制造业企业进入房地产行业投资的动机和风险分析

任荟桦

[摘要]在我国当前的经济形势下，制造业的发展步履维艰，成本持续增加，因不能掌握产业的核心技术而始终处于产业的最低端。而同时，房地产业却蒸蒸日上，从而导致众多制造业企业转移其业务，纷纷涌入地产行业。本文在深入了解制造业和房地产业实际情况的基础上，对制造业、房产业情况及制造业大举进入房产业的现象及原因进行了深入的分析，并提出相关可行性建议。因此为了保证制造业顺利的转型升级，国家需要对房地产进行宏观调控，合理地引导资金流向，改变产业扶持政策。

[关键词]制造业企业；房地产市场；风险分析；对策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608116

制造业对中国有着不可磨灭的功劳，无论是对GDP的贡献还是对就业率提升的贡献，都起到了非常重要的作用。我国在2010年以来经济规模不断扩大，终于超越日本，仅次于美国，其中制造业的发展起到了很的作用。

中国在制造业方面虽然位于世界领先地位，但是绝大多数的制造业企业在整个产业中仅仅负责发明生产。而这一环节附加值最低、劳资对抗最激烈、环境污染最严重、资源消耗最大。伴随着原材料成本、劳动力成本、人民币汇率的持续增长，对原本盈利率就较低的加工制造企业来说更是雪上加霜。例如富士康为苹果代工，其毛盈利率为4%，但频繁发生的跳楼事件、工人集体中毒事件使其盈利降为2%。此外，由于门槛较低、竞争激烈、产品竞争等，厂商只能打价格战。盈利率一再降低，中国的制造业进入恶性循环，这成为中国大多数制造业企业普遍面临的难题。

一方面，受到美国次贷危机的影响，中国的出口市场日益萎缩，中国制造的产品附加值低，在成本上升和出口市场萎缩的双重夹击下进退两难，不断处于劣势地位。另一方面，房价在受到政府宏观调控后仍然居高不下，房地产市场的火爆则给予这些制造业企业一个普遍的逃避产业升级的经营出口。例如在2009年，位居浙江省民营企业百强的100家企业里，有超过六成的企业涉足房地产领域，制造业的销售额度仅占总量的60%。包括珠三角经济圈、环渤海经济圈乃至全国，房地产市场似乎变成了中国众多制造业企业纷纷想要跃跃一试的“唐僧肉”。

1制造业进入房地产行业动机分析

11从制造业方面分析

111国内制造业利润水平低

中国曾经的制造业面积世界第一，家电业领先于世界其他品牌。但是“第一”并非世界第一强，而是面积第一大。由于国内的制造业太过依赖廉价劳动力、缺乏知识产权、产业增加值低的特点一直没有改变，制造业市场只要出现动静，制造额就会受到严重影响。例如，金融危机期间原材料成本增加，劳动管理价格上升，国内制造业的盈利就出现了很大范围的下降。

112国内制造业供应链不完整

当前形势下，制造业普遍不景气。由于利润空间较小，硬件生产获利难，诺基亚将压缩其制造业规模，关闭相关工厂，进而更多地从事高科技领域工作。而日本的电器行业也大幅缩小业务范围。由于经济危机的冲击，多数欧美国家已意识到其制造业在经营中遇到的重重困难，如成本上涨、利润被压缩等，从而将其业务进行外包，优化其资源配置，降低生产成本。我国在金融危机的冲击下，也逐渐意识到这个问题，一些企业也开始降低生产规模，进行战略收缩。而笔者认为，随着外包业务增多，一些提供供应链服务的企业将拥有更多的机会。国内企业经过这次金融危机，也会意识到经济过剩的弊端，很多品牌企业也会缩减自建工厂的项目，产品生产外包的情况会逐渐增加，笔者认为这对某些提供供应链服务的企业来讲会有更多的机会。

12从房地产方面分析

121国内房地产业利润丰厚

2006年以来，国内相继出现股市和楼市泡沫。现在中国老百姓茶余饭后谈论的无非就是房价了。很多年轻人都变成房奴。房价始终居高不下，房地产行业愈演愈烈。即使是金融危机时，中国的房地产仍是繁荣一片。制造业也并非无缘无故就大量涌入房地产行业的。主要原因是房地产利润丰厚，制造业经营困难。为什么制造业会进入房地产，近三年来中国内地富豪榜上从事房地产行业的人不断增多是一个重要的原因。仅有5亿元的投入，获得了十亿元的盈利，其盈利率计算为200%，这在地产行业才是合理的。然而，200%的盈利，在制造业看来简直是不可能的，而在地产行业却是小菜一碟。由此可见，制造业的盈利空间远不能与房地产相媲美。房地产毛盈利在35%以上，有些还超出50%，更有甚者达到200%。而制造业年盈利在10%，甚至更低，制造业的盈利空间远不如房地产。比照高盈利的房地产，当然吸引更多投入者。这无疑是家电、制造业投身房地产的重要推动因素。

122国内房地产业易于管理

制造业成本多、产业链复杂，需要大量的营销人员到各地售卖，一个产品从研发到投产到零售，需要的时间很长，而地产行业人员集中，利于管理，一个项目做个两三年就能完成，省心。其次，值得注意的是制造业资金流动性不是很强，基本是先交货后收款，而且货款也没有保障，但是地产业却是一手交钱一手交货。

2政策建议

21掌握核心技术，占领产业链制高点

掌握核心技能、占领产业链条制高点，把主动权控制在自己手里是制造业的根本出路。而要做到这个，需要资金、技术和人才投入，更需要企业往这个方面努力。广东佛山制造业的领导人说，制造业关键也是知识产权。我国的制造业整体来看还处于中低端水平，很多先进的技术还需要从国外引进，所以更应该加强研究。如果制造业都跑去做房地产，对现状没有任何帮助。

22增加房屋供量，抑制房屋价格

从长期来看，控制房价要增多供应量。价格会受到供求二者关系的影响，当控制住投入需求之后，增加供应量就成为降低房价的一个重要手段。国务院在多个调控房地产市场价格的文件里都提出了增加保障性住房和普通商品住宅用地的要求。这是正解，但是关键在于落实，不能只落在政策上。要落实需要从以下方面入手：一是国家能否增加年度的新增建设用地指标；二是地方政府能否改变土地提供量结构。

3结论

目前，我国制造业仍然面临一系列困难，且房地产也存在虚假繁荣的泡沫经济。针对这种现状，制造业要认真分析行业环境，谨慎选择投资计划，把主要精力放在发展制造业实力，提高产品技术含量和附加值，掌握核心技术产权，提高制造业本身核心竞争力上，从而从根本上壮大民族产业，促进整个社会和国家的持续、平稳、健康发展。

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