浅析我国房产税改革发展现状暨对策建议

高霄翔

（云南大学经济学院,云南 昆明 650504）

浅析我国房产税改革发展现状暨对策建议

高霄翔

（云南大学经济学院,云南 昆明 650504）

房产是指能够遮风挡雨，可为人们的生产、学习、娱乐、工作、居住或物资存储提供场所的有屋面和围护结构。通过分析和评价我国当前房产税征收对象存在局限性、税率设置缺乏差异化，以及房产实名制及网络数据库建设等方面存在执法监管不严等主要问题，提出了适度拓展征收范围、加大高档住房、投资性住房的税收成本、减免甚至补贴刚性需求的生存性住房税收、适度征收改善型住房房产税的总体思路。通过制定公平公正、科学严谨的房产税制度，严格执行房产实名制及网络数据库信息公开透明化及科学制定有区别的税率等措施实施房产税深化改革。

房产税税收原则；税率；实名制

房产税是以房屋为计税对象，计税时按房屋的计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税[1]。关于房产税的征收范围，我国各省、市、自治区有不同的界定。通过征收房产税，增加房产投资者的投资成本，尽可能地减少房产投机行为，扩大房产税的征收范围，向机关单位、社会团体等不同房产持有者征税，增大税收基数，可起到调节税收总收入，公平分配社会财富，为社会主义市场经济的健康、可持续发展做出贡献。

1 我国房产税的现状

住房是人民生活的基本需求之一。我国绝大多数人有一种所谓落地生根的“归属感”，潜意识中认为只有买下来的房子才是属于自己的，住起来才安心。这种根深蒂固的传统观念很大程度上成为我国的房产税如此受大众关注的重要原因之一。另外，即使选择租房代替买房，出租者也是房屋的拥有者，也要承担相应的房产税。近年来随着我国的经济不断增长，个人收入相比2000年之前有了较大的提升，家庭和个人购买房屋的数量也随之增加，政府相关政策缺失、房产税设置及调整的滞后、市场规则的不完善等因素，进一步加剧了房产投机资金的涌入和全社会炒房行为流行，导致房地产市场出现混乱，房价飞涨。部分社会团体、个人大量买房囤积进行“炒房”，使得房地产已成为了一个可以投机获取巨大利益的市场。由于政府现行的相关政策并不能有效地阻止这种恶性囤积炒房现象的发生，具有刚性需求的买房者反而买不起房，而有钱人的房子越买越多，通过炒房累积的资金不断累积，借贷危机增大，形成一个恶性循环。长此以往甚至会导致贫富差距继续加大、社会矛盾进一步加剧，对整个社会来说必将弊大于利。

2 我国房产税存在的主要问题

2.1 征收对象和范围不够合理

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，我国行政机关、事业单位、个人非经营性住房都是免税对象，而征税对象主要集于中小城市、工业矿业及部分区镇，征税范围较为狭窄，不利于税收的财政原则的实现。随着近年来经济的发展，我国许多事业单位逐渐实现向大型企业的转型、城镇居民的住房私有化程度越来越高，房屋成为绝大部分人个人财产的重要组成部分。因此，增大征收对象范围不仅有利于增加国家财政收入，而且有利于收入的重新分配和贫富差距的缩小。

虽然房产税的改革目前没有在全国范围内进行统一推进，但是国家发改委在部分具备条件的地区进行了试点和实验。以重庆和上海为例，在重庆试行的房产税方案中，有一种情形需要缴纳房产税即个人新购的高档住房。方案中指出高档住房是指“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的两倍（含两倍）以上的住房”，但这并不算是对高档住房的一个清晰合理的界定[2]。而在上海试行的房产税方案中，不论是本地或外地户籍，该方案仅针对新买入的房产，也就是说，以往拥有数套房产的人并没有受到该方案的严格管制，他们甚至会成为新方案最大的受益者[3]。而对于新购买房屋的人，尤其是对于刚需购房的人来说，这一征税范围增大了他们的购房负担，显示出明显的制度不公平，拉大了贫富差距。

