我国农村宅基地退出研究进展

范 辉， 刘卫东， 单娜娜

(1.浙江大学 土地科学与不动产研究所，浙江 杭州 310058；2.信阳师范学院 城市与环境科学学院，河南 信阳 464000；3.新疆农业科学院 土壤肥料与节水农业研究所，新疆 乌鲁木齐 830091)



我国农村宅基地退出研究进展

范 辉1,2， 刘卫东1， 单娜娜3

(1.浙江大学 土地科学与不动产研究所，浙江 杭州 310058；2.信阳师范学院 城市与环境科学学院，河南 信阳 464000；3.新疆农业科学院 土壤肥料与节水农业研究所，新疆 乌鲁木齐 830091)

宅基地退出是提高土地利用效益、优化土地资源配置的迫切要求。对宅基地退出的探索，有利于我国土地制度改革的方向、农民土地权益维护和政府与市场边界的划分等问题的解决。研究从宅基地的退出意愿、退出机制、退出模式和退出补偿方面，梳理了国内关于宅基地退出的已有研究成果。同时，从社会公平与正义、重视土地“利用主义”、引领土地制度改革和强调市场机制在资源配置中的作用等视角，对宅基地退出制度的未来改革进行了展望。

农村土地；宅基地退出；退出机制

我国农村存在大量的闲置或低效利用宅基地，造成了土地资源的严重浪费和土地利用效益的下降。根据中国科学院的研究测算，全国“空心村”土地整治增地潜力约为1.14亿亩(约合760×104hm2)[1]。根据城镇化的发展趋势，未来将会有越来越多的人离开农村迁移到城镇，导致宅基地的实际需求量降低。因此，我国农村宅基地退出是历史发展的必然趋势。此外，土地资源利用与管理涉及到伦理和道德问题[2]。作为土地资源一种类型的宅基地，虽然农户拥有宅基地的使用权，但是宅基地是全社会共同的财富，如果闲置或低效利用对社会来说，是一种损失。从这个角度考虑，宅基地的闲置或低效利用是存在着道德或伦理问题。因此，应该对宅基地退出进行探索，以便于提高土地资源配置和土地利用效益。

近年来，学术界对宅基地退出进行了积极的探索。从总体上看，关于宅基地退出问题的研究可以分为4个方面，即宅基地的退出意愿、退出机制、退出模式和退出补偿。本研究首先对近年来关于宅基地退出的已有研究成果进行梳理和评述，然后对宅基地退出的未来研究进行展望。

1 农村宅基地利用现状

1.1 利用现状

对于宅基地利用现状的探索，有的研究从全国层面，侧重于宏观视角对宅基地扩展进行测度或者对宅基地整理潜力进行预测。从全国范围内来说，20世纪90年代的前半期长三角、珠三角和华北平原的农村居民点用地扩展较快，中西部地区农村居民点用地扩展较慢；而在后半期因经济放缓和耕地保护条例的实施等影响，沿海地区的农村居民点用地扩张受到抑制，中西部地区则扩展加快[3]。据测算，到2020年我国农村宅基地整理潜力约为200×104hm2，但不同省份之间的差异较大，山东、河南、安徽、辽宁和黑龙江等省份的整理潜力较大，而西藏、青海、上海、福建和海南等省份的整理潜力则相对较小[4]。

更多的研究是通过典型调查，探索局部区域内宅基地利用中存在的问题。黄璐水等[5]通过对贵阳和黔东南等4个县级行政单位的调研发现，农村宅基地布局散乱、宅基地闲置数量增多、面积超标和“一户多宅”现象普遍。杨璐璐[6]通过对晋江市农村宅基地利用的典型调查发现，该市宅基地利用除了与中西部具有一些共同的现象外，当地农户把部分房子出租给外来务工人员居住、宅基地的财产属性增强。这与晋江市民营企业发达、外来务工人员较多等社会经济因素有密切联系。陕西杨凌示范区的典型调查表明，“一户多宅”与面积超标现象比较严重；有2处及以上宅基地的农户占样本量的17.1%，人均宅基地面积超过133m2的占样本量的5.9%[7]。由于宅基地既有超越地域的统一性，同时也有典型的地域性，因此，在宅基地利用现状研究中，既要重视制度层面的影响因素，也要重视研究地域的社会经济、文化习俗等独特因素。

1.2 产生的原因

现阶段宅基地利用中存在的问题，是由多种原因共同引起的。于华江、王瑾[8]认为，现阶段农村宅基地管理存在诸多弊端，主要包括宅基地审批缺乏公示公告措施、宅基地占地和房屋建造缺乏合理规划、乡(县)级土地管理部门监管不到位等。也有学者认为，引起宅基地利用中存在问题的因素中，既有不合理的一面，又有合理的成分。陈春[9]认为，当前宅基地利用中存在的问题，既有合理的因素，比如经济发展、家庭收入增加、家庭规模的变迁等，也有不合理的因素，主要指缺乏村镇规划和闲置宅基地流转等。从实践的角度分析，当前宅基地利用中存在的诸多问题是由不同层次的因素造成的，既有顶层制度架构的问题，又有实际操作中的土地管理机构监管不力等；同时还与农村社会的传统习俗有关，比如宅基地越多越好、退出宅基地称为“败家”等。

