大连市房地产开发资金来源与价格波动关系研究

王国力，葛丹华（.辽宁师范大学城市与环境学院，辽宁大连6029；2.东北财经大学，辽宁大连6025）

大连市房地产开发资金来源与价格波动关系研究

王国力1，2，葛丹华1
（1.辽宁师范大学城市与环境学院，辽宁大连116029；2.东北财经大学，辽宁大连116025）

基于大连市当前快速上涨的房价问题，根据大连市2004-2012年房地产开发资金来源与房地产价格数据，在利用ADF法对各个时间序列数据进行检验的基础上，运用Granger因果关系检验模型对大连市房地产开发资金来源变动与房价变动之间的因果关系进行分析，并运用灰色关联度方法对与房价有显著Granger因果关系的资金来源之间的关联度进行实证研究。研究结果显示：利用外资与房价的变化并没有直接的因果关系，大连市房地产是以其他资金来源为主，国内贷款和自筹资金对总的资金开发来源的影响处于同一水平。

房地产开发资金来源；房地产价格；Granger因果关系检验；灰色关联度

1　问题的提出与文献评述

房地产价格不但关系到国家经济的健康稳定发展，而且与人们的利益切实相关［1］。自上个世纪90年代国家出台了一系列关于住宅商品化和鼓励房屋消费的政策以来，我国房地产市场呈现出较快的增长势头，然而在发展过程中也带来了房价快速上涨的问题。

目前，经济学和房地产学界的专家学者们分别从土地价格、外资、银行信贷、货币金融政策及宏观经济政策与房地产价格之间的关系角度进行研究。（曾向阳，张安录；赵贺［2］；刘琳，刘洪玉［3］）等从地价与房价关系角度研究，曾向阳，张安录［4］得出：地价的增长是相对平稳的，并且短期内对房价有显著的影响，在长期，对房价无显著影响；柴婷昱［5］刘莉亚［6］的结论是：大量境外资金流入国内房地产市场，推动房价上涨，影响我国房地产市场的健康发展，对豪华住宅价格指数上升起到的作用尤其显著；郭娜和梁琪［7］与刘杨梅和徐邓耀［8］研究发现银行贷款周期与房地产发展周期之间存在互动关系，金融信贷直接刺激我国房地产业的飞速发展；（韩冬梅，屠梅曾；刘莉亚，苏毅［9］；梁云芳，高铁梅［10］）韩冬梅，屠梅曾等［11］认为货币政策能有效地调控房地产市场，可通过货币政策手段控制房地产市场过热及抑制房价泡沫，上述分析仅侧重二者之间的短期静态影响，并未从长期动态影响的角度分析；（刘琳，岳国强，刘立民［12］；沈悦，刘红玉［13］）刘琳，岳国强［14］表示：房价的真实上涨与宏观经济基本面之间有密切联系。对于房价与宏观经济之间的关系只用定性方法分析，这样的研究结果仅从相关性的角度对房地产市场提出政策性建议，是片面的。

上述研究虽对宏观调控房地产市场提供了一定的理论依据，但仍不能解决在当前房地产政策调控下大连房价仍持续走高的问题。显然，影响大连房价的因素还有很多，所以有必要研究大连房地产投资来源的结构。本文即是在上述研究基础上，考虑区域间特殊性导致的发展差异，探讨大连市房地产资金来源与房价之间的关系。

2　数据来源与处理

本文利用从《大连市统计年鉴》整理出的2004-2013年各年房地产业中的国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源及房地产价格的时间序列数据构建相应指标。运用单位根检验法检验时间序列指标的平稳性，并通过格兰杰因果关系检验模型［15］分析房地产开发资金来源与房价之间的因果关系。

因原始数据中房地产资金来源中债券未发行过，且仅2004年有国家预算内资金，因此将二者并入其他资金来源。为便于比较，将国内贷款、利用外资、自筹资金及其他资金来源均除以房地产销售面积，可以计算出单位销售面积所分摊的投资额，并通过这四个变量分析大连市房地产资金来源与房地产平均销售价格间的关系。