2.2 执法监管不够严格

我国房产实名制还没有得到完全实施，并且由于实施过程中还会出现各种各样徇私舞弊等违规行为，真正意义上完全实名制更是因此难上加难；炒房现象十分严重，少数富人的房子越买越多，而有刚需的人反而买不起房；政府没有利用现代科技建立相应网络系统，房产管理的相关部门之间尚未的达到信息的互联互通，公开透明的情况也并理想。我国目前还不能像发达国家一样，实名注册登记后就可以随时在网络数据库查询、监督他人房产情况以及详细信息。因此如果实名制和信息公开透明化得不到有效的实现，就无法从从根本上实现房产税收的公平原则，也不能有效的抑制投机买房、扰乱房地产市场等行为。

2.3 税率设置不够合理

2.3.1 单一税率制度存在的问题

我国现行的房产税税率是单一税率，且房产税仅仅依据房产的面积和原值进行计算[4]。如此一来，房产拥有者房产数量的不同并没有在税率上体现出来。举例来说，一个人拥有三十套房产，其中大多数房产是用于投机投资，而另一个人拥有两套房产，均用于生活居住，但是这两个人的计税税率是相同的。第一个人通过投机投资可以从房产中取得巨大的利润，但是由于税率并没有随之增加，无法遏制有钱人的投资性炒房，甚至会变相鼓励这种行为，并且对刚需购房进行了打压，构成了一种不健康的市场买房环境。另一方面由于我国幅员辽阔，沿海与内陆地区经济发展就目前来说很不平衡，每个城市的经济发展情况差别悬殊，城市总体消费能力也有所不同，房地产市场更是差异巨大。我国依然施行单一税率，这意味着因税率相同，导致经济发展相对较落后的城市居民们需要承担了更重的纳税义务。

2.3.2 适宜税率的确定

如果房地产的征税税率低于其价格的上涨速率，房产税税率就不能有效的抑制房地产市场的投机行为，房价还会继续上涨，投机行为仍然有机可图。反过来，如果税率过高，势必会显著降低房地产行业的整体收益，进一步打击房产开发与销售行业的积极性，对我国实体经济的发展势必产生较大的负面影响。所以税率究竟如何确定也是我国房产税面临的一大问题。

2.4 房地产投机行为缺乏管理和控制

房地产投机行为一般是指利用房地产价格在短期内的上下波动，通过低买高卖赚取房屋差价而获取利润的行为[5]。近年来，我国房地产价格持续走高，一些投机商利用自己的富余资金加入房地产投机行列，加剧了房价进一步飙升。这种“炒房”行为对哪些有刚性住房需求的消费者带来了严重的问题。现行的单一房产税率没有对高档住房和多套住房的群体进行阶梯型征税，助长了房地产市场的不健康风气。政府有必要通过出台相关政策和措施来控制这种投机行为，其中通过调整房地产税率，使得投机者无利可图甚至亏本，也是一个较为可行的解放方案。

3 对我国房产税改革的几点建议

房产税的改革影响因素众多、涉及面广，在坚持中国特色的社会主义市场经济的宏观背景下，充分考虑政府政策调控、市场经济规律引导、购房者的需求、投资者意愿等诸多利益相关方的均衡，在现有社会制度及经济形势下制定出比较符合实际的房产税。通过房产税的改革力图合理区分住房的投机与住房的生存刚需税率，有效抑制房价的非理性上涨，利用政策杠杆和市场规律挤压房地产泡沫，引导房地产市场的健康、可持续性发展。笔者认为至少应从以下方面推进我国房产税的改革：

3.1 合理界定房产税征收对象及范围

探索我国现行的房产税征税范围，适度缩我国现行小行政机关、事业单位、个人非经营性住房等免税对象，试点研究对经济发达地区村镇房产征税的可行性，房产税的征收范围可进一步扩大到企业及城镇居民等，贯彻“低税率、宽税基”的基本税收理念，充分体现税收的财政原则[6]。对于刚性需求的生存性购房税收研究给予适当的减免的扶植政策，甚至给予一定补贴。免征面积可结合各地实际情况按照人均面积科学制定。