1.3 解决对策

解决农村宅基地利用中的“一户多宅”、闲置和人均面积超标等问题，需要涉及多个领域共同协作。陈春[9]认为，通过开展对农村居民点的集约利用和土地整理、加强农民工社会保障体系建设、重视村镇规划等，来解决宅基地利用中存在的问题。于华江、王瑾[8]认为，宅基地利用中问题的解决应该从宅基地审批程序、宅基地用地的规划管理、村级基层民主建设、乡(县)级土地管理部分的权责明晰等视角来进行解决。已有的研究成果均提出从多个领域采取协作方式来解决问题。然而，也存在需要改进的地方，主要包括现有的研究成果对制度变迁的研究不够充分，缺乏从制度架构的角度分析宅基地利用中的弊端；同时，农民对宅基地的传统理念也对宅基地的利用产生很大的作用。目前，学术界对传统理念的影响还没有给予足够的重视。

2 农村宅基地退出意愿

学术界对农村宅基地退出意愿的探索，可以从研究视角、指标选择、研究方法和研究结论4个方面进行梳理。

2.1 研究视角

已有的研究成果从不同的研究视角来探索宅基地退出或退出意愿的影响因素。这些研究视角主要包括户籍制度[10]、农民工进城落户[11]、宅基地确权[12]、农民宅基地产权认知[13]、农民工代际差异[14]、非农就业[15]等，还有的研究以贫困地区为研究区域[16]，并分别从这些视角探索了农村宅基地退出的影响因素。

2.2 指标选择

在指标选择上，大部分研究成果选取的指标具有趋同性，而且相同部分的比例并不小；个别研究根据自己的研究视角对部分指标进行了调整。从评价指标上看，主要包括农民(工)的个人因素(如年龄、性别、婚姻、教育程度等)，家庭因素(如非农收入比重、非农就业率、赡养老人数和抚养子女数等)、社会保障因素(是否参加养老保险、是否参加医疗保险等)和宅基地禀赋因素(如宅基地面积、距离城镇远近、是否确权等)。

2.3 研究方法选择

在研究方法上，多采用计量模型，个别研究采用的是描述性统计分析法。在宅基地退出影响因素探索中，使用的计量模型主要包括有序Probit模型[5,17]、二元Logit模型[18]、Ordered Logit模型[19]、二元Logistic模型[6,14,20]、多元排序选择模型[7]和双差分析法[10]等。此外，描述性统计分析方法也在部分研究中得到运用[16,21]。

2.4 研究结论比较

由于采用了不同的研究视角、不同的研究方法，以及不同的研究区域，关于农村宅基地退出影响因素的探索，研究结论大部分都不相同，仅在个别研究中影响因素对宅基地退出意愿的作用是相似的。从代际差异的视角，对第一代农民工和第二代农民工，受教育程度、供养系数和农村基础设施满意程度都有“推力”作用，有无专业培训经历或证书、是否签订劳动合同、区位、单位性质等，均产生“拉力”作用；而其他因素对第一代、第二代农民工产生的影响则有所差异[14]。户籍制度改革能够增加宅基地退出意愿[10]。农民工的宅基地退出意愿主要受宅基地保障功能(反向)、经济补偿期望值(正向)、家庭经济收入状况(正向)、技能培训(正向)、家庭赡养人口状况(反向)等因素的影响[11]。农户是否愿意退出宅基地，主要由原有宅基地和房产的可能损失和预期收益、生活需要及生活习惯所决定的；原有宅基地越大、农户就业和农业收入占比越高、老年人数、习惯于分散居住等因素，对退出宅基地意愿产生负面影响。这些结论比较符合实际。经济发展水平不同的地区，宅基地退出的影响因素也并非完全一致或者影响程度不同[22-23]。

2.5 研究评述

在农村宅基地退出意愿的研究中，研究视角、评价指标体系、研究方法和研究结论四者之间存在联动和逻辑上的联系。从研究视角上分析，缺乏对宅基地退出中其他行为人的分析，如在增减挂钩中地方政府推动宅基地退出的动因和收益，中央政府在宅基地退出中如何平衡自己、地方政府和农户三者之间的利益等；对农户宅基地退出心理认知的探索也需要加强。此外，探索宅基地退出意愿的研究视野仍需不断拓宽，要把宅基地退出置于社会正义、城乡二元社会体制破解、城市化红利分享、城乡一元化土地市场建设等视野下去思考。在评价指标体系上，存在不够全面等现象，缺少指标间的相关性检验。在研究方法上相对单一，缺乏对农民工或地方政府关于宅基地退出决策的研究；缺少社会学、心理学等学科的研究方法使用。在研究结论方面，由于抽样调查方法的局限性，以及研究地域的差异，部分研究结论并不具有普适性，但具有地域性的实践价值。

