出租情怀
2016-03-21
出租情怀
李蕊娟
刘洋
辞去百万年薪,卖房去“折腾”
刘洋来自吉林一个宁静的小城,大学毕业后就开始做生意,为了开阔眼界,1998年他选择加入南方某集团公司做销售。和很多长期漂泊在外的年轻人一样,在陌生的城市里,生病、受挫、沮丧、徘徊……他做梦都想交一群可以交心和遇事相互帮忙的朋友,可在冷漠的都市里,这也成了一种奢侈。
后来,刘洋娶妻生子,还在上海买了房子和车,他变成了一个令人羡慕的职场精英。就在这时,他联想到自己以前在外面租房子住的漂泊生活,忽然产生了一个很文艺又浪漫的想法:尽个人之力,给“漂”一族打造一个温馨的“家”,让他们在打拼中少一点辛酸、痛苦,多一些关爱和帮助!
2011年,刘洋放弃年薪上百万的工作,开始创业。“我想建立一个社区式的公寓,让漂泊的年轻人有家的感觉。”他说,“在大城市,消除独居者的孤独感是一种刚性需求,却没有人去做。我觉得这个市场潜力很大。”
当时,刘洋的第一间目标公寓房,是用广州原高露洁废弃的旧厂房进行改造,粗算下来,需要投资好几百万元。刘洋去找天使投资人,对方告诉他说:“做这个项目,要把一栋楼整体装修下来出租出去,需要花很大的成本,最起码要500万元,我们给不起。”继而,他又找到风险投资人,可风险投资人还是一口回绝。对方说:“你没有样板房,光拿计划书不行,我无法判断你的执行和产品是否一致。再说风投是从A轮才切入的,你还是去找天使投资人吧!”
妻子也不支持这种“瞎折腾”。她问刘洋,“你比马云聪明吗?不可能。有这方面的经验吗?一点都没有。凭什么你能把它干成?”这句话把他问傻了。
最后,刘洋只好用自己能凑到的钱做首期投资。他当时在上海有一套200平方米的房子,决定出售,自己做自己的天使投资人。
经过不懈努力,刘洋终于说服家人,把房子卖了400多万元。
最辛苦的房东最挑房客
可是,原本计划三个月的社区打造,却用了整整十个月。最初,设计师拿来的图纸完全按照酒店格局设计,一下就被刘洋否定了,而他设想的,对方却做不出来,刘洋只好自己琢磨如何装修,结果仅做设计就用了一个月。
由于缺乏经验,没有资源也没有技术,公寓改造常常建了拆,拆了建,结果工程进行到一半400万元就用完了。刘洋开始到处借钱往里填,资金链面临一次又一次的断裂,他不止一次走到山穷水尽的地步。当生活陷入恶性循环的时候,身心疲惫的刘洋曾一度质疑自己。
为了缓解压力,刘洋提前将一些装修好的房间租出去,收回来的钱再投入其他房间的施工中,这样才慢慢熬了过来。
旧厂房改造出133间符合青年人胃口的loft公寓,二十几平方米,自带独立浴室,配有沙发、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗,还有一个小阳台。公寓每间房租金在2000元~3000元,如果对公寓内饰不满意,“家友”们还可以自主改装。2012年6月,YOU+青年社区广州凤凰店正式开业。一个月后,客房全部满租。对于首个“作品”,刘洋怀有很深的感情。
第一家店因为缺钱,室内布置基本上是靠“家友”自己动手完成的。今天你买回来一个二手沙发,明天他拉回来一张二手桌子,但整体效果特别温馨,这群漂泊者一下子就联系起来了。
“平时大家都不怎么关门,互相串,隔三差五搞活动,一起包粽子、吃火锅。”刘洋说,这些措施主要是为了让大家增强交往和信任,YOU+不做钢筋水泥森林,租住这里的人一定要接受这种新颖的公寓文化。
每位入住者既是邻居又是战友,交互产生一种归属感。比如有一天阿美感冒了,只在微信群上抱怨了几句,便有“家友”敲开她的房门,送来一碗热粥;同时,资源交换互相扶持。有位创客在设计一种市场潜力很大的医疗智能产品时遇到难题,马上就有一帮IT工程师出来帮忙。其实YOU+的租户大多有一技之长,几乎涉及所有行业,所以无论谁遇到困难,都可以立马求助。
刘洋花了三年时间打造第一个国际青年社区,而如何营造出家的氛围,让全部“家友”都可以做到路不拾遗,他花了一年时间进行研究,并制定了一系列措施,在合同里写明。
YOU+
刚落地不久的YOU+就任性地规定,租房入住要通过考核。刘洋有“三不租”原则,即45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体;结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计;不爱交朋友的不租。有人担心这样的规定是否会影响YOU+的入住率,他笑着说:“非但没有减少,反而增加了。因为我们针对的是细分市场,找准了定位,对不同年龄段、不同性格的人群进行了细分,所以入住的‘家友’都是一群志趣相投的年轻人,他们都渴望有这样一群朋友在身边。”
更令人惊讶的是,即便住进来了也并非一劳永逸,YOU+有一套严格的KPI考核,如果没有完成将会面临被逐客。刘洋有个“136”考核计划:一个月内要认识并深入了解十个人,包括姓名、职业、爱好、生日等;三个月内要至少参加一次社区活动;六个月时“家友”会评选出“最不受欢迎的人”,当选者可能面临被驱逐。
做中国最有情怀的房东
在这种经营模式下,YOU+终于得到了投资者的青睐。2013年6月,刘洋接受第一笔天使投资,很快,第二家店和第三家店相继开业。
2014年6月,车库咖啡创始人苏菂加盟成为联合创始人;8月,在YOU+的A轮融资中,雷军和刘洋仅仅交谈了5分钟,便决定斥资一亿元入股,从此被冠以“小米公寓”的称号,刘洋也因此走到了聚光灯下。
然而,迅速的扩张也引发了质疑声。2015年7月,一篇发布在网上的热帖让刘洋陷入了舆论漩涡。在各种负面爆料中,有关苏州桥店甲醛超标的问题最受关注。刘洋解释了当时的情况:“做这个项目的时候,公司产品还没有标准化,采购控制体系也没健全,结果出现了床垫甲醛超标的问题。当时我们跟厂家签的合同要求必须符合国家标准,但既然我用了,就是我的责任。对于这件事,我们自身确实存在问题。事情发生后,我对‘家友’进行了道歉,也第一时间撤换了问题床垫。”
尤其雷军入股后,YOU+知名度暴涨,尽管每个店铺都有超过100间的房子,但排队入住人数都是房间数的三倍以上。
在扩张过程中,刘洋逐渐摸索出了一套商业模式:选址创业公司集中的产业园或交通便利的地方,租用价格较低的整栋楼房,经过重新改造后出租,主要面向刚参加工作的年轻人。
此外,公司还为互联网创业者提供办公场所,并经常组织各种活动。刘洋希望YOU+能成为一个线下创业社区,给创业者提供资源整合的平台。
近几年,YOU+的业务呈爆发式增长,2014年仅有房源1300套,去年增至两万套,2016年,截止到8月上旬,在北上广深四个一线城市,拥有房源十万套,刘洋成为业界名副其实的大哥,被网友誉为“中国最有情怀的房东”!(作者声明:本文谢绝任何形式的转载,违者视为侵权!)
图片由本文作者提供编辑 钟健12497681@qq.com