3.2 全面实施房产实名制及信息公开透明

政府相关部门及市场监管机构应该加大信息交流平台建设的投入力度，尽快建立和完善涵盖我国城乡公民房产信息的实名、公开数据库，实现互联网环境下的互联互通，方便人民群众实名注册后即可通过合法途径进行监督，以利于房地产市场健康、稳定的运行，促进全社会的公平和谐发展。

3.3 因地制宜的制定科学合理的税率

3.3.1 根据持有房屋数量制定利率

我国现行单一固定的房产税税率，忽略了房产所在的地域、用途、周边环境等因素对房产价值的影响，助长投机性资金炒作房产的热情，加剧了社会财富二次分配的不公平。为了遏制投资性炒房，合理均衡贫富差距，需要研究制定对不同数量的房屋拥有者采用不同的税率，房屋数目越多，房产税的税率相应越高。

3.3.2 根据人均居住面积制定利率

市场也可以将人均居住面积作为征税的标准，超过人均面积的部分要进行累计税率的核算，人均超出面积越多，房产税的税率越高，一定程度上可以提高房屋使用的效率。政府部门需要研究适合不同地区的不同税率，力图实现税率和本地区的经济发展水平挂钩，发挥房产税对市场的引导作用，进一步调节收入不平衡、资源配置不合理现象。

3.4 管理和控制房地产投机行为

3.4.1 启用阶梯型房产税税率

为了切实有效地遏制投资性炒房，应区别房屋所有者持有房产的不同性质及数量，采用不同的税率，以增加高档住房、投资性住房的购房成本，减少投资性买房。房屋数目越多，房产税的税率越高。而对于该类型购房实施惩罚式征税，所得税款可以用于补贴低收入人群或者投资政府项目。市场也可以将人均居住面积作为征税的标准，超过人均面积的部分要进行累计税率的核算，人均超出面积越多，房产税的税率越高。对于长期无人居住和使用的房屋应该提高相应的房产税税率。其他国家如美国、英国等国家都已经实施了类似的方案来控制房地产投机行为。英国政府规定，居民若出售第二套以上的住房，最高要缴纳40%的增值税。这一政策有效的抑制了当地的投机冲动，因此英国房地产市场很少存在暴涨暴跌的现象。

3.4.2 关于刚需房产和免征面积

对于刚性需求的生存性购房的税收，政府应该给予相应的减免，甚至对一些较特殊的情况给予补贴。免征面积可根据各地情况按照人均面积科学制定。人均面积是客观数字，并不涉及主观判断，所以政策一旦下达，各省市即可统一执行，政府只需要确定好不同面积对应的税率即可，这一点可以参照我国居民平均人均面积，将此作为基准线，再对上下线做相应的调整。

4 结束语

房产税作为我国政府税收的重要税种，对增加国家财政收入、均衡全社会财富二次分配、抑制房价过快上涨、稳定房地产市场正常秩序都具有十分重要的作用。不断的调整优化房产税改革，保障政府有足够财力用于改善国家基础设施、教育条件、医疗设备等的更新，实现税收取之于民，用之于民的基本宗旨，让大多数人切实感受到房产税带来的福利，促进市场经济的繁荣和社会和谐稳定发展。

[1] 王森.关于我国开征房产税问题的探讨[J].新财经(理论版),2013(4).

[2] 丁岚.浅谈我国房地产税收制度改革[J].经济视野,2013(15): 90.

[3] 黄吉燕.国际房地产税的发展及现状对我国完善房产税的启示[J].中国房地产业,2012(10).

[4] 刘箫匀.我国房产税改革若干问题的思考[J].廊坊师范学院学报（社会科学版）,2014(2):103-105.

[5] 周咏馨,孙静.房地产投资、投机与泡沫的关系研究[J].《盐城工学院学报（社会科学版）》,2010(2):21-25.

[6] 娄华婷.关于中国房产税改革的思考[J].房地产导刊,2013 (17):21.

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