周边环境因素评价在住宅类房地产项目环评中的重要性及要点探析

李海飞，沈璐，王波燕，朱婧睿

(1.舟山市环境保护科学设计研究院，浙江舟山　316021；2.舟山市固体废物监督管理中心，浙江舟山　316021)



周边环境因素评价在住宅类房地产项目环评中的重要性及要点探析

李海飞1，沈璐1，王波燕2，朱婧睿2

(1.舟山市环境保护科学设计研究院，浙江舟山316021；2.舟山市固体废物监督管理中心，浙江舟山316021)

摘要：从环境保护角度看，房地产开发项目的环境影响问题具有双重性，既是环境污染源，同时也是被保护对象。由于房地产特有的商品属性和人们对生活居住环境要求的日益提高，受环境因素影响，容易引发一系列房地产纠纷、环境纠纷、投诉等社会不安定现象，影响房地产的价值和品位。因此，房地产项目环评不但要评价其对外环境的影响，更应侧重于环境因素对建设项目的影响，并提出相应的环境保护对策、建议或评价结论。

关键词：房地产开发；环境因素；环境影响评价

环境影响评价是控制新污染产生的一种有效的环境管理制度，并具有法律强制性。随着《环境影响评价法》的实施，环境影响评价工作逐步规范，评价深度和广度逐步拓宽，理论和技术也不断改进。近年来，随着城市建设的发展，房地产开发项目已成为我国经济发展的热点行业之一，房地产开发建设项目的环评工作也越来越受重视，其评价理念和方法也日臻成熟。

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、公寓、商业等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面，项目在建设过程及建成使用中，自身产生的废水、废气、噪声等排放对外部环境产生不利影响，是一处环境污染源；另一方面，房地产项目本身是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护对象，特别是住宅功能的房地产项目对环境质量要求更高，近年来出现的信访案件也较多。因此，住宅类房地产开发项目环评在评价其对外环境影响的同时，更应关注外部环境因素对建设项目的影响，重点评价周边环境对其建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的环境保护对策、建议和评价结论。这是房地产项目环评有别于其他类型项目环评的重要特点。本文以住宅类房地产项目为例，讨论分析外部环境因素对住宅类房地产项目的影响，探讨其评价要点及相关污染防治措施。

1周边环境因素对房地产开发项目的重要性

环境因素对房地产价值产生影响，主要表现在环境优良会提升房地产的品质，从而提升其价值。随着人们对生活质量的要求越来越高，对居住环境的健康、舒适和安全的关注也逐步提升，导致近年来居民对住宅区周边污染源的投诉日趋增多。据统计，舟山市该类投诉约占全部信访案件的90%以上，甚至出现多起群访事件，成为社会的不安定因素，而且环境污染会使房地产出现不同程度的贬值。如部分邻街住宅小区原本留有一定的建筑退界，减轻交通噪声的影响，但是由于城市发展的需要，小区建成后可能会面临周边马路的拓宽改建，住宅小区原有建筑退界变小及道路车流量增大，邻街建筑受到交通噪声及社会生活噪声的影响也会增大，从而影响房地产的原有价值[1]。又如，某公寓的东侧紧邻一座建筑构件保养厂，根据环评，其油漆废气几乎对整个小区都会产生影响，开发商则因为在该污染源未消除前不能交房而不得不延长建设期，并且在住宅预售时由于周边环境污染源的存在，该小区的住宅售价比相近区块每平方米低近千元。由此可见，周边环境污染源会使房地产项目的价值出现不同程度的降低。而在一些保护区内，如在水源保护区或具有特殊功能的水体附近建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现，典型案例就是湖北省武汉市在长江防洪墙内开发的某高档商品住宅，开发商的本意是让业主享受长江美景，但由于其危害了长江防洪安全，而不得不将其拆除，经济损失超过2亿元。

