公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析

张 莲

(1.安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 233030；2.淮北职业技术学院 财经系，安徽 淮北 235000)

公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析

张 莲1,2*

(1.安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 233030；2.淮北职业技术学院 财经系，安徽 淮北 235000)

为了推进公允价值模式在投资性房地产中的应用，在对比两种计量模式的基础上，阐述了以公允价值计量投资性房地产的上市公司数量很少的现状，并分析产生该现状的原因。主要原因有外在动因和内在动因，外在动因有：市场环境不成熟，准则对于公允价值模式的规定过于严格，而内在动因有：公允价值应用将增加应用成本，企业为保证业绩稳定性，会计从业人员整体素质偏低等。最后提出完善市场环境，修订准则，放宽对公允价值计量的条件限制，建立房地产交易数据库和信息平台，提升会计人员的专业素质及道德修养等具体建议。

公允价值；投资性房地产；后续计量

自2006年财政部颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》以来，不断有学者针对投资性房地产后续计量模式进行研究。研究焦点主要围绕投资性房地产公允价值计量的价值相关性和应用现状分析。徐曦等通过实证分析，对投资性房地产公允价值计量的价值相关性进行研究，结果表明，公允价值计量属性能够更真实地反映公司的价值，提高了会计信息的价值相关性[1-2]。但周晓慧通过实证分析，认为我国资本市场目前还不认可投资性房地产公允价值计量的可靠性、价值相关性[3]。国内相关文献较少以实证进行研究，多数是以规范研究方式对应用现状进行研究。张舒以方大集团作为案例，通过分析投资性房地产会计政策选择对企业财务、税收等具体影响，提出推进公允价值计量模式的建议[4]。柳雅君等从成本效益的角度阐述公允价值未被普遍应用的原因[5]。郝苹等则从盈余管理的角度分析投资性房地产公允价值计量模式的应用现状[6-7]。可见，目前对投资性房地产公允价值计量模式应用现状的研究虽然较多，但多从某一角度对于公允价值模式未能在投资性房地产中得到广泛运用的原因作为切入点，缺乏系统、全面的分析。在阐述公允价值计量先进性的基础上，作者从外在动因及内在动因两个层面分析了公允价值在投资性房地产中的应用现状，并提出对公允价值计量模式在投资性房地产中运用的对策。

1 两种计量模式的对比分析

1.1 成本模式计量的劣势

投资性房地产以成本模式进行计量时，其账面价值定格在初始取得的时间点上，是过去的、静态的价值。在此计量模式下，虽然保证了数据的可稽核性，然而由于我国房地产市场尚不成熟，房地产价格不断波动，若仍采用成本模式，则无法及时、准确地反映该资产的真实价值，使资产价值与市场价格相脱离，导致歪曲会计信息。

在高速发展的市场经济中，经济环境瞬息万变，决策者需要能够面向现在和未来的、有预测价值的、及时、相关的会计信息来应对诸多的不确定。而历史成本提供的是面向过去的历史信息，在面对这一需求时便显得力不从心。

1.2 公允价值模式计量的优势

会计信息缺乏及时性和相关性是传统财务会计的缺陷，而公允价值计量模式能够弥补这一缺陷。公允价值是面向当前的和未来的市场评价，能向会计信息使用者动态、及时地反映市场价值的波动，为其进行决策提供及时、有效的信息，符合决策有用关的要求。随着全球经济一体化的发展，我国企业应大量采用公允价值计量模式，使会计信息更具可比性、透明性，利于企业更有效地参与国际合作与竞争。

当然，对于公允价值模式也存在争议，争议的焦点集中在可靠性，但这并不能成为否定公允价值适用性的理由。不能始终认为历史成本比公允价值更可靠，可靠性不能成为选择2种计量属性的主要驱动因素[8]。由于公允价值贴近市场，能提供更及时、更相关的信息，所以，随着经济的不断发展，公允价值必将成为主要的计量属性。

