浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制

柴　旭（福建省地质测绘院）



浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制

柴旭（福建省地质测绘院）

房产测绘的一个主要内容就是房产面积测算，也是房屋的业主普遍比较关心的问题。房产面积的测算是一项对技术、政策以及精度都要求非常高的工作，必须采用非常精密的测绘仪器以及科学先进的测绘技术，来对商品房屋的面积大小以及权属情况进行专业的测算。本文主要介绍了房产测绘的相关概念及面积分摊方法，继而分析了影响房产面积测算质量的原因及质量控制措施。

房产测绘；分摊方法；质量控制措施

1　房产测绘概述

1.1房产测绘概念解析

从专业测绘的角度来说，房产测绘是其中一个非常具有特点的分支，它主要测算的范围是房屋以及房屋相关的土地面积，换句话说，房产测绘就是运用先进的测绘仪器、使用专业的测绘技术以及测绘手段，来达到对房屋及土地的自然状况、权属情况、地理位置、数量以及质量等相关信息的准确测绘目的。

1.2房产测绘相关面积定义及面积分摊方法

1.2.1房产测绘相关面积定义

房屋的建筑面积指的是外围的水平面积以及水平的投影面积，一般包括共有建筑面积和套内建筑面积两类。

所谓共有建筑面积具体指的是整个一栋楼的产权人所共同拥有的整栋楼的公共部分的建筑面积。详细来说共有建筑面积包括楼梯间、地下室、垃圾道以及公共门厅等位置、套内与公共部位之间的分隔墙、外墙水平的投影面积一半的建筑面积，还包括服务于整栋楼或整个小区的公共用房、管理用房的建筑面积。所谓房屋套内建筑面积主要指的是房屋的建筑面积减去共有面积的公摊面积，建筑面积的公摊系数一般是自身的公摊面积部分与其本单元建筑面积的比值。

1.2.2房产面积的分摊方法分析

房产面积分摊方法是指按照“谁使用谁分摊”的基本原则操作的按照建筑面积比例进行分摊共有部分的面积，常见的房地产分摊情况包括以下几种：

第一种是普通的住宅楼，这种分摊情况比较简单，一般就是一个幢共分摊。第二种是普通的商住楼，这种分摊情况稍微复杂一点，因为房屋的用途不一，分摊的部分会同时包括幢共分摊、区共分摊以及层共分摊集中情况。第三种用途更加多种的综合楼，其分摊方式更加复杂，除了上述的幢共、区共以及层共分摊之外，还会涉及到交叉分摊。

1.3房产测绘的重要性分析

（1）房产测绘直接影响业主的切身利益。房产测绘的整个过程都要求具有非常严密的科学性，产权户籍管理部门一般使用依据房产测绘来为产权人提供法律保护，同时房产测绘也为房屋所有权产生的法律纠纷、审核建筑是否违章以及是否违章占地等提供了可靠的凭据。房产测绘直接关系到房屋产权的面积，与业主的切身利益息息相关，也是房产证的重要组成部分，是用来保障业主的合法利益的法律依据。

（2）房产测绘有利于房地产市场的正常秩序的维护。房产面积是房产测绘中最为基本的组成要素，也是我国的房产测量中必须要量定的要素之一，一般的非专业人员对房屋面积的了解都不太深入，尤其在购买商品房的时候，一些开发商会因为利益的关系在面积概念上下功夫，甚至会有一些中介偷换概念来误导消费者为自身攫取利益。所以房产测绘可以减少商品房交易过程的纠纷，这样既可以维护房产购买者的合法权益，同时也有效保证了房地产市场的正常运转秩序。

2　影响房产测绘质量的因素分析

2.1房产测绘领域的相关法律法规不够完善

在维护售房人以及购房人双方的合法权益方面，目前有国家标准《房产测量规范》以及建设部所颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，以上法律条文在规范和培育房地产市场秩序方面做出了很大努力与贡献，但是因为《规范》在很多方面无法跟上建筑形态的快速发展与变化，所以导致很多的新问题得不到合理的解决，引发许多新的争议。基于《规范》本身的局限性，房产测绘单位的工作人员只能依靠自己对条文的理解来处理问题，这也就造成了同一个城市的不同房地产测绘单位、同一个房地产测绘单位的不同的专业人员对待同一问题会有不同的解决方案。所以，为了保证测绘成果的唯一性以及严密性，地方政府应该尽快出台更加相近的、统一的房产测绘技术实施细则。

2.2房产测绘的强特征性导致测绘过程中不可避免会出现差错

房产测绘尤其是房屋面积测绘的最大特点是外业测绘情况复杂并且工作量巨大，内业的数据繁多且计算量庞大的特点，所以不论从业人员如何谨小慎微都很难保证不出现一丝一毫的差错。但是，房产测绘的成果一旦经过了相关部门的审核确认就会立刻具有法律效力，并且进入市场发挥作用，而房产测绘成果的高价值性会使得任何一个非常细微的错误都可能给当事人带来巨大的损失。

