大学后勤物业实体创新思考——以陕西地区高校为例

闫晓红



大学后勤物业实体创新思考——以陕西地区高校为例

闫晓红

在高校物业管理服务市场必须逐步向社会开放的政策大趋势下，大学的后勤物业实体该怎么办？高校物业行业协会能做些什么有建设性的指导意见呢？通过对大学特别是陕西地区高校物业管理的现状、管理中存在的问题分析，就应对措施和创新举措谈一点看法。

一、大学后勤物业管理的业态现状

高校后勤物业管理经过近20年的发展，校园的物业管理形成了四种基本格局模式，即：委托给后勤注册成立的独立法人资质物业公司；整体外包给社会物业公司；委托给后勤无法人资质的物业中心；由社会物业公司和无法人资质的后勤自办物业分别承担。前两种模式基本适应了目前物业市场发展趋势和高校对物业服务保障的要求，在东南沿海发达省份的高校内部发展比较迅速，成为一种引领力量，但在全国高校范围内还没有占据主要比例。而后两种模式中，社会物业公司和后勤自办物业同台竞争在目前高校物业管理中占有较大的比例。这既反映了目前高校对高水平物业管理和服务的期待，也反映了学校管理部门对后勤自办物业的服务水平和服务质量存在不满意，希望通过引入高标准、高水平的社会物业，形成竞争关系，间接推动后勤自办物业采取创新举措，突破发展瓶颈，实现自身跨越式发展。

根据教育部《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010—2020）》的精神，到2020年，高校要形成以“政府履行职责、市场提供服务、学校自主选择、行业规范自律、部门依法监管”为主要特征的“新型高校后勤保障体系”，基本实现高校后勤服务的社会化、专业化、现代化。在国家层面高度关注高校后勤管理社会化改革的前提下，大力推行变革和创新措施，已成为高校后勤社会化改革的关键，已经得到部分地方政府主管部门的积极响应。目前，北京、广东、湖北、安徽等地已先后出台相关政策，推动改革措施落地。如：安徽省就已出台相关政策，要求高校就后勤服务向社会进行购买，没有法人资格的后勤集团不再允许参与高校物业项目投标。

最近的《高校物业管理发展报告》统计数据显示，目前全国高校物业管理面积达到7.6亿平方米，其中专业外包服务项目面积已达2.9亿平方米，后勤物业自管项目面积4.7亿平方米。陕西地区由省教育厅认可的各类高校共达152所，其中：普通高等学校81所，军事院校7所，独立学院12所，成人高等学校16所，民办非学历高等教育机构36所。此外，还有中等职业学校204所。高校为物业管理服务企业提供了广阔的拟开发空间，在国家大政方针的指导下，教育主管部门和高校的主要管理者也必须积极面对高校向社会采购服务的发展趋势，积极引导高校物业服务的社会化、市场化。

从陕西高校物业专业委员会的行业引导来说，对社会物业公司进入高校物业管理服务市场的认识上也发生了较大的变化，已经由原来的排斥变为积极面对的开放态度。

二、大学后勤物业管理中存在的问题

目前陕西地区高校的后勤物业管理最根本的还是服务的水平和质量已经局限在一定层次，不能满足大学发展的要求。具体表现为：

（一）体制机制僵化。大部分高校后勤特别是物业服务没有真正实现社会化或市场化，仅仅局限于本校一定范围的有限服务，根本原因是受制于学校对于后勤的体制机制。尽管在后勤社会化改革之初，大部分高校都对后勤提出了“社会化”的愿景，但究竟什么是高校后勤的“社会化”，怎么“社会化”，“社会化”是否等同于“市场化”，物业服务是否就等同于保洁、绿化服务等基本问题并没有搞清楚。大部分高校对后勤社会化总的指导原则是“参照企业化”运行，但各校后勤集团并没有真正获得“企业化”运行所必需的相对独立的人、财、物的管理和运营权利，也没有取得后勤服务特别是物业服务相关的资质。导致高校后勤特别是物业管理服务缺乏长远的发展规划及行业发展应对，和社会物业发展趋势的差距越拉越大，具体表现为：服务范围有限（仅仅局限于本校的一定范围，不能走向社会）；经费来源单一，缺乏造血功能；专业人才欠缺；服务管理的层次、服务质量、服务手段有限等。

（二）用人机制僵化，专业人才匮乏，人员老化严重。高校的物业管理人员和技术人员，大部分是原来从事一线服务的工人，专业知识欠缺，年龄普遍偏大。在专业管理人员和技术人员的储备和培养上，由于高校目前的事业编制压力，对管理人员普遍是按照人事代理的形式进行招聘，而且招聘的门槛比较高。政策在学校人事部门手中，大部分高校的后勤集团并没有独立的人事聘用权，聘用过程中学校没有给后勤管理部门任何照顾。加之工资待遇和社会物业公司相比普遍偏低，因此聘到高水平的专业技术人员比较难。而对于一线服务人员，大部分高校执行的是当地最低工资标准，因此只能聘用年龄较大的农民工或下岗人员。也没有普遍给外聘员工购买“三金”或“五金”，给物业单位用工带来各种风险。

（三）缺乏财政支持和激励机制。后勤物业经费主要来自学校财政，标准主要是2000年前后后勤社会化改革时所制定的。尽管近几年各学校也进行了一些调整，但总体上和社会物业费用标准相比偏低。学校、师生要求的是最高服务。在内部管理上，由于总经费不足，并且缺乏将目标、绩效和业绩激励挂钩的有效机制，同时还要承担巨大的安全稳定、服务投诉等方面的压力，导致各物业管理部门也只愿意满足于目前一定范围的卫生保洁、绿化维护等有限工作，因此在物业事业发展上缺乏综合服务、延伸服务、增值服务、业务拓展等方面的积极性。