3 农村宅基地退出机制

《现代汉语辞海》对机制的解释为：①机器的构造和工作原理；②有机体的构造、功能和相互关系；③泛指自然现象、社会现象的内部组织和运行变化的规律等。本研究认为第2种解释更适合于对宅基地退出机制的探索，即关于宅基地退出机制的探索就是研究宅基地退出机制由哪些部分构成、各部分的功能，以及各部分之间的联系。关于宅基地退出机制的探索，已有的研究成果主要包括退出机制的构成、研究方法和研究结论三部分。事实上，有关宅基地退出的研究中，涉及到宅基地退出机制的成果并不多。这也说明退出机制的探索并没有引起学术界的关注。

3.1 退出机制构成

关于宅基地退出机制构成的研究，不同的研究结合具体案例探索了退出机制的主要组成部分，其构成有相同的部分，同时也存在差异。欧阳安蛟[24]探索了宅基地退出机制的政策目标、基本思路和配套政策等。赵强军[25]从土地制度、人员管理、资金管理和服务管理等方面，探索了宅基地退出机制的构成。于跃龙[26]从退出模式、补偿标准和收益分配等3个方面，研究了宅基地退出机制的构成。孔东菊[27]认为宅基地退出机制主要包括：明确宅基地所有权人，建立退出平台，确立合理的补偿等。梁发超[28]指出从土地发展权的视角分析，宅基地退出机制由管制机制、法律保障机制、地籍调查、补偿机制、资金机制和权利意识等部分构成。陈先鹏、谭永忠[29]采用比较法分析了处于不同经济发展阶段地区宅基退出机制的区域差异，主要包括运作模式、退出方式、利益主体、成本投入、实施成效和存在问题等6个方面。罗亚海[30]从公共政策理论的视角分析了宅基地退出制度的制度要素、利益补偿和退出程序，以及制度体系化和保护方式，退出机制的权益归属等问题。这为宅基地退出机制的构建提供了新的研究视角。

3.2 研究方法选择

已有的研究成果主要采用了案例分析法、比较分析法等方法，来研究宅基地退出机制的构成。张秀智、丁锐[31]结合辽宁省、湖南省和北京市的3个村庄，来分析宅基地退出机制的构建。卢艳霞等[32]采用案例法分析了浙江丽水、海宁等地的农村宅基地退出模式。比较分析法也被运用到宅基地退出机制的构建研究中。陈先鹏、谭永忠[29]采用比较分析法探索了浙江省嘉善县胡家埭村和江西省兴国县高寨村宅基地退出机制的异同。事实上，张秀智、丁锐[31]的研究也应用了比较分析法。也有一些研究使用了定性分析法，如欧阳安蛟[24]、梁发超[28]、彭小霞[33]等人的研究成果。

3.3 退出机制构建

一些研究为宅基地退出机制的建立和完善提出了中肯的意见和建议。农村宅基地退出机制的建立和完善，需要涉及多个方面，因此，相关政策建议通常也关系到其他制度的改革。此外，由于研究地域和研究方法的差异，不同的研究提出的政策建议在基本部分相同的前提下，存在一定的差异性。农村宅基地退出机制的建立应以保障农户对宅基地的合法权益、不增加合法占用农户的经济负担为基本前提，重点是建立农村宅基地收回补偿制度、健全多元化的农村住房保障体系、实施农村宅基地有偿使用制度和健全农村宅基地整理、置换、复垦机制[34]。张秀智、丁锐[31]通过3个典型案例研究表明，政府财政投入和集体产权设置是影响宅基地退出的主导因素，而农民就业模式、农民土地依赖度和农村发展的地区特色是关键的微观因素。张世全等[35]通过对河南省商丘市农村宅基地退出实践的探索，提出了农村宅基地退出机制是农村土地使用制度改革的重要内容和突破口，坚持宅基地退出与土地整治、增减挂钩相结合，建立宅基地退出补偿机制并需要资金支持。也有学者从法规建设和“土地财政”转型的视角，提出了宅基地退出机制的看法。彭小霞[33]认为，应从完善宅基地退出的立法、打破政府对“土地财政”依赖、提高农民在宅基地退出中的主体地位等方面完善农村宅基地退出机制。

3.4 研究评述

关于宅基地退出机制研究的评述。与宅基地退出影响因素相比，学术界对宅基地退出机制的探索并不多。由于受到资料收集的困难性、问题本身的复杂性等因素的制约，部分研究成果对宅基地退出机制的构成等，研究成果的系统性有待提高。由于宅基地退出机制更多地属于制度架构层面，对该问题的研究方法多采用了质性方法，比如案例分析法和定性分析法，还需要加强定量研究。宅基地退出机制建立和发展的政策建议，在已经发散性探索的基础上，仍然需要拓展研究范围，包括宅基地资产属性、资源配置和利益分配制度等。农户的宅基地退出与人口城镇化密切联系起来。因为农户的宅基地退出意愿与城镇化意愿存在互馈的关系[36]。此外，宅基地退出具有典型的地域性，未来构建宅基地退出机制也必须结合研究区域的地域特征，譬如沿海地区有大量的乡镇企业和家庭作坊，当地很少有闲置的宅基地，大部分农户将旧房或者多余的宅基地建房出租给外来农民工。部分农民将自家宅基地作为生产场地，以家庭作坊的形式进行企业生产。因此，在沿海地区宅基地的退出机制构建，应该与外来务工人员住宿、产业结构升级等协同解决。