2.3房产测绘领域的社会监督力度不够

房产测绘领域工作需要的专业性特别强，对于一般的业主来说，即便是进行了结果公示，一般人也仅仅是看结果，对于内在的逻辑关系并不能非常清楚，所有这杆“秤”是无形的，社会的监督效果不理想；对于测绘单位来说，房屋的面积测绘工作量非常大，测算情况复杂，如果测绘单位内部的质量保证体系不够健全，导致出现差错的几率就会很大。在保证测绘质量方面，服务方与被服务方都存在不足。另外，测绘成果一旦通过政府部门的审核就会立即对房屋买卖市场产生作用，一般也是测绘成果错误已经成为事实之后才会被发现，而相关的测绘机构的境地就会比较尴尬，所以说房屋面积测绘工作也是属于高风险一类的工作。在房产测绘机构的总工作量中，房屋面积的测绘工作量占据了大部分，因为房屋面积测绘出现差错引起的索赔，不是任何一个测绘机构能承受的起的，所以房屋面积测绘工作也成为了房产测绘机构的主要风险工作。

3　房产测绘中房产面积的质量控制措施分析

3.1加强对前期的资料收集和图纸审查工作质量审查力度

（1）为了保证房产面积测绘成果的质量，对前期收件资料以及图纸审查进行质量控制是必须的，在房产项目的建筑面积测算的过程中，要求委托方所提供的建筑工程施工图纸必须是通过了国家规划部门的审核的，而对于施工中存在设计变更的位置，还需要提供变更设计联系单或者是变更设计图纸。

（2）委托方提供给房产测绘机构的图纸应该包括建筑平面图、建筑立面图、阳台以及飘窗的大样图、楼梯详图等在内的一套非常详细的、完整的建筑图纸，方便数据查阅。

（3）委托方提交给测绘机构的收件材料必须包括建筑总平面图和项目工程的规划许可证，还要包括由地名办所签发的相应门牌号、设计部门所出具的房屋的配套设施以及相关功能说明、土地出让合同或政府批文等。

3.2加强对房产面积测绘中间各环节的质量控制力度

3.2.1房产面积测绘各关键环节的质量控制

房产面积测绘对于房产测绘机构来说在增加了其经济收入的同时也带来极大的责任，对于日益增长的房价，一旦测绘工作出现了失误，那么就将会造成极大的损失，有些还会造成较大的社会影响。因此在房屋面积的测绘工作中，都应该将质量控制放在第一位，具体应该做到房屋计算面积部位的认定一定要准确、边长数据一定要准确，房产要素的认定一定要准确以及房屋面积计算分摊一定要准确。

3.2.2房产要素的调查与确定一定要明确

（1）在进行预测时应该以收件资料中所提供的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证以及地名登记表作为参考资料，对房屋的坐标、用途、栋号、结构、楼层数以及房屋单元号等要素进行对照确认。

（2）在实测工作开始时要将预测得到的房产要素和房屋的竣工图进行实地校对。对于在校对中发现不合符要求的地方必须要求开发商进行整改，直到最终达到要求为止。

3.2.3房屋计算面积部位性质的认定一定要明确

房屋的计算面积部位的认定是房产面积测算环节中非常关键的部分，在对房屋进行测绘之前，必须对计算全面积的部位、计算一半面积的部位以及不计算面积的部位进行认定，如果出现了认定不准确，那么最后得到的建筑的总面积肯定是错误的，这就会导致后面的建筑面积分摊计算也是错误的，带来一系列的连锁反应。

3.2.4房屋套型以及边长数据的测算一定要准确

①进行预测的时候房屋的套型以及边长数据的测算必须准确。其中房屋的套型以及边长这些数据，有些可以直接从建筑工程设计图纸上面获得，而有些则只能通过换算才能够得到，在进行边长数据的换算时候，一定要根据房屋竣工之后的实际情况来进行换算。②实测的时候房屋的套型以及边长数据测算一定要准确。在进行实际测算时，应该坚持“整体到局部、整体与局部相结合”的基本原则，先从整体上将测算面积分为标准楼层和非标准楼层两个部分，标准楼层的面积相同，而非标准楼层的面积是不相同的。

3.3加强对外业测算质量以及内业数据精度的控制

提高外业测绘的质量是提高整个房屋面积测绘质量的基础，加强对外业测算工作质量的控制必须做到调查表上面的有关内容必须与房产的图纸保持一致，例如房屋的权属界线、用地范围等等，然后房产的测量要素必须完整准确，保证房产面积测绘的原始记录数据以及最终成果的完整性以及规范性。对内业数据必须严格处理，做到房产图的尺寸完整准确，技术要求以及说明等都要明确，房产的要素必须完整准确满足要求，使用科学规范的房产面积计算方法，最终房产测绘成果报告使用规范的格式要求并保证内容的完整度，对房产测绘成果进行规范化的归档管理。

4　结束语

为了保证房地产市场的规范有效的市场秩序，房屋测绘工作将会成为当前房产管理者工作中的重点内容。房产测绘又是一项系统性非常强的复杂工作，房产测绘不仅仅要求具有科学精湛的测绘技术与先进的测绘设备，同时也应当是比较独立的经济实体，采取多元化的控制措施，保证房产测绘成果的准确性与规范性，有效规范房地产测绘市场。

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2016-6-1

TU198

A

2095-2066（2016）17-0068-02