浅谈我国经济适用房的发展现状及对策

侯雅文

（中国市政工程西北设计研究院有限公司，甘肃 兰州 730000）

浅谈我国经济适用房的发展现状及对策

侯雅文

（中国市政工程西北设计研究院有限公司，甘肃 兰州 730000）

我国是典型的人多地少的国家，住房是关系我国国民生计的重大问题，随着我国市场经济的发展，1994年经济适用房制度随之产生，目的是为了解决我国中低收入者的住房问题。但在实施过程中也暴露出诸多的缺陷和问题，譬如户型偏大、建设标准失准、价格偏高和购买对象失控等。因此，剖析我国经济适用房发展过程中存在的问题，提出经济适用房制度改进和完善策略，是具有重要研究意义的课题。本文结合我国实际国力国情，针对我国经济适用房制度发展过程中存在的问题，重点分析并提出完善措施和建议。

经济适用房；解决对策；单价波动法；明补补人法

经济适用房对深化我国城镇住房制度改革起到了非常重大的作用，也成为了解决低收入人群住房问题的重要举措，建立与实施经济适用房制度不但可以促进国民经济的发展，还可以在一定程度上减小贫富差异，促进社会的公平与稳定。然而经济适用房在发展的过程中也伴随产生了诸多问题，暴露出了许多致命的缺陷。研究表明目前我国经济适用房存在的问题主要有以下三点：

1　我国经济适用房制度所存在的弊端

从我国目前的经济适用房制度来看，真正的建设运作者是开发商，而非政府相关部门。开发商作为商业人，他们的最终目的是为了获取高额利润，而政府所追求的则是公平合理的社会居住状况。正因为政府和开发商追求目的的不同，导致制度在具体实施过程中存在较大的偏离，加之我国现有的房地产法律法规尚不完善，直接导致我国经济适用房资源不能合理、有效分配。

2　我国经济适用房建设与销售过程中所存在的问题

最终承担经济适用房建设任务的开发商，是政府在招投标活动中择优产生的，政府通过给予开发商一定的补贴，如划拨土地、税费减征等措施，来降低项目的开发成本，开发商在要求的利润空间内制定销售价格。经济适用房的具体建设及销售过程中，政府无法直接进行过程监管和过程控制，部分不良开发商为追求利润最大化，通过提高建设标准、增建商品房数量、抬升单价、改变房屋性质等违法行为来欺瞒监管部门。此外，还有开发商利用建设经济适用房的地皮，转而建起了商品房甚至别墅，致使真正的实惠被开发商隐性吞掉。所以说，经济适用房旨在帮助中低收入者，而具体操作中更多则是服务了中高层收入群体。

3　我国经济适用房监控方面所存在的问题

国家为经济适用房的开发和建设所提供的诸多优惠政策和政府监管上存在的漏洞，为开发商的寻租活动提供了温床。除此之外，因为经济适用房物美价廉的特性，诱使许多高收入者也将其看作难得的“便宜”，通过各种违规行为竞相争夺。正因如此，对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的政府相关部门，便成为了不良争夺者的敲门砖。其次，在部分经济适用房项目中，为了照顾开发商的利益所导致的诸多规划上的浪费，也带给消费者和经济适用房市场许多潜在的损失［1］。

保障人民的居住权是政府义不容辞的责任与义务，住房问题的彻底解决是一个需要不断修正的过程，因此我们不能因为目前存在的诸多问题和弊端止步不前。下文将根据我国经济适用房运行中存在的问题，分析提出相关改进建议和完善策略。

3.1政府作为经济适用房的实施主体

政府理应作为经济适用房运行管理的调控者，担起保持社会安定、维护低收入人群根本利益的重任。目前我国各地做法各异，普遍做法是设立一个挂靠在政府部门的经济适用房管理中心，该中心一般都无法有效行使管控职能。因此，建议政府单独设立管理局，这样既不受制于其他各部门，又可有效的行使管理职权。另外，为了减少开发建设及销售过程中的“寻租”行为，政府可以考虑收回经济适用房的销售权限，即由人民政府限定售价，政府直接向符合购房条件的家庭出售经济适用房。

3.2从“暗补补物”逐步过渡到“明补补人”