2环评中突出周边环境因素评价的必要性

2.1　加强环境因素评价是“以人为本”的体现

以往，房地产类建设项目环评大多沿用工业建设项目的评价模式、手段、方法、体系。从其评价因子的选取、评价重点以及报告书的章节设置可以看出，这种传统的评价模式将房地产类建设项目视为污染类建设项目，注重了房地产项目开发建设对外环境造成的影响、污染物能否达标排放以及所采取的环境保护措施是否可行等，而忽略了外环境对房屋使用者造成的影响，这种评价模式没有抓住房地产类建设项目环评的特点，不能适应现代社会对人居环境的要求。

房地产类建设项目环评注重外环境因素评价是“以人为本”的体现。例如，舟山市某住宅小区建设项目东侧隔路有一座水泥厂，由于当时未对该地块进行是否适宜建设住宅区的预评价，项目通过了规划、国土等部门的审批，但在环评阶段，环评预测结果显示，项目东侧水泥厂的粉尘和噪声会对整个小区的环境质量造成较为严重的污染影响，除非水泥厂搬迁，否则该地块作为住宅小区建设是不合适的。最后，通过市政府的协调，水泥厂整体搬迁后，该房地产项目才得以开发实施，使得新建的住宅小区免受环境污染的影响，避免了纠纷的同时，也使居住者可以享受良好的空气环境，充分体现了“以人为本”的原则[2]。

2.2　突出区域环境质量和选址可行性的评价内容对房地产开发项目具有重要的现实指导意义

在房地产开发中，既要从整个城市总体布局和土地规划的角度来考虑城市的总体环境，又要从房地产自身环境及其周围环境等着眼进行房地产的规划和设计。某一地块是否适宜于开发建设住宅区，环境因素往往是其制约因素之一，尤其是在旧城改造的过程中，虽然项目所在区域总体规划为居住区，但受产权、资金等各种因素的影响，不可能一次性大面积完成开发建设，往往是分期分批实施。那么该地块所处环境是否适宜开发住宅区，或应采取哪些补救措施，通过环评则可充分反映。

目前，舟山市有多个拟开发的住宅建设项目周边存在污染源，规划或国土部门要求地块所有单位在土地招拍挂前对地块是否适宜建设住宅小区进行环境影响预评价和咨询，只有在环评结论可行的情况下方可进行地块挂牌拍卖或进入规划开发程序；若环评结论认为周边环境对拟建房地产项目有影响，则应通过改变房地产开发性质、调整项目总体布局、采取污染防治措施等方法，指导开发商在设计和建设过程中消除或减弱外环境对项目的影响；若环评结论认为该地块因环境因素不适宜开发住宅区或其他房地产项目，环境管理部门、规划部门也可将环评结论作为决策依据，不予审批，而开发商则可及时调整开发计划，减少经济损失。

2.3　加强环境功能区划符合性和规划相容性评价是判断房地产开发项目是否可行的重要依据

建设“生态住宅小区”是房地产业发展的趋势，通过生态功能区划符合性可以了解到一个房地产开发项目是处于优化准入区、限制准入区还是禁止准入区，是否符合该区域的环境功能定位，若不符合项目所在区域的准入条件，是另行选址还是调整环境功能区划。这些对开发商和决策者来说都具有一定的指导和借鉴意义。

此外，建设项目的实施必须与其所在区域的城市总体规划、环境保护规划、土地利用规划相符，项目选址一定要避免与城市规划的冲突，这是决定项目选址合理性的一个基本前提。目前，一些住宅小区选址存在问题，如选址在城乡规划的工业区或商住混杂区附近，这类住宅小区的居民日后受到外环境的不良影响的可能性很大，易产生环境纠纷，亦与“生态住宅小区”的建设理念相悖。因此，通过环境因素评价若发现项目与相关规划不符，则应在项目审批阶段予以否定，避免进一步的资金和人力损失。

