万科拿地瓶颈待解 盼“白衣骑士”攘外又安内

张诗雨

万科回应本报称“事先向华润通报过有意与深圳地铁合作“。实际上，万科此次找来“白衣骑士”深圳地铁，首先是为打退“野蛮人”宝能系，此外，其若能提供优质地段让万科开发，对万科今后的发展也将大有帮助。

持续近9个月的“万宝之争”又起高潮，万科找到“白衣骑士”——深圳地铁对抗“野蛮人”宝能系。出人意料的是，在这一过程中，宝能系并没有对万科发难，万科老合作伙伴华润董事长博育宁却公然“呛声”，指责万科此次与深圳地铁重组未事先通知华润。

万科此番与深铁的重组是否存在程序上的瑕疵？与此前几近“剑拔弩张”的宝能系关系是否有所缓和？与深圳地铁的重组还存在哪些不确定性，何时会有定论？作为国内房企标杆的万科在2015年也出现了毛利率下滑、优质地块获取困难的问题，与深圳地铁的重组能否缓解这一状况，使万科今后发展得以“借其力”？记者就相关问题向万科发送采访提纲，得到部分回应。

“野蛮人”未生事 华润反呛声

万科找来深圳地铁合作，借此敲打“野蛮人”宝能，宝能应该不会轻易就范——这是外界普遍的猜测。但令人们颇感意外的是：自从万科宣布考虑引进深圳地铁作为合作伙伴后，宝能至今未“生事儿”，不光低调在股东会上对继续停牌投了赞成票，也未对外界发表过任何不利于万科的言论。

相反，自2000年就成为万科股东、迄今仍为万科第二大股东的华润却公开指责万科，称其未就重组一事事先通告。3月17日，股东会后，博育宁主动向媒体“爆料”万科，“在11日的董事会议上谈了21个题目，只字未提这个事（指万科与深铁的重组），第二天就签订了一个又是股权对价，又是交易资产的规模，又是支付方式的备忘录，这合适么？”

对此，万科方面对本报回应，关于此番重组，万科事前向华润“打过招呼”。其向《投资者报》透露：“春节前，公司管理团队拜会华润董事时，曾经明确提到公司有意和深圳市地铁集团进行战略合作，并提到了存在向地铁集团增发股票的可能性。”

而在3月11日董事会上，万科又是否提及与深圳地铁的重组？万科向本报回应道：“签署无法律约束力的备忘录，并不是必须经过董事会、股东大会审议的事项。因此，公司签署合作备忘录，无需事先通过董事会审议，符合公司治理的相关规定。”

此外，万科方面还告诉本报：“3月12日下午，媒体对此次合作已经产生了诸多猜测性报道。为了避免有关报道对投资者产生误导，公司于3月13日下午就备忘录主要内容进行了披露。在传闻出来后，公司即与各位董事进行了沟通或发送了信息，其中也包括华润方面的三位董事。”

而在披露了备忘录后，万科与深圳地铁的重组还有很长的路要走。万科方面告诉本报：“此份备忘录仅为对拟议交易的初步意向，除费用、保密、终止、法律适用与争议解决等一般性条款外，其他条款目前和将来均不对地铁集团及公司产生法律约束力。备忘录并未约定具体注入项目，也没有约定在重组中对应的股权比例和股权价格，未来交易如需进行，还需要经过公司董事会和股东大会的审议。”

同时，万科也为自己留了“后手”，其在公告中强调“除上述潜在交易对手外，公司与其他潜在交易对手尚在就拟议交易方式进行谈判。”

白衣骑士利于万科拿地？

虽然重组还未板上钉钉，但深圳地铁的出现已经是“先声夺人”。那么，与深圳地铁的重组会为万科带来哪些好处？万科与深圳地铁的合作形式简单说就是：万科通过增发股票，以股权来换深圳地铁的土地资产。与深圳地铁签署的合作备忘录中公布这一重组计划“交易对价介于人民币400亿～600亿元之间，目标公司在双方签署正式的交易文件时，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。”

万科副总裁谭华杰曾公开表示：“不仅是万科，目前所有开发商在拿地的时候都遇到了短期的瓶颈，从这个角度看，轨道交通是未来公司一定要牢牢抓住的主题。”

过去一年来拿地遇到短期瓶颈的万科遭遇了毛利率下滑。万科2015年年报显示：其毛利率同比下滑0.79个百分点。谭华杰曾就此公开表示：“地价占房价的比例越来越高，一定会挤占毛利空间，所以毛利率持续下降不是一个意外的情况，是地价上升的一个必然表现结果。”

此外，谭华杰曾公开透露万科在2015年买到的土地中36%位于一线城市。显然，一线城市项目未来仍是万科收入来源的大头。不过，一向重视成本控制的万科在2015年年报中透露，北京、上海所建项目大部分位于郊区。

为何万科将业务重心放在一线城市，但购买到的大部分土地却不是核心区域的优质地段。对此，谭华杰曾表示：“现在土地市场的地王现象还在进一步蔓延，2016年土地市场依然是我们目前面临的最大的一个经营的困难。在市场相对比较好的一二线城市地价会越来越贵，买地会越来越艰难。”

北京某上市房企内部人士对记者表示：“北京2015年土地市场拿到优质地段的80%以上都是大型国企，且大多是以联合拿地的方式获取到的土地。所以，即使是像万科这样的龙头房企，可能今后在一线城市拿下优质地段面临的也竞争越来越激烈。目前还没法获知深圳地铁手中资源的优质程度，倘若深圳地铁有很多优质资源提供给万科，将有利于万科今后的整体发展。”