4 农村宅基地退出模式

近年来，“增减挂钩”政策逐渐引起了学术界的关注，并取得了一定研究成果。其中，增减挂钩政策下的宅基地退出模式，是学术界关注的焦点之一。关于增减挂钩政策下宅基地退出的探索，已有的研究成果主要集中在3个方面，即宅基地退出的模式及其构成、绩效评价、存在的不足与未来改革。学术界对增减挂钩政策下的宅基地退出模式的研究，主要集中在重庆“地票”模式、天津“宅基地换房”模式和浙江嘉兴的“两分两换”模式，对其他的模式也进行了探索。

4.1 重庆“地票”模式

在重庆“地票”模式中市场起主导作用，是一种趋于市场机制的治理结构，受限于城市规划和土地规划，“挂钩”指标利用效率低，但在耕地保护方面有较好的表现[37]。该模式突出了区域协调在空间组织中的互补性功能[38]。重庆“地票”模式存在“落地困境”和“供给困境”。重庆的“地票”模式还存在以下不足之处，指标具有很高的价值在制度设计时被忽视等缺陷[39]。未来此种模式改革，要重视指标市场交易与规划建设用地流转市场相结合[40]，妥善处理政府的职能和角色[39,41]，地票收益分配和农民权益保护[38]等。

4.2 天津“宅基地换房”模式

天津“宅基地换房”模式在土地制度改革、“三农”问题解决等方面具有重要意义。“宅基地换房”模式是有效的土地制度创新，能够解决“三农问题”、统筹城乡发展[42]；该模式是解决大城市地区农村城市面临的土地和资金问题可供选择的模式之一[43]；转变了以往“摊大饼”的城市发展模式，为农民提供了就业和增收机会[41]。同时，天津“宅基地换房”模式有一定的实施背景和自身缺陷。该模式的发生条件是经济发达地区，特别是在大城市的城乡结合部，非农就业率高，农业不再是主要的生存依赖；而且，这些地区的土地单位价值高，能够实现资金平衡[32,42]。这种模式在利益分配上仍存在问题。张海鹏[31]研究指出，天津“宅基地换房”模式没有实现各方利益的均衡分配。未来“宅基地换房”模式的改革和完善，需要做好城市规划和土地规划，完善社会保障制度，创造条件增加农民收入等[44]；兼顾中央、地方和农民的利益[42]。

4.3 浙江嘉兴“两分两换”模式

嘉兴“两分两换”的主要内容是：将农村宅基地与承包地分开、将农民住房拆迁与农村征地分开；农民以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，加快农村新社区建设[45-46]。该模式在土地规模集约利用、提高农民生活质量、破解城乡二元体制等方面，具有积极作用[47]；实现了新农村建设的内涵拓展和层次提升[48]。同时，嘉兴的“两分两换”模式在实施中也存在需要改进的地方。主要包括现代农业经营组织少，土地承包经营权换保障的财政资金压力大，需要调整的基本农田和耕地的面积大，受到土地利用规划的限制[47]。今后，嘉兴的“两分两换”模式仍需要不断完善。农户土地流转应坚持农户自愿原则，切实维护农户的合法权益[49]。

4.4 三种模式的文献梳理

学术界对“增减挂钩”背景下的农村宅基地退出模式进行了研究，并取得了一定成果。从总体上说，这3种模式在促进城乡协调发展、提高农民生活质量、缓解城乡土地供需矛盾等方面具有积极作用。同时，也指出了每种模式实施的社会经济背景、存在的不足以及未来的改进方向等。在已经实施的几种模式中，仍然存在农民土地权益受侵害、农民的国民地位受歧视等现象。一些模式仅仅重视耕地占补的数量平衡，而忽视了质量平衡。增减挂钩的土地政策是一种“虚假城镇化”并非基于“人的城镇化”，只是延续着城市扩张的逻辑[50]。“增减挂钩”是一种“发展主义”思维下的发展，进而大肆展开征地拆迁并演变为强征强拆，甚至引发一系列恶劣的社会事件[51]。这两个观点指出了“增减挂钩”的本质缺陷。作为一种土地政策，它还是有进步的，需要在以后从理论和实践两个方面共同来完善。在已有的研究成果中，仍存在需要继续深入探索的地方：①尽可能增大市场机制的作用和缩小政府的干预范围；②建立促进社会公平和正义、维护农民权益的利益分配机制；③借鉴国外的先进经验和做法，比如可转移发展权制度在宅基地退出中的应用。

5 农村宅基地退出补偿

学术界对此问题的探索主要集中在3个方面，即宅基地退出补偿的影响因素、补偿模式和补偿标准测算等。

5.1 退出补偿的影响因素

关于宅基地退出补偿的影响因素研究，不同学者之间的研究思路具有相似性，即遴选评价指标体系、问卷调查、建模和分析结果等研究过程。当然，不同的文献其研究视角有一定差异。许恒周[52]从农户受偿意愿的角度，测算了山东省临清市农户退出宅基地的平均受偿意愿；其中，年龄、外出务工年限、家庭农业收入占比、家庭供养系数等，对宅基地退出受偿意愿有正向显著影响。胡银根、张曼[53]通过对武汉城市圈的研究发现，不同农民工个体之间的补偿意愿存在较大差异；就农民工整体而言，宅基地退出意愿、农业收入比重、宅基地产权认知和地区因素等，对补偿意愿影响较显著。彭长生[54]从农户分化的类型和程度，测算了不同因素对宅基地退出补偿模式选择的影响；非农就业、家庭年收入、是否在城镇拥有住房、是否参加新型农村养老保险等，对货币补偿模式选择意愿有显著的正向影响。

