房产抵押贷款法律风险的防范研究

朱文明（福建省尤溪县房地产管理所）



低碳经济

房产抵押贷款法律风险的防范研究

朱文明（福建省尤溪县房地产管理所）

房地产经营业的迅速发展，刺激了金融机构的房地产抵押业务的增多，在取得业务收益的同时也存着相当大的法律风险。本文分析了金融机构在发放房地产抵押贷款时面临了的法律风险，并提出一些降低风险的措施。

房地产抵押贷款；法律风险；防范

1　房地产抵押贷款面临的主要风险

1.1房地产抵押评估产生的风险

房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象，通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估，在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法，可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估，但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的，有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。在进行房地产抵押评估时常遇到的风险有：

1.1.1房地产所有权的风险

又称为权属风险，主要表现在房产的实际面积是否与房产证的证载面积相符，房产的位置是否与受益人的确认相符等，这些方面如果情形不相符就会引起纠纷，影响房产的市场价格。

1.1.2评估时点的风险

房地产抵押评估是对一个基准点的市场价格的评估，所以进行抵押评估的时点的价值与贷款到期日房地产的市场价值是绝对不一致的，因为评估的时间价值差异就会产生风险。

1.1.3没有履行告知义务

抵押人由于没有将房地产取得的来龙去脉告知金融机构，造成金融机构无法获得相关的信息而产生风险，如土地使用证取得了但还有没结清的出让金，房产证取得了但是工程尚未竣工验收，房产证和土地证上的所有权人不一致等。

1.1.4抵押房地产的用途方面的违规操作

房屋的实际建设规划和法律的规定用途不符，房屋受到外界的影响以后随意改变房屋的法定用途等这些违规操作，会造成房地产价格的虚高。

1.1.5附带租赁约定的房地产抵押风险

房屋所有权人与承租人签订了固定期限的租赁合同，并取得抵押贷款，延误了金融机构行使抵押权。

1.1.6将还建房屋做为抵押房产

房屋的所有权人将提供给原来的土地使用人的房屋做为了抵押物，实际上这套房产应该是土地开发费的一部分，如果抵押人不能如期偿还债务，就会延误抵押房产的变现。

1.2评估人员的技术及职业道德产生的风险

现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高，采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性，从而带来风险。如果评估人员专业水平较差，有时就会套用不合理的技术参数进行评估，再加上没有房地产生产经营的实际经验，对房地产市场没有全面系统的了解，房产的评估价值就会有所偏差。

房地产的评估价值是会直接影响贷款额度的，如果评估人员不秉承客观、独立、公正的原则，丧失职业道德，一味向委托方的利益妥协，再加上评估态度不够严谨，有的都不进行实地勘察，简化评估流程，就会增加评估价值的主观因素，与房地产的公允价值不符，金融机构的信贷人员由于是非房地产评估专业人员，如果凭评估报告阐述的结果发放贷款，就会产生一定的风险。

1.3金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的风险

信贷人员在发放贷款之前，应该前往房地产的实地进行现场勘察，对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对，这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料，从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断，对于很多房产证上未列明的事项，如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。

信贷人员要对贷款的重要影响因素，如抵押比例、利率、还款方式、贷款期限等进行认真的审批，要设立风险防范标准来保证贷款发放的安全性。一般是得到评估机构的评估价值以后，金融机构再核实抵押人的信用情况、财务情况、变现能力等信息，从而确定抵押利率和抵押比例，但是房屋的变现能力是很预测的，再加上市场波动较大的情况下房产的价值也会起伏，这就造成了在审批环节的一定风险。

1.4抵押贷款时产生的风险

抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大，迫于压力会违反约定不再继续还款，这就给金融机构的资金回笼带来了风险；如果抵押人无力偿还贷款，金融机构只有进行房产拍卖，但要保证其家庭成员的正常生活，所以无法进行房产的强制处置，金融机构就会蒙受损失；有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产，得到贷款后不专款专用，以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还，贷款金额太大金融机构无法收回。

2　防范房地产抵押贷款风险的应对措施

2.1完善金融风险防范制度

金融机构要对业务流程进行规范，建立抵押贷款的风险监测和预测机制，对贷款的审核、发放、回笼等活动进行有效的风险控制，所以必须制定一系列的制度建设措施来防范风险。

2.1.1加强按揭贷款的管理

要建立完善的内控流程和监督机制，建立一套简单易操作的按揭贷款制度，制度要保证一线的信贷人员易于掌握，所有信贷人员都要严格按照制度的要求进行抵押业务的操作，不能营私舞弊，要本着公平、公正、独立的原则来进行抵押放贷业务。

2.1.2加强内控管理

要对信贷操作流程进行规范，放贷时要现场考察，发放贷款以后要进行审查，对客户所提供的资料和掌握的资料进行认真核对，如果发现放贷后有影响贷款顺利收回的因素应该及时采取措施进行修正。

2.1.3对违法违规行为进行通报处理

如果金融机构发现了违规的按揭行为，要立即找出原因，对相关责任人建立黑名单并发散到网络，给违规人进行以后抵押按揭的种种限制，实行有效的信贷惩罚。

2.2进行现场勘察

金融机构不能光在办公室里整理资料，而是要到抵押物的现场进行勘察，确保房地产档案资料和实际勘察资料的相符性。发放贷款以后也要进行资料的复查，查看土地用途是否发生变更，如果发现变更应立即责令改正。房屋的面积应该先经过测绘以后再进行抵押登记，只有这样才能保证房屋价值的准确性。如果是共有财产的抵押，应该让所有的共有人签字确认同意。银行也应该要求抵押人将房产和土地一起抵押，这样可以保证资产的变现。

2.3开发新的抵押贷款品种和二级市场

金融机构如果想开发亲的抵押贷款品种可以降低抵押风险，这是因为我国规定的还款方式现在比较单一，按揭方式已经无法满足人们的需要，可以尝试开发一些新的抵押贷款方式，如级级偿还、循环抵押等。也可以对贷款利率进行调整，我国现行的浮动利率制度会给抵押人带来一定的风险，也不利于抵押人的不同风险需求。

由于我国的房地产市场和金融市场得到了迅速的发展，相关的法律体系已经越来越完善，我们可以尝试着进行房地产市场的证券化，借鉴国外的一些先进经验，如房地产证券化，开发房地产的二级市场，规范现有的市场操作流程，保证贷款的资金回收质量，采取措施来促进金融机构的改革，对投资主体进行强化，健全银行的评级体系和信息披露体系。

2.4完善风险评估体系和保险机制

建立完善的风险评估体系是保证贷款资金安全收回的重要方面，要严格进行抵押物的操作，信贷人员要明确自己的职责所在，避免人为进行抵押物价值确定的违规行为。要进行抵押物的动态管理，不但要进行贷前的审批，更要严格重视贷后的动态监控，对一些中长期的贷款可以进行定期的重新估价。有效施行分期还款制度。

要建立房地产抵押贷款的保险机制，要赋予抵押贷款保险人权利，抵押人可以委托保险公司代理抵押贷款的保险事务，保险公司获得保费的同时可以保证金融机构降低风险，可以将人寿保险和住房贷款进行组合。

［1］李群荣.房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究.财经研究，2008（1）.

［2］王宝刚.房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策.金融发展研究，2008（11）.

2016-4-20

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2095-2066（2016）13-0232-02