2.4　加强环境因素评价对清除环境风险隐患和预防污染事件的发生意义重大

随着城市化进程的迅猛发展，城市土地资源尤其是房地产用地日益稀缺，城市建设开始向周边扩张，房地产项目存在“退城进郊”趋势，以往存在于城郊的一些农药、印染和化工等生产企业纷纷开始搬迁，原厂址往往被规划用于房地产开发。由于农药、化学物品及其副产物具有的持久性、“三致”毒性和环境激素效应等特性，对土壤、地下水都会产生较严重的污染，某些化学品、农药及其副产物在痕量或超痕量的残留水平都有可能给人类生命健康带来巨大威胁和危害。如果不对原有场地的污染情况进行调查和评价，并根据评价结果采取相应的污染控制措施，可能会对未来的居住人群健康产生不良影响。

同时，随着城市化的不断发展，有些房地产项目存在着盲目开发现象，而通过环评，可充分掌握拟开发房地产项目周边存在的重污染企业或重大危险源情况，预测评价该污染源是否会对拟建房地产项目产生环境安全隐患，并根据预测评价结果采取进一步的污染防治措施，可有效避免环境风险事故和污染事件的发生。

3房地产开发项目周边环境因素评价的要点

3.1　区域环境现状与建设场地环境调查

对区域环境现状的调查应包括区域环境质量现状，主要涉及区域大气、噪声、地表水等；地区的自然环境和社会环境状况；项目附近环境污染源状况，主要关注交通噪声和企业设备噪声，文化娱乐设施等社会生活噪声源，周边影响较大的工业污染源，餐饮业油烟、垃圾中转站、污水处理站等异味、恶臭污染源，微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染源。

对建设场地的调查，主要是针对一些原有工业用地转性为居地或其他用地，特别是已污染的工业用地转变为居住等对环境质量要求较高的用地时，则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响。原国家环境保护总局曾在2004年6月1日正式发布《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》，明确要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在技术结束原有生产经营活动，改变原土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。原浙江省环境保护局亦于2007年9月14日正式发布《关于严格执行房地产项目环境影响评价制度的通知》，明确要求工业用地通过转让或“招标、拍卖、挂牌”的方式用于房地产开发的，有关单位应在转让或“招拍挂”前委托具有编制环评文件资质的单位对该地块进行环境影响专题评价。详细调查和评估该地块原有的污染状况，分析确认该土地的受污染情况，明确处置有关污染源的技术路线、投资、可行性及责任方，并就该地块周边可能对今后房地产开发及使用产生的环境影响进行分析、论证、预测和评价。环境影响专题评价内容须经土地转让或“招拍挂”双方各自出具认可意见后，与评价内容一起报当地环保部门备案。凡未经环境影响专题评价，未能出具当地环保部门备案意见，未经当地环保部门确认已达到相应环境功能要求的，各级环保部门一律不得审批该房地产开发项目。对于这一点，在房地产开发项目的环境影响评价中尤应重视。

在区域环境现状与建设场地环境的调查工作中，除了要收集大量当地和该区域的社会环境、自然环境、历史资料、区域环境质量、项目附近及其周边区域的发展建设规划等，更重要的是应认真做好项目地块及其周边的现场踏勘工作，对周边单位、企业和居民区等进行深入仔细的访问了解，充分掌握第一手资料。对于工业污染源等一些影响较大的污染源，还应仔细调查企业的生产情况、生产工艺、主要有毒有害原辅材料的消耗情况、主要污染物排放情况以及企业的发展或搬迁规划。通过资料搜集和现场踏勘，可以对掌握的信息进行研究，从而识别该区域及其周边环境存在的污染源和污染物种类、性质、来源和大致的影响范围。根据污染识别确定的可疑污染类型和污染源判断，拟定监测项目、监测范围、采样方法、采样频次、采样布点、样品类型、样品数目等，并根据监测结果来确定对本项目有影响的主要污染物。

