谁吹捧出中国楼市的假高潮



谁吹捧出中国楼市的假高潮

“市场狂欢时，多数人都是舞会中的灰姑娘，明知道在舞会中多待一会儿，现出原形的几率就越高，但还是舍不得错过这场盛大舞会中的任何一分钟。问题是这场舞会的时钟根本就没有指针，不知道什么时候离场是适当的，绝大部分人最终都难以离场而现出原形。”

自去年11月以来，中央先后召开了“中央财经小组会、中央政治局会议、中央经济工作会议和中央城市工作会议”，在出台的一系列重大决策中，都能看到相近的关键词：“尊重规律、推进农民工市民化、加快提高户籍人口城镇化率、化解房地产库存”等。这也再一次把多年累积的“房地产失衡问题、商品房高库存问题”引入社会热点。中国房地产到底怎么了？

中国房地产具有先天缺陷

中国房地产的发展具有先天缺陷，它不仅有消费问题、还有生产问题；它不仅有市场问题，更有土地财政问题；不仅是经济问题，已然是政治问题。

从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。

资料显示，1987年商品房销售面积2697万平方米，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。

1998年以来，由于制度变革的驱动，房地产行业的投资增长比其它行业增长要快，是中国经济增长的引擎，一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观，但现在这个引擎的动能显然已经雄风不再。

到了2008年，当时房地产正处于调控之中，然而金融危机却意外到来。为了挽救经济下滑，房地产“临危受命”，被当作撬动经济复苏的龙头，给打了一针兴奋剂，迅速从寒冬变成了盛夏。正如评论者所言：“一个行业，赚钱的时候大家一拥而上，合法的不合法的都来做，亏钱了一哄而散，这是我们的特色。”

房地产由此重回第一投资品宝座，不仅是一二线，连三四线的房地产市场，也在随后的几年里火得一塌糊涂。因此，房地产行业很快就在供应上见了顶，过早地把未来的发展空间给透支了。当兴奋剂的药力慢慢失效，随着史上最严厉的宏观调控政策的到来，三四线的房地产市场首当其冲，绷不住了，接着寒气渐渐从二线城市向一线城市逼近。

从中原地产研究部统计的2015年上市房企三季度业绩来看（包含万科、招商等标杆房企在内的58家上市房企），净利润率只有7.5%。而在2013年，净利润还高达11.97%，2014年降为10%，2015年上半年又降为9.1%。另从同花顺统计数据看，在最早公布三季报业绩预告的30家企业中，14家净利润下滑，15家预告净利润亏损，其中有10家还是首次出现亏损。

2014年年底，社科院发布了《中国住房发展报告（2014- 2015）》，预言“一半以上的开发商将转行或在市场中消失”。趋势似乎已经在拉开序幕。

2015年上市房企第一家彻底告别房地产行业的公司，就是上海证大。董事长戴志康将其本人及其女儿手中持有的上海证大股权悉数出售。他很早就认为，房地产快速增长的大时代基本终结，他说：“这个行业目前太拥挤了，有1000个玩家，市场只能容纳100个，900家都得滚蛋。不主动滚，逼着你滚就难堪了，所以我们就赶紧滚蛋了。”

戴志康刚刚撤退，紧接着朱孟依的合生创展的一家区域公司，2014年业绩比2013年下滑超过一半，基本处于亏损状态，遂做出裁员20%的决定，还酿出了劳资纠纷。据说房地产早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名员工相同，这回裁员也只不过是转型中的一环。这家昔日的“地产航母”，早早地就开始远离房地产，转向了赚钱比房地产更多，也更有战略意义的金融、路桥、电力、煤炭等领域。

像合生创展一样，发迹于房地产，又开始心有旁骛的，还有万达与恒大。

2015年，万达并购了瑞士盈方体育、澳大利亚HOYTS院线，向王健林力推的“万达第四次转型”目标又接近了一步。在万达的规划中，它将从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业；从中国国内企业转向跨国企业。

在2015年3月底恒大召开的“2014年度业绩发布会”上，除了房地产，恒大还涉足了矿泉水、粮油、乳业、健康四大业务。恒大董事局主席许家印透露，未来将分拆矿泉水、粮油和乳业这三大产业赴港上市。

在任何领域，大企业的进退，就是风向标。上有所动，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮丽”的一道风景线，就是改名、改业潮。