2 公允价值模式在投资性房地产中应用的现状及原因分析

自2006年新会计准则颁布以来，以公允价值计量投资性房地产的上市公司在不断增加，但是其数量占涉及房地产业务的上市公司总数量的比重却不足5%。企业基于何种原因不愿采用公允价值计量模式呢？这主要由外在动因及内在动因所致。

2.1 外在动因分析

2.1.1 市场环境不成熟

活跃的、成熟的市场，是有效获取公允价值信息的前提。而由于我国房地产市场不成熟，仍然存在房地产市场结构不合理，供求关系失衡，价格行为不规范，市场监管不到位等现象，这势必会导致市场参与者信息不对称，再加上因涉及商业机密，房地产交易信息不向社会公众公开，使得企业很难取得有效的市场信息，对投资性房地产公允价值的应用造成一定的困难。

2.1.2 准则限制过多

准则对于公允价值模式的选用有严格的限制条件，准则明确限定只有当能够持续可靠地从活跃的房地产交易市场取得投资性房地产的公允价值时才能采用公允价值计量模式，而且两种计量模式不能并存[9]。目前我国房地产市场发展不成熟，所以除了大型城市存在活跃的房地产交易市场，公允价值可以取得外，绝大多数地区不存在活跃的房地产交易市场，公允价值也无法持续获得的。而现实情况是，很多大型企业在不同地区拥有大量的房地产，企业无法保证每处房地产的公允价值都能持续、可靠地取得，有时甚至会因为某一处的房地产的公允价值无法取得，导致企业不得不对所有的投资性房地产都采用成本模式。准则还规定成本模式可以转换为公允价值模式，反过来则不允许。由于准则的限定过多，便会给企业传递一种信号：投资性房地产不宜采用公允价值模式，对公允价值模式应保持谨慎态度。

2.2 内在动因分析

2.2.1 公允价值应用将增加应用成本

采用历史成本进行后续计量，企业只需要对投资性房地产按期计提折旧并进行减值测试即可，相关的价值信息很容易获得，所以计量成本较低。但在公允价值计量模式下，获取公允价值信息的难度较大，再加上企业每期期末需要根据投资性房地产的公允价值调整其账面价值，这势必会增加其计量成本。在实务中，大多数企业采用评估价格法来确定投资性房地产的公允价值[10]，这种方法需要企业广泛地调研、收集，处理相关的数据信息，并在此基础上，会计人员依靠自己的职业判断来作出估计。一方面收集、整理信息需要花费大量的人力财力。另一方面，对财务人员的职业素质有更高要求，为了提升财务人员的职业素质，企业势必要投入大量的培训费用。如果企业聘请专业的评估机构来确定公允价值，则要面临高额的评估费用。因此，相对于历史成本而言，企业因采用公允价值的成本偏高，而回避该计量模式。

2.2.2 出于业绩稳定性的考虑

投资性房地产采用公允价值计量模式，必定会使财务数据与市场价格紧密联系在一起，财务数据会受到房地产市场价格变动的影响。以公允价值进行后续计量时，投资性房地产公允价值的变动额会计入资产类账户-“投资性房地产-公允价值变动”，这一处理使投资性房地产账面价值发生增减变动，致使企业资产规模发生变动，尤其在投资性房地产占总资产比例较大的企业，引起的变动更为明显。但负债并不会受此变动的影响，所以资产负债率这一财务指标便会受到影响。另一方面，变动差额会计入损益类账户“公允价值变动损益”，这将导致企业净利润发生变动。而净利润的变动又会对营业利润率、净资产收益率等财务指标造成影响。若房地产价格稳定或平稳增长，则企业资产负债率将降低，企业的偿债能力增强，融资能力得到提高，同时企业的经营业绩也会得到改善。但如果房价大幅波动，甚至持续下跌，则会使企业财务数据发生波动，最终导致企业的不稳定财务数据向报表使用者传递负面信息，影响企业的业绩和形象。此外，投资性房地产在由成本模式转换为公允价值模式时，以及投资性房地产与固定资产、无形资产、存货等资产之间的转换，会引起企业所有者权益(留存收益、其他综合收益)或损益的变动，也将影响企业财务指标，对企业经营业绩造成影响。

