山西省房地产市场面临的问题及解决对策研究

刘根甫 董俊

（山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006 ）



山西省房地产市场面临的问题及解决对策研究

刘根甫 董俊

（山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006 ）

摘要：房地产市场的投资、开发、经营等环节都是在房地产市场中进行。山西省房地产市场不仅能够改善人们的居住条件，而且能够推动城市建设，吸引招商引资，促进经济发展。同时，也伴随着开发建设，资金结构等方面的问题。本文首先根据相关数据分析山西省房地产业发展现状，然后分析了存在的问题，最后针对这些问题提出具体的对策建议。

关键词：房地产市场；开发建设；资金

一、全省房地产业发展情况

（一）房地产开发投资。

2014年，全省完成房地产开发投资总额较少，在全国乃至周边中部省份均排名靠后，比去年同期低22.2个百分点。其中住宅投资较上年有小幅提升。自5月份开始，房地产开发投资增速快于住宅投资增速。完成地税收入占到全省地税总收入的17％。

（二）商品房建设规模。

2014年，全省商品房施工面积在全国位居中游，但在周边省份排名较低，其中住宅施工面积，办公楼和商业营业用房的施工面积都较往年有所增长。新开工面积在全国位列中上游，周边省份位于前列办公楼的新开工面积同比增长较多，体现在建筑规模的扩大。住宅，商业营业用房的竣工面积均较往年有所减少，由此导致大量商品房库存的积累。

（三）商品房销售规模。

由于库存量较多，人们的需求量较少，造成市场供求的严重失衡，随之而来的是各类商品房销售面积和销售额急剧下降，并且全年呈负增长。平均单价在全年较为稳定，这是政府针对房地产市场进行宏观调控的结果

（四）资金情况。

2014年，我省房地产开发企业本年到位资金总额较多，但大部分资金都是通过自筹方式取得，国内贷款各月的资金总额和自筹资金总额比较仍有较大差距。

（五）土地供应。

2014年，山西省全年土地购置面积同比减少50.7％，土地成交价款为几乎达到近阶段的最低值，而且仍然呈快速下降趋势，形势不容乐观。土地市场供应量的减少是整个房地产市场低迷的缩影。

二、山西省房地产市场存在的问题

（一）山西省房地产投资环境相对落后，投资和建设势头急剧放缓。

2014年，全省商品房投资增速和竣工率为近十年的最低值，呈急速放缓态势。投资环境落后表现在政府管制过多，审批程序复杂，市场规划不透明，不统一。太原市旧城改造后续都急需解决，拆迁成本高，周期长，征收安置工作仍未处理到位。

（二）市场销售量减少导致去库存压力增大。

2014年，山西省商品房销售面积出现了10年以来的首次负增长，库存压力倍增。由山西省经济发展形势和上半年商品房销售情况来看，迅速释放库存，力求推动短期内房地产市场的供求平衡并非易事，山西省房地产市场仍不稳定，只能通过政府的政策来进行调控打压房价。居民的购买力也随着经济形势的减缓仍难有起色，从需求方缓解库存压力，活跃房地产市场是异常困难的。

（三）开发企业土地购置面积减少。

2014年山西省全省土地购置面积和土地成交价款均大幅减少，近10年来仅略高于2006年的水平，预示着山西省房地产开发在今后一段时间内步伐将继续放慢。

（四）开发资金来源结构不合理导致企业资金压力加大，企业融资难成为当务之急。

2014年山西省房地产开发企业资金来源中，自筹资金占到53.34％，高于全国的平均水平。国内贷款数额相对较少。可见，山西省房地产企业开发资金主要来源是自筹资金和定金及预售款，造就资金结构不合理。

资金来源结构数据说明山西省房地产开发和购买环节缺乏金融机构的支持，除银行信贷外，其余金融工具普及较少，整个项目的流程就难以得到信贷资金的支持，一旦开发企业资金不能及时回笼，就有可能出现资金周转困难，甚至资金链断裂的情况，致使已开工项目难以按时竣工，新项目不能接手，从而给开发商制造难题。

（五）房地产产品结构较为单一。

山西省住宅产品投资比例较高，其它房地产投资与全国相比较低，产品结构较为单一，而且户型多集中在90-144平方米的中档户型，同时旅游地产、养老地产等跨界地产在房地产产品中难以找到，导致普通住宅产品开发过剩。

三、影响山西省房地产市场发展的因素分析

（一）经济基础薄弱且增长较为缓慢。

2014年山西省GDP总额在全国排名第23位，，与中部六省和周边省份差距更为明显；人均GDP为35149.9元，也同样远低于全国平均水平，仅高于中部六省中的安徽省和江西省。

可见，一个地区的房地产市场的发展状况和当地的经济发展水平是紧密相连的。原本山西省经济基础较为薄弱，房地产的开发投资和建设规模自然相对较低，而2014年山西省的经济形势仿佛进入寒冬，经济增速已到达低谷，使得房地产投资和建设速度更加停滞不前，随之而来会影响商品房的销售规模。

（二）土地供应量逐年减少。

完成房地产开发,离不开充足的土地供应，土地供应量的减少从供给方影响房地产市场状况，可以被视为影响房地产市场供需平衡的直接原因，土地供应量减少会导致企业土地购置面积减少，进而影响房地产开发投资、建设、销售等一整套流程环节

（三）资金供给不足。

本文的前一部分从数据上对房地产企业的资金结构进行了描述。。房地产开发企业不适合吸引外资，而自筹资金和定金及预售款必须是在企业经营中获得的。所以企业的资金供应渠道是国内的银行贷款和个人按揭贷款，二者成为能否在土地获得后顺利完成整个项目开发的决定性因素。

从数据上看，国内贷款和个人按揭贷款两项相加仅占资金来源远远不能满足市场的需求。

四、政策建议

（一）加强监管的同时要进一步提高行政效率。

在加大市场监管力度的基础上，对于合法合规的项目应放松审批程序和期限，将制度规范化，透明化，保障房地产开发企业利益的基础上使市场运作更加高效和规范。

（二）支持居民合理的住房贷款需求，充分发挥住房公积金的作用。

政府应降低住房公积金条件，更好更快地满足居民的住房贷款需求，特别是对于迫切需求公积金贷款的刚性需求人群是一个利好，同时，必须制定合理有效的规划保障机制。

（三）运用新型的金融性工具加快房地产金融融资。

支持房地产开发企业将商品房向社会出租，依据企业的信用，对信誉良好的企业可以率先发放长期房地产抵押贷款，在推进新型金融性工具的过程中优先考虑。

（四）建立住房政策性金融机构以增加开发资金供给。

建立住房政策性金融机构的目的是用以支持保障性住房建设、提高居民购买普通住房的能力，从增加个人购房贷款量和保证商业银行有更多的资金支持商品房建设项目两方面增加房地产开发资金的供给量。

参考文献：

[1]胡琴.我国房地产市场宏观调控的效果分析[J]?经济纵横,2008(07)

[2]韩芳,陈彤.2004年以来中国房地产市场宏观调控的变迁与政策启示[J].建筑经济,2011(05).

[3]俞露 我国房地产市场中政府调控的效应分析[J].徐州工程学院学报(社会科学版),2008(05).

董俊（1991-），男，汉族，山西吕梁人，2014级研究生山西财经大学公共管理学院 专业：行政管理 方向：公共政策 。

作者简介：刘根甫（1992-） ，男,汉族，山西太原人，现为山西财经大学公共管理学院土地资源管理专业房地产开发经营方向2014级研究生。

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2016）01-0196-01