我国经济适用房补贴方式不是以现金的形式直接补贴，而是通过减免或降低土地费用、税费等方式间接进行补贴，此种方式可被称为 “暗补补物”。该方式不能直接惠及被保障者，而是通过可能出现纰漏的种种隐性方式进行传递，因此相较而言，“明补补人”是一种更行之有效的方式，由政府直接公开发放补贴给接受对象。由此认为我国经济适用住房的补贴方式应从“暗补补物"逐步过渡到“明补补人”。但需要特别注意的是，“补人”方式的实施，必须要建立起一套购房者明确的收入及信用资料，就现状而言我国收录的信息是不全面不具体的，所以这种方式的转变将是一个努力和逐步过渡的过程。

3.3突出其保障性、严格界定享受经济适用房的对象

经济适用房制度自实施以来，一直定位为保障性商品房，这样的定位本身就存在诸多问题。另外经济适用房制度的初衷是为了保障中低收入家庭的住房问题，依据我国国情，约70%的人群都应受到保障，这意味着经济适用房已成为了大众化的社会福利。因此我们在淡化经济适用房商品性、突出其保障性的同时，应当结合我国的具体财力国力，有必要的缩小经济适用房保障范围，适当调整我国住房保障体系，仅为低收入群体提供直接保障，其他群体可以给予其他政策优惠鼓励其购买商品房。另外经济适用房的建设面积和建设标准也要与低收入家庭承受能力相匹配，要严格按照最新的制度和管理办法执行，并加强政府相关部门的监管和惩罚力度。

3.4围绕低收入家庭可承受单价波动

现行的制度规定经济适用房的价格由开发商依据建设成本，限定的利润计算核定。从理论上讲，经济适用住房的销售单价与同地段、同档次的商品房相比，应该要低15%～30%，但实际上却相差无几，低收入家庭仍然无法承受，由此可见该定价方式存在一定的弊端和缺陷。笔者认为，经济适用房的定价不能仅考虑开发商的建设成本，更要考虑低收入被保障者的承受能力，否则也就违背了经济适用房制度的初衷。因此设想政府可以根据当地的经济及被保障者的实际收入情况，确定一个低收入人群可承受的购房单价，然后政府以该单价仅售房给被保障人群，此种方法称之为“单价波动法”。经济适用房在销售时，可在产权证上记录实际价格、市场价格两种价格（市场价格是指同地段、同档次的商品房的售价），政府和个人据此确定各自的所有权比例。如某被保障者购买了一套70m2的经济适用房，实际的购房单价为2400元/m2，而同地段商品房的市场价格为3200元/m2，则产权证上同时记录有市场价格3200元/m2，实际购价2400元/m2，购买者和政府的所有权比例为2400÷（3200-2400）=3∶1，即日后若购买者出售该经济适用房应该向政府上交25%的收益。

3.5完善和发展政策性住房金融

住房问题的解决离不开金融的支持，目前我国政策性住房金融较发达国家而言发展滞后，除住房公积金外，尚缺乏能真正惠及低收入家庭的贷款种类。因此本文认为，我国需要在进一步完善住房公积金制度的同时，努力发展多元化的政策性住房金融体系，譬如开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，建立贷款担保机制，降低低收入居民申贷门槛等措施［2］。

3.6制定和完善相关法律法规

尽管近年来我国对于经济适用房建设的立法有所加强，但本质上大多属于行政规章，这种状况并不利于经济适用房政策的实施。因此，我国应通过立法，依靠法律手段来推进经济适用房制度的实施。首先应从国家立法的角度出发，由中央颁布住房保障法，从法律上明确管理机构、保障对象、保障标准、资金来源以及惩处措施等；其次各地方应该在国家立法的基础上，结合当地经济发展实情，制定出地方法规，在对当地居民收入进行动态监控的基础上，严格管控经济适用房对象的进入和退出。

［1］刘胜群，谢珊珊，肖祥颜.浅析中国经济适用房政策存在的问题［J］.现代商业，2007，（21）：259-260.

［2］蒋晓岚，孔令刚.经济适用房制度主要缺陷、产生原因及改革取向［J］.合肥学院学报，2007，（2）：32.

F293.33