（四）缺乏信息化和机械化的发展理念。在具体服务手段和信息反馈方面，缺乏现代物业所必需的互联网技术和信息技术应用的动力。在服务过程中，所有岗位和工种基本上是劳动密集型服务，缺乏提高劳动效率的机械化工作的理念和措施。

（五）高校内部物业划分过细，服务内容单一，不适应目前社会大物业的发展趋势。高校后勤基本上是将原本属于整体大物业范围的保洁绿化、学生公寓、水电暖保障等划分成了物业、公寓、动力服务等相互独立的小中心，学校的场、馆、厅等资产又是多头管理，使得各物业单位规模小，服务内容单一，服务技能有限，在许多方面同质化，又缺乏协同，缺乏物业事业发展壮大的基本条件和经验，这和目前社会物业的大物业化发展趋势不相符。

（六）缺乏全省高校普遍认可和可操作的物业服务标准和服务价格。部分高校制定了自己的物业服务标准，省高校物专会在几年前也制定了相关的标准，但因为标准的操作性等原因，一直没有在全省推行，教育主管部门和行业主管部门也没有有力引导。各高校的物业服务基本是各自为政，五花八门。

三、大学后勤物业发展的应对策略和创新思路

高校向社会开放物业管理服务市场是高校物业管理服务的发展趋势，后勤自办物业实体想在高校物业管理领域拥有自己的一席之地，稳固自己的地盘或扩大影响力，必须在做好传统物业服务主业，向高校提供一流物业管理服务的基础上，主动采取系统创新举措，积极参与高校和其他同类物业服务市场的竞争，挖掘贴近师生生活的延伸服务，获得学校、师生对其服务的认可和信任。必须在以下几个方面有创新举措：

（一）抓住高校深化办学和管理改革的大好机会，争取学校对后勤深化改革的支持，实现后勤物业管理体制机制的突破。首先将后勤同质性服务类业务整合成为大物业，注册成立具有独立法人资格的物业公司，真正作为“社会化”、“市场化”的一份子，参与校内外物业服务重点是教育领域物业服务市场的竞争，允许企业做大做强。充分发挥后勤物业了解高校工作、了解教育，更容易实现“三服务，两育人” 的社会价值，形成自己的品牌特点。其次，拥有独立的人事聘用权，建立“以教育经历为参考，以能德勤为核心”，打破唯学历、唯教育背景的聘人用人机制。允许后勤物业根据工作实际自主聘用管理和服务人员，有计划地储备和培养专业人才，并且制定不同层次的人员聘用、考核和提升办法，打通不同层次、不同层级聘用人员的流通渠道，让他们有劲头、有奔头，有前途。第三，拥有独立的财务核算权力，在管理上实现自负盈亏，在人员待遇上实行不同的激励机制，实现按照业绩、效益和多劳多得原则取酬。

（二）整合资源，充分利用信息技术和互联网技术，突破服务领域和服务手段的瓶颈，实现后勤物业的跨越式发展。首先将传统意义上的小物业整合成为大物业，整合同质性服务，拓宽物业服务领域；校内场、馆、厅等的统一管理，增强学校委托资产的利用率和增值效率；延伸便利学生学习生活的增值服务项目，增强自身多领域服务的经验和管理实力。其次，充分发挥高校教育资源和人员环境优势，利用信息技术和移动互联网技术，开发搭建高校物业管理系统和服务平台，拓宽物业服务的信息渠道，提高信息反馈速度，增强管理手段，最终实现增效。

（三）加快机械化使用范围，提高工作效率，实现减员增效。可在室内外公共保洁等区域推广使用成熟的清扫机械，既可节省人力，又可以提高劳动效率。不断增加专用机械，如：高空作业车、清洗车、吸污车、洒水车等，降低人工操作的风险，增强工作的专业性。

（四）发挥高校文化优势，创新高校后勤物业企业文化建设，增强后勤物业发展的软实力。将企业文化建设和校园文化建设、志愿者服务、慈善事业等结合起来，将企业文化建设和大学生创新实践结合起来（比如：绿色节能项目、园林规划设计、水电暖远程智能监控等），搭建后勤物业的文化建设平台和培育大学生创新项目的实践平台，增强后勤物业的内涵价值，在日常的管理中体现出“三服务，两育人”，扩大后勤物业的社会影响力。

（五）在坚守主业的基础上，引入社会物业行业成熟的物业管理技术和延伸增值服务理念，拓宽服务技能，实现跨越发展。目前社会物业服务市场上，关于物业管理的信息化技术和综合服务平台产品琳琅满目，像：金牌管家、天问互联、悦和软件、乐生活等，而且操作性非常强，符合信息化、互联网大发展时代的创新需求，已经在实际物业管理中被广泛使用，并产生了极好的管理效益和经济效益。

（六）在高校购买社会物业服务成为大趋势的情况下，高校物业专业委员会应积极推动修改制定适合全省高校的基本物业服务标准和考核标准，由教育主管部门在全省推行，定期进行高校物业管理标准化的检查、评比和验收，推动高校后勤物业和社会物业接轨，帮助高校后勤物业实体尽快实现规范化和标准化。

[西北大学后勤集团]

（责任编辑 ：张宝岭）