5.2 补偿模式选择

在宅基地退出补偿模式选择上，各地区均根据本区域的经济社会发展背景，以及退地农户的意愿因地制宜地选择了适宜的补偿模式。天津的“宅基地换房”模式、重庆的“地票”模式、成都的“拆院并院”模式和浙江嘉兴的“两分两换”模式等，对宅基地退出农户采取的补偿模式均不相同。根据各地宅基地退出补偿模式的具体实践，当地经济发展水平是影响模式选择的最重要因素[55]。但总体来说，在城乡建设用地增减挂钩背景下，农村宅基地退出的补偿模式存在农民土地权益受损的现象[56-57]。

5.3 补偿标准测算

学术界对农村宅基地退出补偿标准的测算，探索的相对较少。许恒周[52]采用的条件价值评估法(CVM)测算出山东省临清市农户退出宅基地的平均受偿意愿是704.22元/m2。胡银根等[53]根据宅基地对农民发挥的主要功能来确定补偿测算模型，河南省商丘市偏远地区宅基地在不考虑期权价值的情况下为317.60元/m2。宅基地使用权价值补偿以宅基地使用权价值为基础，通过评估、协商交易方式而确定[58]。关于宅基地退出补偿标准的确定，还需要学术界不断进行深入探索。

5.4 研究评述

从总体上看，关于农村宅基地退出补偿的研究相对比较薄弱，研究方法有待丰富，研究视野也需要不断拓展。在宅基地退出补偿方面，首先，要把退地农户置于与地方政府地位平等的位置上。从本质上讲，宅基地退出的补偿制度间接反映的是农民的社会地位和政治力量问题。只有改变农民与地方政府之间的政治力量对比，才能保障宅基地退出中农民土地权益不受侵害。其次，要通过市场机制来确定退地补偿标准。虽然政治干预和市场机制均有利弊，但随着社会经济的发展，政府和市场应该有明确的分工。在宅基地退出中，政府的作用主要在于进行制度创新，宅基地退出补偿标准的制定应该以市场机制为主。最后，借鉴国外的可转移发展权市场，根据宅基地发展权的供需平衡来决定补偿价格。此外，宅基地退出的补偿应该由农民独自占有还是由农民和农村集体组织共同分享，也需要从理论和实践两个方面共同探索。

6 国外研究进展

因农村宅基地是我国城乡两元体制下的特殊产物，在国外的已有文献中对农村宅基地退出的研究较少。不过，仍有一些研究成果值得学习和借鉴。城市和农村是两个不同但又并存的系统，城市化经常引起土地资源在城市和农村之间进行竞争[59]。获取以土地出让为核心的财政收入是最近一轮土地争端产生的主要根源[60]，激化了城乡之间在土地资源配置上的矛盾，同时也反应出耕地保护与经济发展之间的利益冲突。中国发达地区与欠发达地区之间的土地发展权交易，能够促进耕地保护和经济发展双重目标的完成[61]。中国农民工的大量外迁(从乡村到城镇)产生了几种对比性的土地利用趋势，即城市地区不断增加的土地需求以高质量的耕地占用为代价，农村地区居住用地面积总量的增加和“空心村”的出现[62]。城乡土地的双轨制度增加了中国土地利用问题的复杂性[63]。如何破解城乡土地资源配置的不平衡，尤其是城镇新增建设用地的供需矛盾，称为中国各级政府面临的主要挑战之一。在此背景下，城乡建设用地增减挂钩政策就应运而生。客观评价，“增减挂钩”政策是减少经济发展和土地保护之间冲突的一种有效方法。城乡建设用地增减挂钩下成都市农村宅基地整理表明，该项政策不仅仅改善了农民的居住环境，还改变了农村社会、经济和组织功能，提升了农民经济条件和生产模式、生产方式的转变[64]。然而，该项政策在实施的过程中仍存在一定的弊端。城乡建设用地增减挂钩政策实施中涉及到不同的利益相关者，他们在地位、资源和特征等方面均有差异，因此存在利益不平衡是不可避免的，基于此，需要构建一项制度来规范他们之间的行为、提高该项政策的效率[65]。此外，农村建设用地所有权的模糊、公共利益概念的不明晰和各级政府权益的交叉重叠等，也给城乡建设用地增减挂钩政策的实施带来了障碍[66]。有研究表明，基于地方状况的以集体为基础的农村居民点整治，有利于提高当地居住环境、增加农用地规模和促进农村工业化发展，是未来农村土地整治的主要方式之一[67]。随着我国宅基地退出研究的深入和实践的推进，未来国外关于我国宅基地退出的文献和成果会逐步增加。