3　计量检验

本文运用Granger因果关系检验模型分析大连市房地产开发资金来源与房地产价格之间的因果关系。格兰杰因果检验用于检验经济变量之间的因果关系。在对时间序列进行分析时，传统上要求数据是平稳的，但现实经济中的时间序列大多是非平稳的，而用非平稳变量进行回归分析则降低了检验的功效，结果往往是虚假回归问题的出现。

3.1单位根检验

为避免用非平稳时间序列直接进行因果关系分析而导致伪回归问题的产生，本文运用ADF检验法对房地产开发资金来源各指标及房价的变动量的平稳性进行检验。检验结果显示：原始序列含有单位根，而一阶差分后的各项指标均为平稳序列，不需要再进行协整检验，可以直接进行Grange因果关系检验。

3.2Grange因果关系检验

在对变量进行单位根检验之后，利用EViews 8.0软件对大连市房地产开发资金来源各项指标与房价做Granger因果关系检验，检验滞后阶数取1。

检验结果表明：AFI的变动与房价变化的伴随概率为0.8500，不能拒绝原假设，因此，利用外资的变动与房价的变化之间不存在直接的因果关系；而ADL 和AAF的变动与房价变化的伴随概率分别为0.0900 和0.0861，二者的伴随概率均小于0.1，拒绝原假设，因此在10％显著水平下成立；自筹资金的变动与房价变动的伴随概率为0.0004，小于0.05，所以在5％显著水平下成立。

3.3灰色关联度

灰色关联法，是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度，作为衡量因素间关联程度的一种方法。在系统发展过程中，若两个因素变化的趋势具有一致性，即同步变化程度较高，则认为二者关联程度较高；反之，则较低。其计算和分析方法如下：

（1）第一步：原始资料的初始化处理。

（2）第二步：计算绝对差。

（3）第三步：计算关联系数。

（4）第四步：计算关联度。

（5）第五步：判定主要影响因素。

根据计算方法的步骤顺序，经初始化、计算绝对差、关联度和关联系数等步骤，完成了关联系数计算表的计算，计算出关联度结果为：r01=0.7998，r02=0.7725，r03=0.8585。

由关联度数值得出：三种资金开发来源对总资金开发来源关联程度的排列顺序为：其他资金来源、国内贷款、自筹资金。

4　结论与讨论

4.1结论

4.1.1通过Grange因果关系检验我们可以看出：利用外资并不是导致大连市房价上涨的原因。由于之前我国的房地产市场投资过旺，境外资金大量涌入成为导致房价上涨的主要原因之一。所以我国在2006年出台了“外资限炒令”，对境外资金投资我国房地产做出了限制，这也是大连房地产资金来源中境外资金比例较低的原因。

4.1.2通过Grange因果关系检验可以得出：国内贷款、自筹资金和其他资金来源的变动是引起大连市房价持续攀升的主要原因。大连房地产开发资金主要来源由国内贷款，自筹资金和其他资金来源三大项构成，大连这种以国内贷款为主，几乎没有股权方式融资的资金来源特点非常明显。在改革开放和金融危机的双重影响下，民间资本发展壮大，由于房地产缺乏投资来源，大量的民营资本纷纷涌入房地产业，从而推动房价持续上涨。

4.2讨论

4.2.1合理引导民间资本流向

企业自有资金和其他资金来源是导致大连市房价上涨的重要原因。由于近年民间资本大量涌入大连市房地产市场，其又对加剧房价上涨产生极大影响，因此，政府应合理引导民间资本向其他行业投资，如投资回报相对较高且经营较稳定的高新技术企业，当然还要解决公平竞争和市场准入问题的体制上的障碍。这就需要国家制定相应的政策，积极鼓励民间资本向高科技领域方向投资。

