物业管理自治机构的完善

郭庆

【摘要】现如今我国在物业管理制度上仍存在缺失，我国物业管理制度中对于物业自治机构的设计应从两个方面着手，一是组成一个业主团体，这一团体并不具备法人性质；二是由业主委员会行使业主团体的执行和代表权利。本文将通过分析分析目前的物业管理制度探讨对于物业管理自治机构的完善。

【关键词】业主团体；业主委员会；自治机构

1.物业管理自治机构存在的问题

物业管理自治机构存在的主要使命是成为业主行使自治管理权力的载体，其本身的存在一是为了使全体业主在行使权利时拥有一个统一的身份名称，二是设置一个完善的制度使得业主能够有效、切实的参与到物业管理的各项事务之中。从这两项功能出发，要求我们设计的这一自治机构必须满足下列各项要求：

1.1必须成为全体业主参与物业各项事务管理的有力保障。虽然并不是每位业主都会参与到决定物业各项管理工作中，但物业管理自治机构必须保证业主拥有参与管理的权利，这些权利不仅是对物业财产的所有权还是业主对物业区域各种管理事务的投票权和监督权。

1.2物业管理自治机构必须能够明确划分各自治机构自身拥有的权限。即物业管理自治机构不但要保证各业主参与事项决策的权利，还要设置单独的组织机构执行这些决策，并对这些机构的行使权限进行明确划分，确保各自治机构各司其职的同时又不会产生权力的扩张，防止出现因管理权限的重复导致决策执行的混乱。

1.3物业管理自治机构还应存在自设的监督体系。

自治机构的存在保证了全体业主参与事务决策的权利，但并不是所有业主都能参与决策的执行，这部分执行权力是有少数业主行使的，因此这就要求物业管理自治机构能够对社区各项事务的执行进行必要的监督，确保全体业主的利益不会被忽略，总体决策能够顺利得到执行。

2.业主参与集体决策的组织—业主团体

目前，我国在物业管理方面的立法尚不完善，对于业主这一团体并不存在具体的定义，而只是设定了一个名为业主委员会的代表机构。但这一组织机构并不能与业主团体直接划等号，因为业主委员会的成员只是少部分业主，并不是由全体业主成员组成的，因此缺乏一定的代表性，而我国对于物业管理的相关法律中可以看到，其中确实存在一个不同于业主委员会的逻辑主体，这个逻辑主体目前普遍由业主委员会进行代表实施各项对外管理行为，但从本质上来看，业主委员会并不能全权行使这一代表权，所以业主团体的概念有其存在的必要。

国外对于物业管理方面的立法较为完善，我们可以从中吸取部分经验，将全体业主划定为一个整体，并给予这一团体一定的民事主体资格，而将业主委员会设定为这一主体的代表机构，具体执行业主团体的各项决策。这一业主团体实际并不具备法人资格，但其被赋予了一定的民事权利，即业主团体可以自行处理物业区域内的各项物业事务，享有民事主体资格。但业主团体所拥有的民事权利只限定在小区各项物业管理事务上，在其他事项上并不具备民事权利，即业主团体的民事权利是具有区域性的。而业主委员会可以由全体业主推选设立，并可以一定范围内代表业主团体行使对外的物业管理权利。但由全体业主组成的业主团体虽然能过很好的处理全体业主的各项事务，但当所需处理事务只涉及小部分业主的权益时，再由全体业主出面进行决策则显得过于复杂，因此，小区还可以以楼栋为小单位进行划分，成立业主小组，这些业主小组与业主团体一样也可以被赋予一定的民事权利，可以自行处理楼栋内的物业事务而不涉及到楼栋范围外的事务决策。这样在业主团体下分设各业主小组，不仅能够更为妥善的处理小组内的物业管理工作，还大大的减轻了业主团体的工作量。

3.业主团体的执行和代表机构—业主委员会

业主团体是有全体业主组成的社会性组织，业主团体拥有对物业区域各项物业事务的管理与决策权，但这些决策的实施还应该由业主委员会进行执行，业主委员会负责小区各项事务的执行。目前中国关于物业的相关法律都仅仅以业主委员会为执行主体而非业主团体。业主委员会的成员经选举决定后需要到相关部门进行身份登记，并将业主委员会的相关信息进行记录。同时业主委员会也将代表业主团体与各物业管理公司签订物业管理的工作合同，处理小区对外的各项物业管理事务。但是这种现象并不合理，因为业主委员会并不具备法人资格也不是独立的组织机构，仅仅是业主团体执行各项事务决策的执行代表机构，因此，从实际上来讲，业主委员会并不能以自身名义与物业管理公司签订任何协议，而只能行使对业主团体的代表权。但这些问题并不能影响业主委员会行使其身为业主团体代表机构的代表和执行权，业主委员在一定程度上仍拥有代表业主团体的资格，并能够执行相关的决策事务。

4.结论

对于我国物业管理相关法律的正确认识，对于区分业主团体与业主委员会的不同、理解其各项职权有着重要的意义，同时也对物业管理的实践有着重要意义。现今中国的物业自治水平与国外较为成熟的自治机构相比仍有很大差距，我国的业主团体普遍存在自治意识不高，管理水平参差不齐的现象，业主团体不能正确认识到自身与业主委员会的地位与性质存在不同，而统一将物业的各项决策事项都交给业主委员会决定，这对于业主维护自身权益、行使各项职权都非常不利。因此未来我国物业管理法应该不断进行完善，建立正确的物业管理自治机构，设计出清晰的业主团体—代表机构模式，明确划分各自的权利，从而真正达到物业管理自治的目的。

参考文献

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