7 未来研究展望

在宅基地退出制度研究中，需要丰富研究方法、开拓研究视野，结合社会公平与正义、城乡二元社会体制破解、农民和城镇居民同等地位等原则进行。同时，要加强宅基地退出市场机制的探索，分析在宅基地退出过程中政府与市场的边界等问题。重视宅基地保值增值的意义、条件、困境和措施等方面的研究。深化对宅基地退出制度特别是制度构成的探索，结合利益冲突与协调、城乡一体化土地市场建设、政府与市场的边界划分等，构建实现宅基地保值增值的市场化退出机制。同时，要重视社会学、心理学等学科在宅基地退出中的应用。

在宅基地退出制度改革的未来研究中，应加强以下几个方面：其一，宅基地退出制度改革要体现出未来的社会公平与正义。Ely和Morehouse[68]认为，土地利用的社会目标之一是财富的生产和分配的平衡。当前的宅基地制度有其历史合理性[69]，但该项制度在当前已成为损害农民和农村的“合法性”工具。在宅基地退出制度改革中，要体现宅基地资产价值，使农民获得应有的补偿。其二，宅基地退出制度改革要推动宅基地从“占有主义”向“利用主义”转变，发挥和提高土地资源的利用效益。在过去，宅基地制度强调的是社会稳定，比较重视产权；而作为土地类型之一的宅基地是全社会共同的财富，当其受限时造成了全社会土地资源利用效益的降低，存在着伦理问题[2]。因此，当前的宅基地退出制度改革应该以提高利用效益为目标。其三，宅基地退出制度改革，有利于推动甚至引领我国土地制度未来改革的方向。宅基地退出制度改革要符合城乡一体化土地市场建设的需要，体现出宅基地从资源到资产属性的转变，有利于发展农村土地资产市场等。其四，宅基地退出制度改革，要以市场机制为主、以政府干预为辅，明晰在宅基地配置中政府与市场的边界。市场机制和政府干预作为资源或资产配置的基本手段，两者的关系应该符合社会经济发展的实际需要。只有在资源的市场配置出现问题时政府才应该去干预，而不是取代正常的市场配置[70]。通过建立市场机制来配置宅基地的退出，有利于体现宅基地的真正价值、防止地方政府的不当干预等。因此，构建宅基地退出的市场机制，是促使农民退地行为积极响应的制度改革方向。此外，还应该重视对宅基地退出中农户行为响应机制、治理结构模式等问题的探索[71]。

[1]刘彦随，龙花楼，陈玉福，等.中国乡村发展研究报告——农村空心化及其整治策略[M].北京：科学出版社，2011.

[2]Brown,Howard James.Land Use & Taxation:Applying the Insights of Henry George[R].Lincoln Institute of Land Policy,1997.

[3]田光进，刘纪远，庄大方.近10年来中国农村居民点用地时空特征[J].地理学报，2003，58(5)：651-658.

[4]宋伟.中国农村宅基地整理潜力估计[J].中国农学通报，2014，30(33)：301-307.

[5]黄璐水，罗海波，钟锋.贵州省农村宅基地退出的障碍因素调研与对策建议 [J].中国农业资源与区划，2014，35(4)：94-99.

[6]杨璐璐.沿海地区农民宅基地退出意愿的实证研究：以福建省晋江市为例[J].财经问题研究，2016，(1)：123-129.

[7]邢姝媛.农村宅基地退出补偿机制建立研究：以陕西省为例[J].中国农业资源与区划，2016，37(1)：115-119.

[8]于华江，王瑾.我国农村宅基地管理调查分析：基于陕西、浙江和河南等地的农户问卷调查[J].中国农业大学学报：社会科学版，2008，25(2)：155-162.

[9]陈春.我国农村居民点用地存在的问题及原因[J].中国农业资源与区划，2010，31(6)：3-7.

[10]朱新华.户籍制度对农户宅基地退出意愿的影响[J].中国人口·资源与环境，2014，24(10)：129-134.

[11]张怡然，邱道持，李艳，等.农民工进城落户与宅基地退出影响因素分析：基于重庆市开县357份农民工的调查问卷[J].中国软科学，2011，(2)：62-68.

[12]许恒周，吴冠岑，郭玉燕，等.宅基地确权对不同代际农民工宅基地退出意愿影响分析：基于天津248份调查问卷的实证研究[J].资源科学，2013，35(7)：1423-1429.

[13]彭长生.农民宅基地产权认知状况对其宅基地退出意愿的影响：基于安徽省6个县1413户农户问卷调查的实证分析[J].中国农村观察，2013，(1)：21-33.

[14]许恒周，殷红春，石淑芹.代际差异视角下农民工乡城迁移与宅基地退出影响因素分析：基于推拉理论的实证研究[J].中国人口·资源与环境，2013，23(8)：75-80.

[15]严燕，杨庆媛，张佰林，等.非农就业对农户土地退出意愿影响的实证研究[J].西南大学学报：自然科学版，2012，34(6)：128-132.

[16]张秋琴，罗海波，严金明，等.贵州省农村宅基地退出潜力评估研究：基于3个典型样本区的农户意愿调查分析[J].贵州大学学报：社会科学版，2014，32(1)：46-52.