高利益诱惑下，不少人吹捧中国高房价

如今，房地产市场出现一些值得注意的苗头，一线城市房价“加速赶顶”，个别地方房价如疯牛撞栏，新房十万起步已不稀奇，日光盘、月光盘大量出现。市场在沸腾，仿佛火焰在燃烧。一房难求，错过了今天似乎就不再有明天。一个房号都卖出几十万，地王迭创新高，土地收入盆满钵满……这似乎真的是一个最好的时代。

一边是火焰，一边是海水。在一线城市继续飞天的同时，三四线城市空置量继续攀升，全国性房地产去库存压力加大。根据国家统计局数据，截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米。与此同时，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

来自决策层的种种信号显示，去库存将是未来相当长一段时间的工作重心。12月中旬召开的中央政治局会议和最近的中央经济工作会议，在分析部署2016年经济工作时，引人注目的一项任务是要化解房地产库存，提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求，稳定房地产市场。

而此前，习近平在11月10日的中央财经领导小组第十一次会议上，李克强在中央党校的讲话中，都提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”。

早在2013年底，新上任的住建部长在首次亮相就表示“当务之急是要采取一切手段来消化高库存”，但两年下来效果不彰。大规模土地供应和房地产过热开发形成的“堰塞湖”般的高库存依然水涨船高难以消化，而现在过度开发引发的高空置率问题背后的金融风险显然已让决策者深感不安。

一方面中小城市大量的空置，使得“鬼城”已露出狰狞面目，在去杠杆化过程中，加大银行信贷资产在房地产领域的风险敞口。另一方面大城市房价继续冲顶，媒体推波助澜跟着起哄，借用各路“打酱油”的专家话说“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”，更有人妄语说“没有一座城市因高房价衰落”。

房地产因其高杠杆属性，成为极易滋生泡沫的沃土。中国房地产市场在高位出现的这种情况，已经与80年代后期日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷可能无法支撑甚至枯竭的程度，最终会形成购买力的“断层线”，而这些都具备了房地产周期性高潮“尾部风险”的特征，值得高度警惕。

决策层下定决心要化解房地产库存，最根本的动因是吸取别人的教训，防范金融风险，房地产作为资金堆积和驱动的市场，一旦出问题，城门失火，必然殃及池鱼——为之提供货币的银行。

房地产价格持续升腾的本质，是廉价资金推动和高能货币堆积的结果。美国人总结教训时说，在房价飙升的岁月里，华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。在它刺激下，所有人都成了“棒球明星”，都创造了辉煌，财富神话来得是如此容易。

无论是当年的日本，还是美国的次贷危机，其教训都说明，房地产高潮的“尾部阶段”，是利润最丰厚，最让人心潮澎湃的时候，也是市场极易失控的时候。

对于靠货币膨胀吹大的资产泡沫来说，逆变往往就是心理上的“一转念”。当然，开始是少数人的先知先觉，比如，经历过多次房地产崩盘的李嘉诚，他懂得在“别人贪婪的时候我恐惧”，高风险的房地产市场上，想赚最后一个铜板的人往往会输光最后一个铜板。

他在楼市沸腾状态前的“敦刻尔克大撤退”，用西方现代金融理论的危机预警理论来解释，堪称是一只“矿井中的金丝雀”，对楼市风向有重要的警讯价值。

巴菲特也曾用一段十分精僻的话，警告市场亢奋状态中的投机客，提醒他们警惕市场高潮阶段的尾部风险：“市场狂欢时，多数人都是舞会中的灰姑娘，明知道在舞会中多待一会儿，现出原形的几率就越高，但还是舍不得错过这场盛大舞会中的任何一分钟。问题是这场舞会的时钟根本就没有指针，不知道什么时候离场是适当的，绝大部分人最终都难以离场而现出原形。”他的警告同样适用于房地产市场。

长期以来，财富效应让市场所有参与者都侥幸“会有永远的繁荣”，而世间从来没有单边上涨“涨到天上去的市场”。一场旷世繁荣需要超级信贷相匹配。当泡沫足够大，市场本身难以承受畸高的价格，金融体系也对高房价恐高时，信贷任何一点收缩都会产生连锁反应，泡沫足够大时，一根针也能捅破天。

房地产市场两头加杠杆的高负债本性决定了它进入高位以后的莫测风险。从某种意义上说，房地产的过度膨胀问题已不是一个产业的亢奋，而是需要从国家经济安全和金融风险的高度来全局考量。

当前，中国房地产处于敏感而微妙的十字路口，各利益相关方的深度博弈还在继续，房地产市场的健康发展关乎宏观经济金融的稳定，深刻地影响一国的经济金融安全。如何防止重蹈危机爆发国的覆辙，防止市场可能出现高位失速和泡沫破灭对经济金融全局的系统性冲击，这既考验一个民族的理性精神，更考验决策者的驾驭能力。

