确保公共服务水平不下降是关键

环球时报/2016-02-24/ 第15版面/国际论坛 /作者：赵燕菁

“住宅街区化”理念并非始自今日，国内外很多城市都有成功的实践。厦门应当是国内最早实践“窄路、密网、开放街区”的城市，但同其他城市一样，遇到强大的阻力。

究其原因，我们发现这一现象并非出于“错误的规划理念”，而是我国独特的城市公共服务供给模式所致。我国城市的基础设施都是由政府通过卖地的收入来提供，路网越稀，配套基础设施就越少，下一层的设施就可以转给开发商承担。路网越密集，开发商拿的地就越是“净地”，政府负责提供的配套公共服务就更多，这也是为什么当初政府更倾向于推大街区。

在政府提供公共服务缺位情况下，开发商也希望开发的街区越大越好。这是因为较大的街区，可以使开发商通过提供相对于其他街区更高水平的公共服务获得竞争优势。一个小的街区，可能只能负担花园、游泳池，大一点的街区则可以提供幼儿园、商店，更大的街区甚至可以提供学校、银行、酒店。公共服务与街区外的落差越大，房地产项目的价格就越高，产品就越有竞争力。同时，不少居民也很喜欢大街区：因为规模经济使得高水平的公共服务成本被很多人平摊后变得可以负担。但结果就是越来越多的公共道路、绿化，被圈到私人社区里去。

可见，大型封闭社区，乃是公共服务差异化不均等所致。围墙内外公共服务水平存在落差——落差越大，围墙就越高。只要围墙外的公共服务水平更高或者无差别，围墙自然就会消失。国外的实践也证明了这一点，发达国家城市政府提供高水平均等的公共服务，“围墙”、“门禁“就比较少。而在公共服务不均等的国家，如巴西等南美国家，大型封闭社区则非常普遍。

我们的经验表明，在短期内无法使社区内外社会治安达到同等水平之前，小区封闭化管理一定会成为居民的基本诉求。此时如果强行开放社区住宅街区化，势必引起已经支付社区公共服务的业主不满。与此同时，政府财政需要负担的公共服务成本也有所上升。

随着街区化进程的加速，上述情形在接下来几年内很有可能再度出现。为解决这一问题，笔者建议将“封闭式管理”和“小街区密路网”两大原则分开，小街区、密路网可以马上执行，以确保公共道路、绿地尽可能不被圈入私人社区，打通城市微循环。已经建成的社区应尊重现状，新的项目应在小街区基础上，形成两三栋楼一组的封闭式管理小区，随着公共服务均等化再逐步开放。这样既把封闭小区内占用的公共道路交还给社会公用，又能保证居民享有高质量的公共配套服务。总之，；确保公共服务水平不下降是“街区化改革”能否取得成功的关键所在。▲（作者是厦门大学教授）