296亿元，占比达54%。商办物业的销售颓势，直接导致绿地在面对2800亿元销售目标时显得有些力不从心。

绿地的一部分区域业绩也表现不佳，除了广受关注的绿地东北区域以外，西南成都等地也在下滑。绿地成都的销售排名已经从第四滑落到第七，昔日“追赶者”的恒大、龙湖、华润已经完成超车。

这某种程度上和绿地近年的冲刺业绩也有关系，一名成都业内人士就对媒体指出，“绿地销售不太好的原因主要在于产品结构，去年成都改善型产品热销，市场份额达到了40%，但绿地改善型产品已经基本清空。”

绿地北京正面临结构转型。绿地京津事业部掌门人欧阳兵上任伊始，曾对外表示，2015年绿地集团对北京区域下达的指标是，销售额从2014年的180亿元做到251亿元，涨幅为全集团第一，并且要在三到五年内达到与大本营上海相当的销售规模。

尽管绿地去年京津业绩尚未可知，但以商办项目闻名的绿地集团近年在北京住宅市场上表现失色。据亚豪机构市场总监郭毅此前透露，2015年，绿地北京10余个项目共实现近60亿元销售额，其中住宅销售额只有区区4.3亿元，大部分是由昌平未来科技城的绿地中央云谷一个项目贡献。

如今，绿地回归北京住宅市场、打造豪宅标杆的心情十分迫切。欧阳兵此前还透露，绿地北京超过80%是商办物业，丰富京津地区的产品线，是其要努力的方向。

为此，绿地在土地市场的动作也更急切。2月23日下午，绿地集团以总价52亿元包揽大兴黄村两宗地，楼面价高达4.7万元/平方米，按照楼面价预期售价高达10万元/平米。

主业的新路径

尽管绿地已经形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局，但作为全国房企里第二大“地主”，绿地的发展在中长期的时间内都将与地产业务休戚相关。

据克而瑞统计，绿地的土地储备达1.3亿平方米，比恒大1.5亿平方米的储备量少了0.2亿平方米，位居全国第二。在绿地的土地储备分布中，一线城市占12.2%，二线城市占53.6%，三四线城市占34.1%。

绿地的房地产主业面临着增长率天花板、利润摊薄等一系列难题。中原地产分析师卢文曦指出，在营利能力上，绿地能否有所突破也有待进一步观察，因为上市前绿地一直在冲规模，闯名气。在他看来，上市后，绿地的思路需要转变，“应以利润为核心，而不仅仅拥有规模的优势”。

为此，绿地提出了“三大改变”，“绿地将从偏重规模向偏重盈利转变，从偏重开发向开发运营并重转变，从偏重国内开发向全球开发转变”。这些改变，将在投资结构、产品迭代和运营优化等几个环节寻求作为。

在宣布2016年的战略规划时，张玉良透露，首先是增加一线城市及中部地区核心城市的投资，将资源向这些区域倾斜。

自2015年末，绿地就开始有意识增加一二线城市的土地储备。如2016年1月19日，绿地以总价18亿元、楼面价14934元/平方米摘得上海青浦一住宅地块，溢价率113%。

绿地在商办领域也褒贬不一。由于购买商业地产的投资者，往往更看重项目的投资回报率。绿地略显粗放的经营模式，也制约其商办物业的增长。如去年底，绿地就开始调整商办物业，并出让了六个上海商办项目的股权。

现在，绿地在商办领域的思维也更加清晰，以“平台+模式”做强商办运营。按照张玉良的说法，要通过“自建团队+外包合作”的路径，进一步确立在商办运营领域的优势。绿地此前投入运营的企业服务平台目前已经布局全国26个城市，企业用户超过了30万。

克而瑞分析师傅一辰认为，绿地的营销能力还需要进一步提升。由于绿地在住宅产品线上一直没有太多标准化的产品和体系，而由于其事业部制的原因，绿地的营销没有统一的规划，这些因素都制约了绿地的营销能力。”

行业加减法

主业之外，绿地在旗下业务中的加减法力度已经加速，逐渐剥离低附加值行业，如绿地集团能源业务就因拖累了公司业绩而被剥离。去年10月27日，绿地集团的母公司绿地控股决定解除对上海云峰集团的委托管理协议。

根据绿地第三季度财报显示，能源业务实现收入429亿元，同比减少50%。此举被看作是提升股价的一种方式，一旦解除协议意味着该板块应收将不再被纳入上市公司财报，但仍被纳入集团收入。

如果说去年绿地的地产主业并不那么理想，那么，大基建、大金融和大消费，作为主业以外的三大战略性板块，发展得却十分强劲。

在地产业务增速放缓的情况下，金融利润的增长已经成为绿地半年业绩集中最为抢眼的数据。绿地控股去年半年报显示，2014年，绿地的金融产业规模为200亿元，利润约8亿元；2015年上半年，绿地金融产业规模就增加至500亿元左右，利润约19亿元。与金融亮眼表现形成对比的是，绿地上半年上千亿规模的房地产业务却仅贡献利润37.16亿元。

去年绿地动作频频。上半年联手蚂蚁金服及平安陆金所推出“地产宝”，在黑龙江发起设立股权金融资产交易中心。10月27日发布互联网金融平台吉客网，张玉良称希望3年内平台内互联网金融产品规模可达1000亿元，吉客网也会择机上市。

克而瑞的研究报告认为，绿地金融业务对主业的促进主要有两方面，一是通过企业服务平台，在各地设立小额贷款公司，以及对接银行等金融机构，为入驻绿地商办楼以及产业地产的中小企业提供授信服务；另外是为了企业自身的融资，成立了“房地产基金投资”平台，主要业务是将一些优质资产打包出售。

在大基建上，近期张玉良匆忙的身影背后，正是绿地加速在这些领域的投资动作。近期，绿地正在苏州、成都，洽谈几条高速公路工程项目。

2月18日，绿地集团与江苏省建签署股权转让及增资协议，绿地通过旗下公司共计投资9.625亿元，以股权转让及增资方式，收购江苏省建55%股权，实现控股。绿地与江苏省建的并购洽谈早在2015年4月就已展开。

“GDP保6.5的底线决定了“稳增长”主要将依靠基建投资，2016年有望成为基建大年。”傅一辰分析指出。按照张玉良自己的解释，“大基建不断提质增效，可以与房地产主业产生协同优势，并为房地产主业保持并不断扩大领先优势保驾护航。”

按照内部规划，2016年绿地大基建和大金融业务的规模、利润指标力争增长20%以上，有些指标甚至达到50%的增长。在这些动作之外，隐隐展现的是绿地在风口的一个巨大目标，“2020年营业额达到8000亿元，入围世界100强。”