房地产开发项目开发方风险分析

邱 阳

沈阳旭强商业管理有限公司

房地产开发项目开发方风险分析

邱 阳

沈阳旭强商业管理有限公司

在市场经济条件下，房产项目面临着种类繁多的不确定因素，而且这些因素关系错综复杂，这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大，研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义。 本文从房地产开发方的角度，结合工作实践，分析房地产开发项目过程中存在的风险等，并提出相应的风险预控建议。

房地产；房地产开发方；风险；风险建议

引言：

由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。

一、人为因素引起的风险

人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。

项目的决策是项目成功与否的先决条件，房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识，这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外，决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性，因为下级作为执行层要依据决策来行事，而不确定的决策就会使下级无所适从。

组织风险来自组织内部和外部两个方面。首先，预防组织内部风险要有稳定的项目实施组织。对于一个稳定的组织，组织成员之间会形成良好的配合，组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化；经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中，不利于工作的开展。其次，公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序，使整个公司的办事效率降低。第三，加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员，从而使工作出现脱节；良好的协作也会使沟通更畅通，任务的完成变得更简单。 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业，项目开发涉及很多部门，外部关系更是纷繁复杂，因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等，这些部门是项目实施的直接外部领导，涉及各种手续的办理，与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件；各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位，这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。

合同是项目相关方合作的基本行为守则，是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益，这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。

开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等，涉及合同较多，故风险也较大。项目涉及相关方面的数量较多，相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目，是甲方协调沟通的重要工作。相关方之间存在的主要风险为协调风险，能把项目各方凝聚在甲方周围，做到“政令”统一是协调的目的。

二、经济方面的风险

房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。

宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素，政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后，房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。 针对宏观经济政策风险的建议如下。认真分析国家宏观经济政策，制定相应的应对策略；配合国家政策开发限价房、经济适用房、廉租房等政策性住房；在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房；开发不受新政影响的三四线城市地产项目；开发模式转变，由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。

市场是随时变化的，项目对市场的变化很敏感，因此市场给项目带来的风险是很重要的，也是不可避免的。对于房地产开发企业来说，最关心的是产品的销售问题，如何根据市场确定房价，如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。

资金是企业的血液，没有流动的资金企业就无法运转，项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。因此，项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。 针对项目资金风险建议如下。解决好外部关系风险，这是解决资金风险的重要条件；建立良好的销售渠道和制度，保证销售资金快速回笼；制定详细的资金需求计划，合理分配利用有限的资金；制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。

三、自然因素引进的风险

自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移，对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。

针对项目自然风险建议如下。提前做好施工计划，考虑季节和气候对工期影响；雨季施工需要做好防洪防涝计划，冬季施工则需要采取冬施措施，必然会增加成本，所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一，合理安排工期，减少因自然因素带来的不必要的投入。

四、其他风险

其他风险主要是不可预见风险，这些风险来自于很多方面的突发事件，是人不可预料的。项目不可预见风险建议是预留风险准备金，作为应对突发事件的应急资金。

结束语：

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法， 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入，项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估，项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施，亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。综上，笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险，并提出应对风险的相应策略，希冀对房地产开发企业有参考意义。

［1］李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8

［2］邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究.现代商业， 2010，8

［3］唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究.现代商贸工业，2010，1