房地产业发展的影响因素分析

仲林

(宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部，江苏 宿迁 223600)



房地产业发展的影响因素分析

仲林

(宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部，江苏 宿迁 223600)

摘要：目前，房地产业发展已经越来越受到人们的重视。随着社会经济的不断发展，房地产发展影响的领域将越来越广。有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等，也有道路交通、政府调控、城市设施等因素。我国房地产业起步晚，其影响因素理论和方法还处于探索阶段，分析我国房地产影响因素意义重大。

关键词：房地产；影响因数；分析

前段时期，城镇化进程推进迅速形成对房地产市场的有效需求，而经济增长水平、居民可支配收入水平、价格水平等经济因素以及金融政策、土地政策变动等政策因素则更容易成为影响房地产业发展的直接因素。房地产估价的目的是要客观地估算和测定房地产的价格，因此，正确了解房地产价格(或价值)的构成和影响房地产价格的因素是进行房地产估价的基础。

1我国房地产企业社会责任的现状

大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。房地产企业财富与纳税反差鲜明。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商蒙蔽的情况也常有发生，资金的问题、房屋质量的问题、物业服务的问题等等，给房地产行业的形象带来了严重的负面影响，扮演了“增加不和谐因素”的角色。违规操作现象普遍。在短期利润的驱动下，浮躁的房地产企业已习惯于用资本的杠杆去撬动利益的链条，习惯于用非正常的手段来打通“绿色通道”。前一阶段对房地产行业的审计中暴露出来的诸多问题，都反映出房地产开发企业违规操作现象普遍。

2服务业化和城市化影响

目前，中国经济发展处于加速增长的初期，国民经济持续快速增长，人均CDP水平加快提高，产业结构趋向高级化，工业化水平进～步提高，第三产业进一步发展。工业化和服务业化的发展使得工业用房和商业用房增长持续上升和扩大。城市规模扩大和人口的增加也将使需求增加。城市化与产业经济互为杠杆和动力，并成为房地产市场增长的基础。2003年我国城市化率40.5%，到全面实现小康的2020年，我国城市化水平将达到50%～60%，在其其间约有3-3.5亿左右新增城镇人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，据保守估计人均需求15平方米，年需求1.5亿平方米。未来2O年，农村人口将大量涌到城市，城市化进程将大大加快。城市人口急剧增加，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。

农村人口大量进入城市，首先必须满足的是住房需要。由此形成住宅房地产固定性的消费需求。据数据显示，中国城镇化每年以约一个百分点的速度推进，城镇人口年均增长4%～5%，从而带动新增住房需求快速增长。同时，城市建设的发展，需要进行旧区改造，旧城区的房屋拆迁也会引致拆迁户的大量住房需求。另外，城镇化进程推动的现代生活方式非住宅类房地产流动性消费需求也是逐渐增大的。随着经济发展水平的提高，城镇居民家庭的恩格尔系数降低，消费结构发生变化，流动性消费如旅游、休闲、娱乐等大大增加。于是，带动了季节性、度假性公共设施如酒店、休闲会所、度假村等非住宅类房地产消费需求的增加。

生产性需求是房地产作为生产要素存在，为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。城镇化过程中，人口从农村向城市迁移，并在城市中从事非农业部门的劳动。为吸纳更多的农村剩余劳动力和新增城镇人口，物质生产部门和服务部门必须扩大规模，提供相应的就业岗位，建造更多的工厂厂房、商店店铺、办公用房、服务行业用房以及其他各类生产经营性用房，以满足扩大的社会生产经营活动的需要。由此可见，城市化直接扩大了社会生产经营活动的规模，拉动了房地产市场的生产性需求。

3楼盘距轨道交通站点的距离

站点周围房地产价值得到提升。就局部站点来说，在以车站为半径的圆周区域内，随着半径的增大，轨道交通对房地产的增值效应减弱。轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内，国外研究表明，这个范围一般为据车站2.5km的合理步行区，超过这个范围，轨道交通对房地产价值的影响很小。实际上，轨道交通站点附近100m以内的范围，人流密集、噪音污染、社会治安等问题会对房价起一定的负面作用。房价最高处在距离轨道交通站点100m-200m的范围，而不是在距离轨道交通站点100m以内的范围。距离市中心越远的楼盘，价格相对会低一些，但轨道交通一通，远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。对购房者来说，多坐一站路跟少坐一站路，在时间上是差不多的。一般在土地未开发的地方，轨道交通的影响力最大。所以，接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受轨道交通的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，轨道交通投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

4经济和社会因素

影响房地产价格的经济因素主要有:供求关系、经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入等。

房地产业是典型的资金密集型行业，由于房地产业的资金需求量大，使用周期长,往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足,因此房地产业对金融业的依赖程度较大，存款利率、贷款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例和土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系。

比如，利率和税率的变化,将会影响房地的供给和需求,因而对房地产价格产生影响。

房地产的需求主体是人。人口因素对房地产价格的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。除人口数量外，人口结构、职业结构也会影响住房需求，人口结构通常包含人口的年龄结构、结构性别、职业结构等。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然降低。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。地价格作为商品房价格的构成要素之一,对商品房价格产生影响,但土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系,相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格，在市场经济条件下,地价不但关系到国家收益，同样起着调节土地资源配置的作用,过高的地价会阻碍社会经济的发，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社会动荡，社会治安较差，必然造成房地产价格低落。

5小结

从房地产市场的实践看,影响房地产价格的因素不是固定不变的,它随社会经济发展水平、市场化程度、政治制度变革、自然条件因素等的变化,在不同的阶段、不同的区域、甚至在相同区域的不同城市,有不同的表现。随着房地产市场的繁荣，房地产估价工作也将显得尤为重要，迫切需要完善房地产估价理论和方法。我国房地产市场的大背景是房地产价格泡沫频现，供求失衡。从总供给来看，住宅总量不足，房地产供给的结构性矛盾突出。从总需求来看，中低收入居民消费能力有限导致了有效需求不足。从上述对影响房地产需求的主要因素进行分析后可以看出，随着居民收入水平的提高、国家对住房结构性矛盾等的宏观调控以及消费环境的不断改善，在房地产尚未普及之前的未来的一个相当时期内，我国房地产的需求将保持平稳的增长趋势。在这一时期内，由于宏观和微观环境的改变，不同时期会表现出不同的阶段性的特征，但需求保持平稳增长的总趋势不会发生变化。从供给方面看，房地产新厂商的加入和供给能力的扩张在未来几年将充分体现，伴随着供给能力的“过剩”，市场竞争将更加激烈。可以预见我国房地产生产厂商必将经过一段时间的调整(破产、重组和兼并)，最终形成几家大的房地产集团，这些大的房地产企业必将走向制度化、规范化、专业化和差别化。在这～过程中，如何形成自主开发能力，提高生产技术水平，开发出满足市场有效需求的房地产将是影响供给，决定我国房地产发展的重要因素。

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中图分类号:F293.344

文献标志码：A

文章编号：1671-1602(2016)06-0104-02

作者简介：仲林(1975.11-)，女，汉，宿迁市住房公积金管理中心沭阳管理部。