十年何以消化百亿平方米库存

此时，任何继续吹大泡沫的做法都不足取，也切不可迷信行政的力量。抓紧处置高库存，果断排雷、拆除引信，有效化解潜在金融风险，体现的是一种常识理性，是对市场的敬畏和对市场内在规律的尊重。

但是多年来，对房地产问题的解决，一直采用简单、粗放、速效的调控政策，结果是地价越调越高、房价越调越高、库存越调越大，问题不断递延、放大，以至于高库存已有引发系统风险的可能。

推进农民工市民化，来促进消化库存，目前来看只能是一种潜力，短期内还难以奏效。因为农民工在就业地城镇化后，无论是收入的积累、保障体系的建立，还是信用体系的建立，以当前农民工的收入房价比来看，短期内难以完成。因此有必要探寻近远期协同去库存的方法，更有必要改变过去“头痛医头”的房地产调控政策，建立长效机制。

要认识住房不仅具有经济属性，更具有社会属性，认识住房政策与住房产业政策的差别，建立双轮推进商品住房与保障性住房同步发展的政策。做到“市场的归市场、保障的归保障”，形成长效机制。

对于商品住房应尊重市场规律，应以市场、税收和法律手段调控，避免过多行政干预；对于保障性住房应形成完整的从投融资机制、土地供给机制、住房标准、产业标准、公共服务配套标准、保障对象筛选、保障准入机制、退出机制，租售机制等一整套政策。杜绝过去运动式的保障房建设，造成新的资源浪费和新的库存。

新型城镇化战略应根据国家区域经济的发展规划和城镇群规划、调整城市结构和城镇体系布局，针对各区域的发展阶段，实施差异化的政策，如，人口净流入地区与人口净流出地区的土地供给；特大城市与中小城市基础设施投资力度；根据经济发展水平和常驻流动人口数量平衡保障房建设等。同时，新型城镇化战略还应树立“迁移型城镇化与在地型城镇化”并举思路，打破城乡户籍藩篱，实现城乡之间人口的双向流动，既要推进农民进城，也要促成市民下乡，以知识、文化和资金，建设家庭农场，带动农村的现代化。发展农村的在地城镇化，应是我国城镇化战略的特色之一，既能满足农民进城享受公共服务均等化，也能避免乡村大面积的凋敝，带来乡土文化的丧失。

经过三十年的快速发展，商品房市场已经形成了多种细分的产品市场，如果笼统地只谈均价，就失去了市场准确的信息反馈。就高端市场而言，无论是一线城市还是二三线中心城市，其市场已经成为国际性、全国性或区域性高收入人群的市场，其价格波动已经和本地民生无关，应该放开由市场调节，并成为货币流动性的蓄水池；而中高端市场，多是一个城市中产阶层的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在税收、贷款、首付等方面“取消过时的限制性措施”，推动流转。商品房需求是一个层级递进的变化过程，只有高端放开、中高端流转，腾挪出空间向上流动，中低端才能盘活，库存才能降低。

在我国户均住房套数接近1.1的情况下，改善性需求将成为房产市场的主要购买力量，并在解决去库存上发挥主要作用；而低端托底的保障性住房，主要应由政府承担托底的责任，但可以发挥市场的作用形成多方合作机制，来加大公租房的建设。

市场细分还表现在新房市场和二手房市场的差异上，“分化”是最主要的特点。从目前来看新房开工率越来越低，二手房比例上升，而拥有成熟活跃的二手房市场，可以带动住房资源的流动，优化分配，并与新房市场形成互动，是整体市场得以快速发展的基础，进而达到去库存化。而三四线发展中城市同时受存量高与需求低的影响，现有政策刺激难以见效。利用公积金转型住房银行或许是唯一可行的去库存办法。

认识到中产阶层改善性需求的现实性与农民工进城购房的长效性差异，不等于否定农民工进城对消化库存的作用，去库存不会一蹴而就，需要做长期准备。

城市问题也是乡村问题，需要以城乡统筹的发展策略来思考，需要加大农村集体建设用地的改革力度，激活盘活农民房屋资产的流通，落实农民享有的财产性收益，可以加快提高农民的购房能力，是推进城镇化的有效路径。

总之，需要制定长远住房政策，配合差异性的细分政策，以市场和税收的手段调控，促进住房资源的流动。扶持近期城市中产阶层的改善需求，培育中长期农民工市民化的安置需求，才能有效化解房地产的高库存状况。

（新浪网2015.12.31、新华网2016.1.4等）