[17]陈霄.农民宅基地退出意愿的影响因素：基于重庆市“两翼”地区1012户农户的实证分析[J].中国农村观察，2012，(3)：26-37.

[18]周丙娟，饶盼.基于农户视角下的宅基地退出意愿实证分析[J].江西农业学报，2014，26(4)：121-124.

[19]李瑞琴.农村宅基地退出的农户响应研究：基于四川省成都市12村486个样本农户的分析[J].农业技术经济，2014，(4)：43-52.

[20]黄贻芳，钟涨宝.不同类型农户对宅基地退出的影响：以重庆梁平县为例[J].长江流域资源与环境，2013，22(7)：852-857.

[21]彭长生，范子英.农户宅基地退出意愿及其影响因素分析：基于安徽省6县1413个农户调查的实证研究[J].经济社会体制比较，2012，(2)：154-162.

[22]夏敏，林庶民，郭贯成.不同经济发达水平地区农民宅基地退出的影响因素：以江苏省7个市为例[J].资源科学，2016，38(4)：728-737.

[23]孙雪峰，朱新华，陈利根.不同经济发展水平地区宅基地退出意愿及其影响机制研究[J].江苏社会科学，2016，(2)：56-63.

[24]欧阳安蛟.农村宅基地使用管理制度研究[D].杭州：浙江大学，2010.

[25]赵强军.农户宅基地退出机制研究：以杨凌及周边地区为例[D].杨凌：西北农林科技大学，2012.

[26]于跃龙.我国农村宅基地提出机制研究[D].北京：中国地质大学，2013.

[27]孔东菊.户籍改革背景下农村宅基地退出机制研究[J].华南农业大学学报：社会科学版，2014，13(4)：46-53.

[28]梁发超，袁立虎.土地发展权视角下农村宅基地退出机制的构建[J].资源开发与市场，2014，30(6)：722-726.

[29]陈先鹏，谭永忠.不同经济发展阶段地区农村宅基地退出机制比较[J].国土资源情报，2014，(7)：46-51.

[30]罗亚海.公共政策理论视角下农村宅基地退出机制论析[J].求索，2015，(2)：114-119.

[31]张秀智，丁锐.经济欠发达与偏远农村地区宅基地退出机制分析：案例研究[J].中国农村观察，2009，(6)：23-32.

[32]卢艳霞，胡银根，林继红，等.浙江农民宅基地退出模式调研与思考[J].中国土地科学，2011，25(1)：3-7.

[33]彭小霞.农民权益保护视角下农村宅基地退出机制之完善[J].农村经济，2015，(4)：9-13.

[34]欧阳安蛟，蔡锋铭，陈立定.农村宅基地退出机制建立探讨[J].中国土地科学，2009，23(10)：26-30.

[35]张世全，彭显文，冯长春，等.商丘市构建农村宅基地退出机制探讨[J].地域研究与开发，2012，31(2)：82-86.

[36]于伟，刘本城，宋金平.城镇化进程中农户宅基地退出的决策行为及影响因素[J].地理研究，2016，35(3)：551-560.

[37]顾汉龙，冯淑仪，曲福田.重庆两类城乡建设用地增减挂钩模式的比较[J].中国土地科学，2014，28(9)：11-16.

[38]邱继勤，邱道持.重庆农村土地交易所地票定价机制探讨[J].中国土地科学，2011，25(11)：77-81.

[39]谢新.指标控制下城乡土地流转微观机制分析：以成渝地票实践为例[J].中国农村经济，2012，(12)：17-31.

[40]吴义茂.建设用地挂钩指标交易的困境与规划建设用地流转：以重庆“地票”交易为例[J].中国土地科学，2010，24(9)：24-28.

[41]张海鹏.我国城乡建设用地增减挂钩的实践探索与理论阐释[J].经济学家，2011，(11)：22-27.

[42]杨成林.天津市“宅基地换房示范小城镇”建设模式的有效性和可行性[J].中国土地科学，2013，27(2)：33-38.

[43]孟广文，盖盛男，王洪玲，等.天津市华明镇土地开发整理模式研究[J].经济地理，2012，32(4)：143-148.

[44]魏凤，于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素的实证分析：基于3个区县521户的调查数据[J].中国土地科学，2013，27(7)：34-40.

[45]仇恒喜，汪雷.“两分两换”助推农村土地制度变迁：基于嘉兴经验的理论分析[J].经济社会体制比较，2010，(6)：89-93.

[46]周林洁.“两分两换”：嘉兴快速稳健推进新型城镇化的理性选择[J].城市发展研究，2011，18(3)：13-16.

[47]徐保根，杨雪锋，陈佳骊.浙江嘉兴市“两分两换”农村土地政治模式探讨[J].中国土地科学，2011，25(1)：37-42.

[48]方芳，周国胜.农村土地使用制度创新实践的思考：以浙江省嘉兴市“两分两换”为例[J].农业经济问题，2011，(4)：32-35.

[49]李勇，杨卫忠.农户农地经营和宅基地使用权流转意愿研究：以浙江省嘉兴市“两分两换”为例[J].农业技术经济，2013，(5)：53-60.