目前我国房地产市场仍不健全，经过政府多次调控，房价仍处于波动状态。企业处于不健全的市场环境中，为了保证经营业绩的稳定性，不敢轻举妄动，所以造成公允价值被冷落的局面。

2.2.3 会计从业人员整体素质偏低

投资性房地产公允价值的确定主要依靠会计人员的职业判断，这不但要求会计人员具备较高的专业技能，掌握相关的估值技术，还要求他们具备更高的道德修养。每期期末都要动态、及时地对投资性房地产的账面价值加以调整，如果其账面价值与计税基础不一致，需要按照《企业会计准则第18号-所得税》的要求进行递延税款的处理，这无疑会使账务处理更加繁琐，使会计工作难度加大，对会计人员的业务素质要求更高。目前，我国的会计从业人员近2 000万人，但高素质的会计人员却很匮乏，会计从业人员整体素质较低，这在一定程度上影响了公允价值的运用。而历史成本计量模式下会计处理简单，会计人员能够熟练掌握，所以易于被会计工作者接受。

3 推动投资性房地产采用公允价值模式的对策

3.1 完善市场环境

成熟的房地产市场是投资性房地产采用公允价值计量模式的前提条件，只有在成熟的市场环境中，企业才有信心和动力采用公允价值计量。因此，应当从以下几个方面来规范和完善房地产市场环境：1)以市场自主调节为主体的前提下，政府制定宏观调控政策，在“市场失灵”的情况下进行有限干预，缓解供需矛盾，保证房地产市场稳定发展。2)加强市场信息系统建设，通过进一步完善网上房地产交易平台，对市场信息进行收集、检测，增强市场透明度。3)加强监管力度，规范市场秩序，对房地产企业进行动态监管，对于违法违规行为进行严厉惩处。由于房地产市场涉及多个职能管理部门，为了更有效地进行监管，各职能部门之间应建立部门协作机制，建立信息共享平台，相互协作、配合。

3.2 修订准则，放宽对公允价值计量的条件限制

新准则对于公允价值的限制条件过多，导致该模式遭受冷遇。而在国际会计准则中，对于投资性房地产后续计量模式更偏好于公允价值计量模式，没有过多的限制条件，而且两种模式的转换也是可逆的。我国应该借鉴国际会计准则，对准则内容进行修改，放宽诸多的限制条件，以推进对公允价值计量模式的应用。首先，改变公允价值计量模式向成本模式不可逆的规定，允许企业在不适合继续采用公允价值计量模式时，可以向成本模式转换，并且详细披露转换原因。其次，取消同一企业对其所有投资性房地产必须采用同一种计量模式的限制。对于企业的公允价值能持续取得的投资性房地产应采用公允价值计量模式，而所处市场不活跃、公允价值无法持续取得的投资性房地产应采用成本模式进行后续计量。最后，进一步细化对于不存在活跃交易市场情况下投资性房地产的公允价值计量方法，在评估模型、参数选择等方面制定出更规范、操作性更强的应用指南。

3.3 建立房地产交易数据库和信息平台

由于我国的房地产市场尚不完善，所以企业很难在市场上找到充足的价格信息。再加上我国的评估技术尚不成熟，所以对公允价值的计量工作带来阻碍，导致会计信息的可靠性难以保证，同时也使公允价值的获取成本提高。正是基于这些原因，应该由政府牵头，通过企业、房地产中介机构、税务部门等多方通力合作，建立房地产交易数据库和信息平台。实现对房地产交易信息的实时跟踪，并定期向社会免费公开，实现房地产市场价格信息的资源共享，便于信息搜集工作，保证数据的可靠性，降低价格信息的获取成本，为推进公允价值的应用创造条件。