4.2.2加强相关部门的监管和协调作用

近几年国家不断出台关于房地产开发融资的相关政策，尽管在这种市场背景下，国内银行贷款仍是大连市房价上涨的主要原因之一，这也充分说明大连市对于限制银行过度贷款给房地产业的政策并未全面实施，大部分房地产企业所依的融资方式仍然是银行贷款。因此，银行应提高对房地产开发企业资质和自有资金的要求，在房地产开发商贷款时，应加大对其各方面资质审查的力度进而限制自有资金或资质低的房地产企业贷款，避免因房地产业开发泛滥而引发的房价飞速上涨问题。

4.2.3加强国家宏观调控，加强住房保障体系

未来深化住房制度改革方向的主要出发点应为满足新市民住房需求，主要方向为建立购租并举的住房制度。正视城中村在城市发展过程中对满足租房需求的作用，实现有序规范化升级，开展城中村合作改造租赁公寓试点等。

［1］王嵩.大连市房地产价格影响因素研究［D］.硕士学位论文，大连理工大学，2011.

［2］赵贺.中国城市土地利用机制研究［M］.北京：经济管理出版社，2004：37-38.

［3］刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析［J］.数量经济技术经济研究，2003（7）：27-30.

［4］曾向阳，张安录，基于Granger检验的地价与房价关系研究［J］.中国土地科学，2006，20（2）：57-61.

［5］柴婷昱.论国际热钱对我国房地产和股票价格的影响与对策［J］.商业时代，2011（35）.

［6］刘莉亚.境外“热钱”是否推动了股市、房市的上涨—来自中国市场的证据［J］.金融研究，2008（10）.

［7］郭娜，梁琪.我国房地产市场周期与金融稳定—基于随机游走滤波的分析［J］.南开经济研究，2011（4）.

［8］刘杨梅，徐邓耀.房地产融资渠道多元化探析—基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析［J］.生态经济，2006（2）.

［9］刘莉亚，苏毅.上海房地产价格合理性研究［J］.经济学季刊，2005（3）：753-768.

［10］梁云芳，高铁梅.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析［J］.中国社会科学，2006（3）：74-84.

［11］韩冬梅，屠梅曾，等.房地产价格泡沫与货币政策调控［J］.中国软科学，2007（6）：9-17.

［12］刘立民.房地产价格的形成与决定—兼议北京房价为何居高不下［J］.城乡建设，2002（5）：24-25.

［13］沈悦，刘洪玉.房地产价格与经济指标的关系研究［J］.价格理论与实践，2002（8）：20-22.

［14］刘琳，岳国强.宏观经济背景与房地产价格上涨［J］.中国财经导刊，2005（21）：18-19.

［15］肖玲，占孙福.房地产价格与通胀关系实证研究［J］.商业时代，2008（32）.

（2016-05-21收稿刘晓佳编辑）

Study on the relationship between the source of funds and the price fluctuation of real estate development in Dalian City

WANG Guo-li et al
（1.Collage of Cities and Environment，Liaoning Normal University，Dalian 116029；2.Dongbei University of Finance and Economics，Liaoning Dalian 116025，China）

Based on Dalian，the rapid rise in prices，according to Dalian city 2004-2012 real estate development，sources of funds and real estate price data，in the inspection of all the time series data using the ADF method based，using Granger causality test model analysis of the causal relationship between large city real estate development funds source and house price changes，and the use of gray correlation degree method of prices and a source of funds for the significant Granger causality between the association degree of empirical study.The results showed that:the utilization of foreign investment and the price changes and there is no direct causal relationship，the Dalian City real estate is dominated by other sources of funding，the effect of domestic loans and self financing of total development funds sources in the same level.

real estate development fund source；real estate price；Granger causality test；grey relational degree

F293.3

A

1003-7853（2016）03-0004-03

王国力，辽宁师范大学城市与环境学院。