房价暴涨之下，容不下一张安静的办公桌

春节之后，一线城市房价跳空高开，且仍在上涨趋势中。房价再次取代股市成为全民关注和热议的话题。突然上涨的一线城市房价就如骤然抬升的贴现率，给本已改观的资产预期蒙上了一层不确定性，未来房市将何去何从？

李迅雷：房价下跌还会远吗？

过去，房价上涨是人口现象，与城市人口的不断增加和大城市人口更加集聚有关。如今，人口流入城市的数量大幅减少，只有货币增量在大幅增加。故这些年的房价与2015年的股价一样，似乎都是货币现象，或“水牛”行情。

目前，上海、北京的房价已经接近纽约或东京的水平，不排除超越。原因可能在于富人阶层的人数和财富总额超过纽约或东京。此外，中国的大城市化进程还没有结束，大东京的GDP占日本的30%，人口占比也接近30%，纽约的GDP也要占美国的10%左右，人口占8%左右。而上海与北京的人口占全国人口均不到2%，GDP占比也不足4%。

但对于其他三、四线城市而言，货币现象就不会阳光普照了。这与过去3年的股市类似，创业板指数涨了3倍，而上证综指却只涨了50%左右。因为人口不再流入，货币主要流向一、二线城市。

因此，如果买房加杠杆，也要加在一线城市，或杭州、广州等有钱人多的二线城市，或赌限购未放开，或赌资金还在集聚。

但既然是货币现象，那么，2015年股市的教训就应该吸取，千股跌停对于加杠杆的投资者而言，惨不忍睹。这些热钱说来就来，说走就走。因此，货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑，房价则没有人口支撑。

房地产市场已经走了16年牛市，这个牛市多延缓一年，下跌的概率就增加一点。美国的房地产投资增速见顶是2000年，房价2006年开跌，次贷危机2008年爆发。中国的房地产投资增速2010年见顶（33%），房价下跌的时间恐怕也不会滞后太久吧？

孙建波：下滑拐点到来，买房需谨慎

一线城市房价暴涨，整体要看清三个因素。第一，货币因素，即人民币贬值预期和中国国内物价通胀预期，在没有别的资产可以保值的情况下，唯有抢房子。第二，社会在分层，城市也在分层，好城市、好区域的房价上涨得更快。第三，从全社会角度来看，建筑业处于下滑的拐点上，建筑量会下滑50%以上，所以未来三年我不建议大家抢房子，因为人民币贬值和通货膨胀都是可控的，不会出现恶性情况，建筑业的崩盘却几乎是必然的。

从经济周期的角度来看，我对经济是非常悲观的。如果说一定要买房子，必须考察城市规划和商业圈前景。中国社会开始分层，在一个危机到来之前疯狂买房子非明智之举，无论是好的区域还是不好区域，房价将来是一定会下跌的。不过，好的区域跌下去后在下一轮繁荣当中又涨得更高；坏的区域在今后的每一轮周期中逐渐被遗忘，商圈的价值在不断凝聚。

在疯狂当中，不管区域多好，都会面临下滑风险，根据2014和2015年的数据，中国建筑总量明显处于顶部拐点，未来5年，全社会建筑总量将会有50%以上的下滑，经济将会承受较大的压力。在下滑拐点到来时，买房还是要谨慎。

阎常铭：房地产大周期并未见顶

房地产真正的本质是货币现象，人口、年龄、结构、人均居住面积、房价收入比都不能决定大的周期。美日等国的走势都表明货币、资金才是真正决定地产长短周期的决定性因素。

房地产基本面走势基本由货币政策所主导，行政调控政策是不会主导的。行政调控政策更多是在短期形成对基本面的冲击，长期来看则与基本面主导的因素基本拟合，也就是说行政调控政策实际效果从中长期来看是比较小的。大周期没有见顶，小周期只要货币持续放水，房地产市场就必然持续上行，而且一线和核心二线城市必然表现更好。

货币宽松背景下， 2016年年初货币大幅度发放，必然有相当部分进入房市。从历史数据来看，金融属性较强的区域必然表现更为强劲。一线城市土地供给相对有限，基本面持续向上不能在量上有更多的体现，就必然体现在价格上。

至于美元加息周期对房地产市场的影响，研究表明，美元加息周期确实会对一些国家房地产市场有一定的负面影响，但主要是资本账户完全开放的国家和地区。历史案例表明，对于资本账户相对封闭的国家，影响很小。这也是为什么香港地区房价会跌，但是中国一线城市房价持续上涨的原因。因为这是两个不同资本账户下的资产，不存在价格联动的基础，地域上的连接是没有任何指向意义的。

郭磊：房地产是最大的供给侧

对于中国经济增长模型来说，一个共识是明显的约束在供给端。但最大的供给端约束并非产能过剩，而是要素成本。要素成本上升速度快于国民收入增长，则增长红利会快速收敛，中国经济会逐渐面临不能承受之重。

有人可能把要素成本归罪于工资问题，但实际上，中国的工资收入增长只略高于GDP，且其中很大程度上是刘易斯拐点的推动。远远高于GDP增速的，是土地价格和地价成本。

中国经济的一个特点是：在历次通缩周期中，地价和房价都未能有效调整，其中在多数情况下都是刚刚开始的调整周期被地产刺激政策打断，于是房产似乎变成了一种带有“floor”的金融衍生品。这种经验对于居民资本配置来说，便形成了“房价只会涨不会跌”的印象，居民对于房产的投资和投机习惯根深蒂固。于是，房产带有更多金融产品属性，其价格弹性变得比一般供需决定的产品会更高。地方政府基于土地出让金收益和财政考量，亦乐得见房价上涨。房价作为经济的上游成本被越推越高，逐渐成为经济之踵。

高房价不仅会封杀制造业空间，更可忧的是会阻碍转型和创新。除此之外，其所蕴含的金融风险亦不容小觑。此轮一线城市房价暴涨之后，深圳、上海等城市核心地段的房价市盈率从70倍左右进一步推高至80-100倍。在政策推动去库存的背景下，杠杆率又进一步提高。而且，由于居民存在房价会继续上涨的普遍预期，除了按揭贷款之外，部分消费贷款、P2P产品甚至民间借贷都参与到购房融资环节，其中的金融风险在逐步加大。

房地产是最大的供给侧。只有把地产端的成本和投机预期降下来，中国经济的金融风险和系统性风险才会实质性降低；中国制造的成本端才能改善，未来才能实现没有资产价格压力、低泡沫化的增长；创新意识和企业家精神才有生存土壤，大众创业、万众创新才会成为现实。