[50]谭明智.严控与激励并存：土地增加挂钩的政策脉络及地方实施[J].中国社会科学，2014，(7)：125-143.

[51]叶敬忠，孟英华.土地增减挂钩及其发展主义逻辑[J].农业经济问题，2012，(10)：43-51.

[52]许恒周.基于农户受偿意愿的宅基地退出补偿及影响因素分析：以山东省临清市为例[J].中国土地科学，2012，26(10)：75-81.

[53]胡银根，张曼，魏西云，等.农村宅基地退出的补偿测算：以商丘市农村地区为例[J].中国土地科学，2013，27(3)：29-35.

[54]彭长生.农户分化对农村宅基地退出补偿模式选择的影响分析：基于安徽省的农户调查数据[J].经济社会体制比较，2013，(6)：133-146.

[55]蔡国立，徐小峰.地方宅基地退出与补偿典型模式梳理与评价[J].国土资源情报，2012，(7)：37-41.

[56]易小燕，陈印军，肖碧林，等.城乡建设用地增减挂钩运行中出现的主要问题与建议[J].中国农业资源与区划，2011，32(1)：10-13.

[57]任平，吴涛，周介铭.城乡建设用地增减挂钩制度实施绩效分析与评价[J].中国农业资源与区划，2014，35(6)：25-31.

[58]徐小峰.城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地退出补偿研究：以湖北省鄂州市为例[D].武汉：华中农业大学，2012.

[59]Yu,Ann T W Wu Yuzhe,Zheng Bibo,et al.Identifying risk factors of urban-rural conflict in urbanization:a case of China[J].Habitat International,2014,44:177-185.

[60]Whiting Susan.Values in land:fiscal pressures,land disputes and justice claims in rural and peri-urban China[J].Urban Studies,2011,48(3):569-587.

[61]Wang Hui,Tao Ran,Wang Lanlan,et al.Farmland preservation and land development rights trading in Zhejiang,China[J].Habitat International,2010,34:454-463.

[62]Chen Ruishan,Ye Chao,Cai Yunlong,et al.The impact of rural out-migration on land use transition in China:Past,present and trend[J].Land Use Policy,2014,40:101-110.

[63]Liu Yansui,Fang Fang,Li Yuheng.Key issues of land use in China and implications for policy making[J].Land Use Policy,2014,40:6-12.

[64]Huang Chun,Deng Liangji,Gao Xuesong,et al.Rural housing land consolidation and transformation of rural villages under the “coordinating urban and rural construction land” policy:a case of Chendu City,China[J].Low Carbon Economy,2013,(4):95-103.

[65]Tang Ying,Mason J.Robert,Wang Yubo.Governments’ functions in the process of integrated consolidation and allocation of rural-urban construction land in China[J].Journal of Rural Studies,2015,42:43-51.

[66]Tang Ying,Mason J.Robert,Sun Ping.Interest distribution in the process of coordination of urban and rural construction land in China[J].Habitat International,2012,36:388-395.

[67]Li Yurui,Liu Yansui,Long Hualong,et al.Community-based rural residential land consolidation and allocation can help to revitalize hollowed villages in traditional agricultural areas of China:evidence from Dancheng County,Henan Province[J].Land Use Policy,2014,39:188-198.

[68]R.T.Ely,E.W.Morehouse.Elements of Land Economics [M].New York:Macmillan,1924.

[69]王卫国.中国土地权利研究[M].北京：中国政法大学出版社，1997.

[70]曹沛霖.政府与市场[M].杭州：浙江人民出版社，1998.

[71]张勇，汪应宏.农村宅基地退出补偿研究综述[J].中国农业大学学报，2016，21(3)：151-160.

Study on the Exiting Strategy of Rural Residential Land in China

FANHui1,2,LIUWei-dong1,SHANNa-na3

(1.Institute of Land Science and Real Estate,Zhejiang University,Hangzhou 310058,China；2.College of Urban and Environmental Science,Xinyang Normal University,Xinyang 464000,China；3.Research institute of sail,fertilizer and agricultural water conservation,Xinyang Academy of Agricultural Sciences,Urumqi 830091，China)

It is of great importance for farmers to abandon rural residential land to increase the efficiency of land use and optimize the allocation of land resources.The explorations of exiting from rural residential land are related to the direction of the land system reform,the maintenance of rights and interests of farmers’ land.Furthermore,it also contributes to solve the boundary between the government and market.This study reviews the existing research achievements from the willingness,mechanism,mode and compensation of exiting from rural residential land.At the same time,the study looks forward to the research directions of exiting of rural residential land in the future,from the perspectives of the social equity and justice,the emphasis on land utilization,the guides of the directions of land system reform and attaching great importance to the roles of market mechanism in the allocation of land resources.

rural land;exiting from rural residential land;exit mechanism

10.3969/j.issn.1009-4210.2016.05.003

2016-04-15；改回日期：2016-06-28

河南省教育厅人文社会科学研究项目(2016-GH-086)

范 辉(1979—)，男，博士生，讲师，从事土地资源经济研究。E-mail：fanhuie2002@163.com

F321.1

A

1009-4210-(2016)05-016-10