小区不再封闭的几个待解难题

刘鹏

《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件。其中第十六条中指出“要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。”“已建封闭小区大院将逐步打开。”

住宅区域建设由封闭小区向开放街区转变，这明显是一件好事，是城市包容开放的体现。开放街区放弃了栅栏、围墙等之后，同时也可以实现交通共享、绿化共享多项便利。这种模式推广起来之后，相当于一个城市就是一个大型的小区，不再各自为政，不再各顾自的，更有利于城镇化建设，以及城市一体化的发展目标！

但同样很明显的是，不再建设封闭式小区，发展街区化的城市建设与管理模式，还有一系列的问题需要解决。其中最为典型的就有以下三个：

一是权责如何对等，特别是业主的相关土地使用等权利如何与缴费义务等对等的问题。众所周知，依据《物权法》等相关法律规定，建筑区划内绿地、道路等公共区域，属于业主共有。而在实际操作过程中，开发商获得的土地总面积中，公共区域的面积，是平均分摊在业主的房屋占地面积中的，业主需要为这个占用的土地缴纳相关税收和费用。不再建设封闭小区之后，意味着小区道路等成了街道，那么这个土地面积使用权等相关问题，该如何解决？

二是安全管理的问题怎么办？此前和当下，我们多建设的是封闭式小区，建成入住以后，多有相关物业或者业主委员进行管理，没有物业等管理方的，一般都由社区代管。开放街区建设之后，居民少了小区大门这个最基本的安全屏障，自家大门或者单元门即对着城市公共区域，相关防偷、防盗、防火等安全问题，该如何解决？

三是开放街区相关安保、卫生、停车、垃圾处理等问题，该如何管理？如果依然由物业公司管理，A街区居民将车停在B街区停车位，或者B街区居民把垃圾扔往A街区怎么办？同样的道理，两栋居民楼之间留下一条行车街道，半夜车站来来往往，发动机声甚至按喇叭声等造成的扰民问题，该如何解决？

总之，小区变街区，不再建设栅栏和围墙，这明显是好事，但这个好事做好明显并不容易，其还需要我们解决一系列问题，尽快出台相关规定和实施办法，甚至还需要从《物权法》等上位法上进行修改与完善。对此，各地在推进与建设的过程中，还需谨慎，至少切莫盲目而为！