3.2　外环境对房地产项目的环境影响预测

在污染源调查、环境影响识别和环境现状调查结果的基础上，可确定对拟建房地产项目有影响的主要污染物，评价其对本项目的污染范围、污染程度。应根据相应的环评导则，设置专题进行外环境对本项目的环境影响预测分析和评价，要特别预测污染源在非正常排放和不利气象条件下可能对拟建小区的环境影响。由于受时间、气象条件、监测手段等的限制，在短时间内往往很难通过监测手段全面反映外环境对开发项目的污染范围、污染程度，因此通过掌握该区域及其周边环境的污染源源强及其排放情况，可定量预测其对项目的污染情况，尤其是预测大气污染物在不利气象条件下对项目的影响程度和范围更为准确和高效。另外，噪声污染具有直接感受性特点，且污染来源较多，对居民的生活影响较大，应予以重点评价。对于隐性环境污染，如原为工业用地区域的环境污染程度、电磁辐射、放射性污染对居民的影响亦不能忽视。

4减少周边环境因素影响的对策和措施

针对房地产开发项目的外环境影响因素，往往存在房地产项目本身无法左右的特点，在项目环评中可以从以下几个方面提出对策和措施：

(1)对于建设场地的土壤污染问题，首先应分清造成的土壤污染是内源还是外源，并根据确定的主要污染物、污染范围、污染程度，结合污染物的理化性质选取适当的治理措施。污染土壤治理技术归纳起来可以分三大类：第一类为限制土壤污染物的扩散，如覆盖、设置垂直和水平隔离层等；第二类为降低土壤中污染物的活性，如稳定和固化；第三类为土壤中污染物的分离、提取和最终处理。

(2)对于受交通噪声或城区社会生活噪声影响的房地产开发项目，则应采用在交通干线两侧的建筑留出一定的退让距离；朝道路侧门窗应安装隔声门窗；临道路侧房产作商业用房以起到对后面的居住房的隔声屏障作用等。

(3) 对于周边存在的超标排放废气、废水、噪声等污染物而使项目受影响的污染源，则应根据“谁污染，谁治理”原则，对污染源提出有效治理措施和对策使其达标排放，并要求当地环保行政主管部门予以监督执行；或可通过规划调整、企业搬迁、点源治理等环境综合整治手段，来改善城市区域环境。对于一些规模和影响较大的工业污染源或存在较大事故风险隐患的污染源，且在项目投入使用前又无法搬迁或消除的，则应在环评中明确否决开发建设房地产项目。

5结论

房地产项目的环境影响评价应本着“以人为本”的思想，关注其对外环境影响的同时，更应关注外环境因素对项目本身的影响，并提出相应的减缓措施，这不仅能为环境管理部门提供科学的决策依据，同时也能使人们能拥有更加优良的生活环境，促进社会和谐稳定。

参考文献(References)：

[1]国家环境保护总局. 关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知[Z]. 2004.

[2]浙江省环保局. 关于严格执行房地产项目环境影响评价制度的通知[Z]. 2007.

Discussion on the Importance and Key Points of Environmental

Factor Assessment in Environmental Impact Assessment

of Real Estate Development Project

LI Hai-fei1, SHEN Lu1, WANG Bo-yan2, ZHU Jing-rui2

(1.Zhoushan Municipal Scientific Design and Research Institute of Environmental Protection, Zhoushan 316021, China;

2.Zhoushan Municipal Supervision and Management Center of Solid Waste, Zhoushan 316021, China)

Abstract:From the environmental protection point of view, the environmental impact issue of the real estate development project has dual characteristics, which are an environmental pollution source and also an object needed to be protected. Due to the commodity attribute of real estate development and people’s increasing demand on living environment, the impact of environmental factors in the real estate development is easy to lead to all kinds of social unstable phenomenon, such as property disputes, environmental disputes and residents’ complaints, and affect the value and quality of the real estate development project. Therefore, the environmental impact assessment of a real estate project should not only assess the environmental impact on the external environment, but also focus on the impact of the environmental factors on the project itself. Accordingly, this paper puts forward corresponding environmental protection measures, suggestions and assessment conclusions.

Key words:real estate development; environmental factor; impact assessment

作者简介：李海飞(1981—)，女，工程师，主要从事环境保护技术咨询工作，E-mail：121738902@qq.com

收稿日期：2015-12-15

中图分类号：X820.3

文献标识码：A

文章编号：2095-6444(2016)01-0093-04

DOI:10.14068/j.ceia.2016.01.025