营改增对物业管理企业的影响及对策浅述

2016-03-16张玉龙

环球市场 2016年18期

关键词：进项税额物业管理纳税人

张玉龙

桂林市七星房产管理处

营改增对物业管理企业的影响及对策浅述

张玉龙

桂林市七星房产管理处

自营改增实施以来，物业管理行业也被划分到了营改增的行列中，物业管理企业如何才能顺利的适应新形势的到来，还必须经过深入探究方能得出适应起发展的方法，因此对营改增政策所带来的影响我们必须要得以重视。

营改增；困境分析；影响；对策

1 “营改增”对物业管理企业带来的影响

1.1 财务管理方面

2016年作为营改增的收官之年，最后一批包括物业管理行业在内的企业也被纳入到营改增的行列中，这有助于物业管理企业更深此次的规范企业财务制度、统一财务核算方式、保证财务统计数据和财务信息的真实性和准确性、推动企业财务管理行为的改善。营改增政策的实施有效的解决了企业重复征税的问题，减轻了企业税务负担，降低企业发展成本，使得更多的企业获得更大的经济利益。营改增政策实施后使得原有的税率和抵扣范围得到进一步的完善，这可以极大的促进企业进行产业结构调整，扩大生产规模和经营范围，推动企业的更好更快发展。

1.2 可持续发展方面

营改增是我国税制改革的又一大历史性进展，其主要目的是解决企业重复征税问题，有助于现代企业进行产业调整，有助于推动我国经济结构的调整，对大力发展现代物业管理行业也有重要意义。由于物业管理行业在我国刚刚兴起，到目前还没有形成一个良性有序的物业收费价格机制，国家对物业管理行业征收的税额较高，整个行业的税务负担都比较重。但在营改增新形势下，进一步完善企业内部财务管理体制，加强企业内部管理，解决重复征税的问题。放眼于未来，营改增打通了原有的抵扣链条，可抵扣的进项税额将大幅度增加，为企业带来更多的税收优惠。由此可见营改增政策的实施必然有助于促进物业管理行业的可持续发展。

1.3 税负方面

在营改增政策实施后，增值税税率由原来的17%、13%增加了11%和6%这两个档次，并规定物业管理行业纳税税率由原来的5%营业税调到6%的增值税。由于物业管理行业的发展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本总数的70%，这些人力成本由不能作为进项税额抵扣，因此这就使得物业管理企业的税务负担增加，由此看来政策的实施并没有实现减税的目的。但是从长远角度来看，随着营改增政策的不断完善和改革的深入进行，将商品房和保障房的物业管理采取不同的方式征收增值税，想必一定会为物业管理行业带来税收优惠减少税务负担。

1.4 利润方面

在营改增政策实施后，对按小规模纳税人纳税的企业而言，在税率下降的情况下增加了利润；对于按一般纳税人纳税的企业而言，利润的变化则取决于收费结算方式，也就是说收费结算方式的不同也将导致其纳税数额的不同。对于实施外包干制的物业管理企业而言，对项目工程外包也就意味着物业管理企业可以获得更多的进项税抵扣额度，因此其所需承担的税务负担减轻，获得的利润增加。反之实行酬金制结算的物业管理企业无法进行抵扣进项税额，最终导致企业利润下降。因此，营改增政策对于小规模纳税人性质和一般纳税人性质的采取外包干制的企业可实现利润的增加，对于一般纳税人性质的采取酬金制结算的企业则会导致利润的下降。

2 新形势下物业管理企业措施

2.1 企业再造模型

物业管理企业在发展过程中存在诸如“盈利难、收费难”，抗风险能力弱等问题，对此也有许多学者或管理者提出过不为少数的破解方法，但最终都以失败告终。笔者认为只有企业以成熟的企业再造理论为基础并结合其他现代管理理论，构建一个适合的企业再造模型才能破解物业管理企业的发展难题。企业再造模型的组建是一个复杂的系统工程，它包含企业内外部的多个方面，因此变革企业组织需要从企业的整体出发，充分考虑各个环节的相互作用，将变革企业组织的风险降到最低。

2.2 营改增政策应对措施

2016年是营改增政策的收官之年，在营改增新形势下，物业管理企业如何应对营改增政策带来的影响以降低企业税务负担？只有物业管理企业充分了解营改增政策内容，结合当代科学发展观，充分利用税收政策实现减少税务负担的目的。

2.2.1 统筹税收工作。物业管理企业在营改增过程中要时时把握政策动态，深入了解政策具体内容尤其是税收优惠政策和税收方式，以提前进行税收筹划工作。结合企业自身性质，选择合适的纳税人身份和收费结算方式。如按小规模纳税人身份纳税的企业应采用酬金制结算的方式；如按一般纳税人身份纳税的企业则应该采取外包干制的结算方式。尽可能的在法律允许的范围内少缴税。因此，企业应做好税务筹划工作，选择合适的纳税人身份，并及时处理好各种纳税事项以防税务风险的发生。

2.2.2 加强对专用发票的管理。目前我国很大一部分物业管理公司采用比较传统的收据方式来取代水电气费用，在营改增政策实施后这些收据不能用于进项税额的抵扣，这就严重的损害了客户的利益，其实物业公司转供水电、天然气属于销售货物行为，依法可以开具适用税率的增值税发票，减少一般纳税人租户的损失。因此一定要加强增值税专用发票的管理，以维护客户的利益。另一方面也要求企业在经营管理过程中，对于增值税专用发票的开具一定要加强管理，尤其是发票的传递、作废等流程，一旦出现虚假发票等问题就可能为企业带来严重财务风险。

2.2.3 提高企业财务管理水平。在营改增政策的新形势下，物业管理企业必须要创新或引进先进的管理理念，才能实现企业内部的管理目标。首先，做好财务管理人员的营改增培训工作，加大宣传并学习营改增相关政策，提升会计人员对于营改增的认识和财务核算能力。