3.4 提升会计人员的专业素质及道德修养

公允价值计量模式的应用，对于会计从业人员来说无疑是一场极大的挑战。会计人员只有提高自身的综合素质，才能够应对这场挑战，为推广公允价值计量模式在投资性房地产中的应用奠定基础。首先，应当加强会计人员的道德修养。因为，确定公允价值需要会计人员的职业判断，存在主观性，为企业操纵利润带来可乘之机，所以要保证会计信息的可靠性，必须提高会计人员的道德修养，增强其守法意识，规范其职业行为。其次，应该加强对会计人员的培训教育支出，为会计人员提供更多的学习机会，提升会计人员的理论及业务能力。

4 结语

自2006年财政部颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》以来，该准则执行已经将近十年，但以公允价值计量投资性房地产的上市公司仍然很少。尽管目前由于各种原因的限制，导致公允价值在投资性房地产中的应用未能得到广泛采用，但随着经济全球化的不断发展以及我国市场环境的日渐完善，公允价值必将成为投资性房地产的主流计量属性。我国对公允价值的研究起步较晚，而且多以规范研究为主，有关实证研究的文献较少。随着采用公允价值计量投资性房地产的上市公司数量的不断增加，今后还可以采用实证研究方式对投资性房地产会计政策选择进行深入研究。

[1] 徐曦.投资性房地产公允价值计量与会计信息价值相关性研究[D].长沙：湖南大学,2011:31-34.

[2] 夏楠.投资性房地产公允价值计量相关性研究:来自上市公司的经验数据[D].天津:天津商业大学,2015:16-26.

[3] 周晓慧.投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究[J].技术经济与管理研究，2016(7)：13-19.

[4] 张舒.方大集团投资性房地产公允价值计量模式研究[D].兰州:兰州理工大学,2015:22-29.

[5] 柳雅君,候晓红.投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式[J].财会月刊,2012(3):67-69.

[6] 郝苹.新退市规定对上市公司投资性房地产的影响[J].会计之友,2015(24):28-30.

[7] 曾盛.基于公允价值计量模式下投资性房地产的盈余质量研究[D].成都:西南财经大学,2012:20-49.

[8] 杨模荣,黄晓莺.公允价值信息相关性解读[J].商业会计,2015(2):7-10.

[9] 企业会计准则编审委员会.企业会计准则案例讲解[M].上海:立信会计出版社,2014:41-42.

[10] 彭岩松.投资性房地产公允价值计量模式应用研究[D].太原:山西财经大学,2015:18-20.

Analysis of the Fair Value Model in the Application of Investment Real Estate

ZHANGLian1,2*

(1. School of Accounting,Anhui University of Finance and Economics,Bengbu 233030,China；2. Finance and Economics Department ,Huaibei Vocational and Technical College,Huaibei 235000,China)

In order to promote the application of the fair value pattern in the investment real estate, in contrast, on the basis of two kinds of measurement model, this paper expounds the investment real estate measured at the fair value of the present situation of the small number of listed companies, and analyzes the causes of the status quo. Main reasons are: the market environment is not mature, guidelines for the rules of the fair value pattern is too strict, fair value application will increase the cost, the enterprise in order to ensure the performance stability, accounting personnel overall quality is low, etc. Finally the author puts forward some proposals , such as ,the perfecting market environment, the revised formula, relaxing restriction on the conditions of the fair value measurement, establishing database of real estate transactions and information platform, improving accounting personnel's professional quality and moral cultivation and so on.

fair value;the investment real estate; subsequent measurement

10.13542/j.cnki.51-1747/tn.2016.04.025

2016-11-19

安徽省高校省级教学质量工程“财务会计精品资源共享课程研究”(2013GXK125)；2016年度高等职业教育创新发展行动计划(2015—2018年)项目“会计电算化骨干专业”(XM-1)；2016年度高等职业教育创新发展行动计划(2015—2018年)项目“‘财务会计’精品开放课程建设”(XM-6)

张莲(1982— )，女(汉族)，安徽滁州人，讲师，在读硕士研究生，研究方向：会计学，通信作者邮箱：zhanglian19820806@126.com。

F234.4

A

2095-5383(2016)04-0101-04